マンション 管理会社が倒産したら？入居者と大家への影響や起こり得る変化とは

マンションの管理は、管理会社に一任している大家さんが多いでしょう。この場合、管理会社が倒産すると、どのようなことが起こるのか気になりますよね。また、入居者としても、預けている敷金がどうなるのか、そのまま住み続けられるのかなど気になるでしょう。

今回は、マンション管理会社が倒産したときの入居者と大家への影響と起こり得る変化について、詳しく解説していきます。

 

マンション管理会社は倒産しにくい

マンション管理会社は、管理手数料による安定的な収益源があるうえに、毎月の支出に波がないため、倒産しにくいといわれています。また、常に住民の対応に追われるわけではないため、1人の担当者だけで数百件もの物件に対応でき、人件費に対して高い収益を得られるのです。

しかし、マンション開発と管理会社がグループ企業の場合、倒産する場合があります。マンション開発には何十億とかかるケースもあり、借り入れによってまかなわれています。返済は、マンションへの入居者からの家賃収入を充てることになりますが、思うように入居者が増えないと返済が滞り、倒産を余儀なくされるのです。

ただし、ある程度規模が大きい企業がマンション開発と管理会社の両方を手掛けるケースが多く、基本的には倒産しません。しかしながら、マンション管理のみ行っている会社と比べて倒産の確率は高くなっています。

 

マンション管理会社が倒産した場合に入居者に起こる事態

マンション管理会社が倒産すると、入居者にはどのような問題が起こるのか詳しくみていきましょう。

敷金が返還されない可能性がある

入居時には、家賃の滞納や退去時の原状回復費用として、敷金を預けます。退去時には清算して余った敷金が返還されますが、マンション管理会社が倒産すると敷金が返還されない可能性があります。基本的に、マンション管理会社が倒産した場合の敷金の返還は大家へ請求できますが、大家が法人で管理会社と同じ企業の場合、敷金が返還されない可能性が高くなります。

また、自分だけではなく、他の入居者にも敷金を返還する必要があるため、自分だけスムーズに敷金が返還されるケースも少ないでしょう。

修繕やトラブル解決の業務が滞る

マンション管理会社が倒産した場合、次の管理会社が入ってくるまで修繕やトラブル解決などの管理業務が滞ります。管理会社が大家負担で修繕する事案も一時的に入居者負担で修繕することになるでしょう。

大家とマンション管理会社がグループ企業ではない場合、大家が対応してくれるはずですが、慣れていなかったり本業が忙しかったりして、スムーズに対応されない可能性もあります。

 

マンション管理会社が倒産した場合に大家に起こる事態

マンション管理会社が倒産した場合に、大家に起こる問題について詳しくみていきましょう。

家賃が送金されない

マンション管理会社は、大家の代わりに家賃を回収する役割を負っています。そのため、管理会社が倒産すると、「入居者から回収済みであるものの、大家へ送金していない分の家賃」が送金されなくなる恐れがあります。1～2ヶ月分程度の家賃収入を得られなくなるでしょう。入居者に再請求したいところですが、入居者からするとすでに支払っているため、回収は見込めません。

ローンを組み、マンションの一室を賃貸物件として運用している場合、家賃収入をローン返済に充てることが一般的です。家賃収入を得られなくてもローン返済の義務はなくならないため、返済が滞る可能性もあるでしょう。

ローン返済が滞ると、一括返済を求められたり財産を差し押さえられたりする恐れがあります。最終的に、物件を売却せざるを得なくなることもあるため、マンション管理会社が倒産したときの影響は非常に大きいと言えるでしょう。

契約関連が不明のままになる

賃貸借契約書などは、管理会社が保管していることが一般的のため、倒産すると契約関連の書類を確認できなくなる恐れがあります。住民とトラブルになったときに契約書を確認したくても確認できず、トラブル解決が先延ばしになるでしょう。

家賃の振込先変更の連絡ができない

管理会社の倒産により、家賃の振込先変更の連絡をしたくても、入居者の情報がわからなければ連絡できません。直接訪問するにしても、大家の身分証明にも手間がかかったり、うまくアポを取れなかったりと様々な問題が起こり得ます。

そのまま、倒産したマンション管理会社に家賃が振り込まれ続ければ、大家は大きな金銭的被害を受けるでしょう。

 

マンション管理会社の倒産による被害を防ぐ方法

マンション管理会社が倒産した際の敷金の返還や家賃の送金などのトラブルを防ぐために、国土交通省が定める「賃貸住宅管理業者登録制度」に基づいた管理会社と契約することが大切です。

賃貸住宅管理業者登録制度とは、適正な管理業務を行い、賃借人の利益を守ることを目的とした制度です。不動産経営と家賃や敷金を別に管理し、倒産した際のトラブルを未然に防ぐべき項目が設けられています。

また、業務と財産を分別して管理している状況を国土交通省に報告することを義務づけています。任意の登録制度のため、マンション管理会社を選ぶ際に確認しましょう。

 

マンション管理会社が倒産した後の流れ

マンション管理会社が倒産した場合、大家はできるだけ早く適切に対応しなければなりません。次のような流れで対応しましょう。

新しい管理会社と契約する

マンション管理会社が倒産したら、すぐに新しい管理会社を探し、契約を締結しましょう。マンション管理会社と契約していない状況が長く続くほどに、大家への負担が大きくなります。また、家賃の未回収や退去手続きの遅れなど、様々な問題が起こるでしょう。

マンション管理会社は都心部を中心に多く展開されているため、その日のうちに見つけることも可能です。基本的に、契約を断られる心配はないため、複数のマンション管理会社を候補に挙げて、諸条件や賃貸住宅管理業者登録制度の有無を比べながら慎重に検討しましょう。

家賃の回収や敷金の返還を請求する

倒産したマンション管理会社から家賃が送金されていない場合は、家賃の送金を請求しましょう。しかし、倒産した会社から回収することは困難で、場合によっては法的措置が必要です。早めに弁護士に相談して解決を目指しましょう。

また、敷金は入居者が管理会社に預けているため、入居者が管理会社に請求する形となります。この場合も弁護士などに相談して、返還を請求しましょう。

 

倒産の予兆を察知して早めに対策することが大切

マンション管理会社は、ある日突然倒産して連絡がとれなくなることもあれば、予兆がある場合もあります。突然倒産するパターンは予測が困難ですが、予兆があれば早めに管理会社を変更し、トラブルを未然に防ぐことが可能です。次のような出来事は、倒産の予兆の可能性があります。

なかなか電話に出ない

いつもは、すぐ電話に出たのに、最近になって電話に出るまでに時間がかかるようになった場合、人手不足になっている可能性があります。人手不足が倒産に直結するとは限りませんが、人件費を削減するために、大幅に人員を減らしているケースもあるのです。

家賃の送金が遅れがちになった

大家に家賃が送金されるのが遅れがちになった場合、人手不足によって処理が追いついていない可能性があります。また、倒産時には家賃の持ち逃げを考えており、何とか今月は乗り越えられることがわかった時点で大家に送金している場合もあるでしょう。

家賃の送金が遅れることは契約違反でもあるため、遅延時には理由の説明を求めることが大切です。

事務所が移転した

これまで、土地の価値が高い地域に事務所を構えていたのに、郊外に移転したような場合も倒産の予兆の可能性があります。経営不振の場合、まずは固定費を減らすために、解雇したり家賃が安い物件に移転したりします。

それでも経営が難しくなり、倒産に至るのです。そのため、事務所が無意味な移転をした場合は、他の予兆とあわせて倒産の可能性を考えた方がいいでしょう。

 

まとめ

マンション管理会社が倒産すると、大家と入居者の両方が被害を受けます。特に、大家は家賃の未送金や契約関連の手続きなどでトラブルが起こりやすいため注意が必要です。マンション管理会社と連絡をとりづらくなったり、事務所の移転や人員の削減などがみられたりした場合は警戒した方がいいでしょう。倒産のリスクが低く、賃貸住宅管理業者登録の管理会社と契約することが大切です。