世帯数は確実に増加している!これからも不動産投資は安泰だ

先日、「不動産投資(大家業)は絶対にすべきではない」と力説する方に出会ってしまいました。不慮の事故みたいな感じで突然に・・・。

その方の理由づけとしては、「人口現象が進む日本において、大家業で成功できる可能性があったのはバブルまでだった」ということでした。

なんでやねん!

と思いましたが、何しろ急なことだった(しかも超寝不足だった)ので根拠のあるデータを示せず、めちゃくちゃ悔しい思いをしました。

と言うことで、ここでデータを元に論破してみたいと思います。今さら感がいなめないことは分かっていますが…

結論から言うと、「これからも不動産投資(大家業)は安泰です!」です。

 

人口減少はしているが大家業とは関係ない!

まず、人口減少しているのは事実ですが気にする必要はないという話からはじめます。

日本の人口は、2007年の1億2,778万人をピークとして、以後減少を続けています。現在は1億2592万人(外国人住民含む、2022年1月1日現在)ですから、約186万人も減ってるんですね。

この数字の中には外国人住民が270万人含まれていますから、日本人はめっちゃ減っています。これはこれで大きな問題ですが、大家業という切り口から見ていくと、それほど関係はないんです。 

なぜなら、家を借りるのに関わる数値は「人口」ではなく、「世帯数」だからです。

 

家を借りるのは世帯に一戸

「ひとりにつき家一戸」なら人口減少は大問題です。そりゃ確かに。

でも実際には、一人暮らしの人もいれば、10人で住む人もいるわけで、それぞれ一戸。つまり、人口は関係ないんですよね。

どうでもいい話ですが、私が知ってる人は親2人に子供6人の合計8人で、2LDKの都営住宅に住んでいました。

それで7回目の妊娠をした時、双子であることがわかり、「さすがに10人は住めない」と都に交渉したところ、同じ棟内でもう一戸、都営住宅を借りることになりました。

都営住宅と言えば、競争率が高いことで有名です。しかも、場所は渋谷区内。

この話を聞いた時、8人でコンパクトな都営団地に住んでいることに驚きましたし、人数が多くなると競争率が高いのにもう一戸借りれるということにも驚きました。

と、話が思いっきりそれましたので、戻しますね。

何が言いたいかといえば、この家族は8人で一戸しか借りていないわけで、その後2戸目を借りましたが、それでも一戸あたり5人。つまり、何人で一戸とは言えないわけです。

 

減り続ける1世帯あたりの人員数

では、実際のところ、一戸あたり、何人が住んでいるのかを見てみましょう。

これは令和2年の国勢調査の人口等基本集計結果として発表されたものです。

お分かりかと思いますが、棒グラフが世帯数で、折れ線グラフが世帯人員数です。

1世帯あたりの人員数は毎回減り続け、2020年は2.21人。

2000年には2.67人でしたから、約0.5人減ってるんですよね。スピーディーすぎて怖い!!

人口は減少しても一戸に住む人が少なくなるので、世帯数は増えるということですね。

そう言えば、論破できなかった方は、「バブル期が…」とか言っていたので、世帯数に関してはもっと長期に調べなければ完璧とは言えません。

ということで、以下をご覧ください。

1960年から調べちゃいましたw

なんか圧巻!
絶対、勝った!!

人口は減っていますが、確実に世帯数が増えてるんですよね。

バブル期の1990年と最新の2020年を比較すると、世帯数40670戸から55830戸と、実に137%の伸び率です!

世帯数は、現行調査開始(昭和43年)以降、毎年増加しているわけで、どう考えても大家業が不利とは言えませんよね。

 

国も予想できなかった世帯数増加

ちなみにもう一つ面白いデータを紹介します。

2000年の国勢調査を受け、国土交通省がその後の人工構造を予測したものがあります。

出典:「小さくなる世帯規模 – 国土交通白書」

このデータは2000年までは実際のデータで、2005年以降は推計値なのですが、世帯数は2014年をピークにそれ以降は微減しているんですね。

ここにはいろいろな理由があると思います。例えば、「外国人居住者が増えた」とかが分かりやすいですかね。

多くの方は一人暮らしをしています。

実際、2000年頃と現在では、コンビニや飲食店で働く外国人の数が違いますよね。

いろいろな理由はあると思いますが、国政の判断によってこれからも変わってくる可能性があるので、それを敏感に感じ取りる必要はありそうです。

 

ファミリー向けよりもワンルーム

いろいろな考えがあるかと思いますが、人口が減少しているのに世帯数が増えている理由は、単独世帯(一人暮らし)の割合が増えたということにあります。これは間違いはありません。

その背景には、高齢単身世帯が増加していることも重要視すべき点です。

昭和の頃は、「結婚して一人前」のような考えが一般的で、一人暮らしといえば若い世代が中心でした。しかも平均寿命は今よりもずっと若く、夫婦で片方が亡くなって片方が一人暮らしをするという期間は結構短いことが多く、そうなると必然的に一人暮らしの人が少なくなります。

ところが今は人生100年時代。
2021年の平均年齢は、男性が81.47歳、女性が87.57歳なので、恐ろしいほど先が長いw

一般的に60代になるとなくなる方がちらほら出てきますので、「伴侶が亡くなって、それから25年間、ずっと一人暮らしです」とか言う人も増えてきます。

「いやいや、ワシには息子がいるから安心」と思ったあなた!

その考えは甘いです!!

なぜなら、老親とその子どもの同居率は低下しているから…。

妻と死別した80歳以上の男性とその子どもとの同居率は、1995年の67%が、2015年には43%になったそうです。

昔は約7割の人が子どもと同居できたのに、今は約6割の人が子どもと同居できないということ。

80歳以上になると元気な方でも一人暮らしは厳しいな~と感じてきます。でも今時は、娘や息子と同居できるのはラッキーと考えたほうがいいのかもしれません。

そう言えば、私の実母も義母も、共に旦那に先立たれ、現在は一人暮らしです(やっぱり女性の方が長生きw)。

私は両親に、「一人暮らしが辛くなったら一緒に住んでも構わないよ」と言っているのですが、両親とも、「娘(息子)の世話になる気はない。ヤバくなったら老人ホームとかに入れてくれ」と言っています。

「どんだけ期待されていないんだ」と笑ってしまいますが、非常に楽な親でよかったと感じているのが本音。

世間の中には、親世代が頼み込んで「同居してくれ」と言っても、嫁が「絶対、拒否!」みたいな構図もありがちなので、望むと望まざるとにかかわらず、一人暮らしの老人が増えることは確実です。

また、離婚が増えている一方で、未婚化(一生で一度も結婚したことがない人)も進んでいます。

2015年から2025年と比較すると65歳以上の男性未婚率は5.9%から9%に増加。女性の未婚率は4.5%から5.2%に増えると言われています。

怖いのは、出生率などと違って先を予想しにくいものではなく、現在生きている人の数値なんですよね。それゆえに、ある程度、予想がつくことなので大きな狂いはないでしょう。

未婚の人は基本的に、自分のきょうだいが一緒に住んでくれなければ、一生独りで過ごすことになります。

こうなると、高齢者の一人暮らしはますます増えそうですね。

一人暮らしをするならばコンパクトな家がいいわけで、持ち家ならいざ知らず、家賃も高い広い家に住む意味はないわけですから、ワンルームや1K、1LDKとかの家がこれからはますます注目されると思います。

 

まとめ

終盤はちょっと暗い話になってしまいましたが、いろいろな事情はあるにしろ、お国が予想した以上に単身世帯は増えていて、それゆえに世帯数は確実に増え、結局、大家業は安泰です。

もちろん、すべての大家さんが安泰なわけではなく、経営センスによるでしょう。

センスがない人はバブルがはじける前に自分ではじけてしまった人もいたわけですが、見方を変えれば、大家業のチャンスはこれからも多いので、すでに大家さんという方も、これから大家さんを目指すという方も、バリバリ挑戦してみてください。

そして私は、「大家業はバブル以前の…」とのたまっていた人に再度会ったら、この記事を見せようと思います。

ちなみにその方は、5年ほど前に奥さんに別れられ、今は独身貴族を謳歌していると言っていました(50代で謳歌も変な話だと思いましたが)。

なので、「お前みたいな奴が世帯数を増やしてんだよ」と心の中であっかんべーをしようと思っています。

私に幸あれ!

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