兼業こそピッタリ?ボロ家投資で堅実に利益を出していく方法

不動産初心者でも、少し前から聞くようになったボロ家の不動産投資。
お金を生むボロ家を見つけ出し、不動産投資をする方が増えている証拠です。利益を着実に出している人もいるので、本当にうらやましい限りですね。

ところで、ボロ家投資とは、具体的にどのようなものでしょうか?
今回は、ボロ家を使って堅実に利益を出す投資の方法について解説していきます。

ボロ家って、具体的にどんな家か?

まず最初に、ボロ家とはどのような物件を言うのでしょうか?

これは明確な指標があるわけではないですが、たいていが築30年以上の建物。
30年以上たった木造住宅は建物としての価値はありませんが、使い方によっては十分住めるものです。
まれに外観はボロボロな幽霊アパートでも、中身はリフォームがしてある物件もあります。

それじゃぁ、都心しかダメなのかというと決してそんなことはなく、条件を正しく判断していけば、十分に可能性はあります。

もちろん、建物はどこかに傷みはあるので、リフォームはしなければなりません。このあたりの判断が難しいのですが、ここを修繕して利益が出るという物件を探すことから勝負と考えている大家さんが多いということです。

不動産投資家注目の的!兼業でも利益が出ているのが魅力的

ボロ家を修繕して利益を出している方を拝見すると、専業だけでなく兼業の方も高い利回りを出している例が多数見受けられます。ボロ家投資は、融資が受けられないことがほとんどですが、逆に言えば融資を受けなくても買える物件が多くなってきます。たとえば、100万円台で購入し、100万円かけてリフォームすれば諸費用を合わせても300万円以下。これならば、貯金ではじめられるということです。

虎の子のお金であるため業者の見積りを鵜呑みにせず、コストは可能な限り下げて修繕を行うことも大切。自分でリフォームできるところはセルフでやるのも正しい選択です。そうすることで、かかったコストに利益を乗せしても、比較的安い家賃で提供できます。ある程度きれいで家賃も安ければ、立地が悪くない限り部屋も埋まることでしょう。

ボロ家の投資こそ兼業にピッタリかもしれませんね。

圧倒的センスがあれば一攫千金!凡人はコストを抑えて長期的!3つの投資方法

ボロ家で稼ぐと一言で言っても、主な稼ぎ方は3つあります。

  1. 修繕をしっかりと行い、高値での売却を狙う
  2. コストを抑えて修繕し、アパート経営で長期的に稼ぐ
  3. コストを抑えて修繕し、賃貸戸建てで長期的に稼ぐ

他にもシェアハウスや民泊にして稼ぐ方法がありますが、入退去が激しいと管理も大変になります。時間的にコストもかかり、結局は稼ぎとどっこいどっこいになってしまう可能性もありますね。

投資①ボロ家なんて言わせない!ストーリーを足して2倍~3倍で売却する

先にお話しをすると、この方法でガツンと利益を出せる方は限られます。経験・発想・思いっきり。この3拍子が揃った方が勝負に出れることでしょう。

やり方は、ボロ家を安く購入し、修繕します。ただし、暮らせるだけの修繕でなく「1万人に1人の心に響く物語という価値を足した修繕」をするのです。

数千万円のかけて新築の家を買うというとシビアな判断が必要となりますが、買う側も予算が厳しく、そこまでシビアな目はもっていないことがほとんどです。そこに住むことで夢を叶えられるような物語を見せることができる家ならば、それなりの価格での再販も夢ではありません。

何しろ、購入価格が安いのですから、倍にして売ることだって夢ではありません。

投資②部屋が埋まれば収益増!アパート経営

ボロボロのアパートを購入して、修繕を行い、人に貸す方法です。不動産投資では最もポピュラーなやり方。管理を自分で行わず管理会社にまかせることで、兼業でも経営できます。

投資①の売却益を出すのとはちがい、利益を少しづつ長期的に重ねて回収していくスタイル。いかに空室を作らずに経営できるかがポイントなので、ボロ屋でまわりの相場より高い家賃はなしですが、元値が安いので利回りという点では有利です。むしろ、少し安いくらいにして部屋を埋め、毎月少しずつ利益を回収することが現実的です。

ちなみに、本来副業は禁止されている公務員でもアパート経営+管理会社なら副業が可能です。親族から譲りうけることもあるのが不動産ですから。

投資③長期的に住んでもらえるうえ、管理も手間なし!戸建ての賃貸

ボロ家投資の中でも、注目され始めているのが戸建ての賃貸!
戸建ては小さいお子さんがいるファミリーに人気ですね。集合住宅はどうしても子供の声が聞こえます。騒音を気にしなくていいのは、お母さんとお父さんも精神的に楽なことでしょう。

しかし、戸建ての賃貸はまだまだ数が少ないです。そして、一度住人が入ると、長期的に住み続ける方が多いのも特徴です。立地や部屋数、駐車場の有無にもよりますが、たいていは取り合いのようになっています。住まいの清掃などは住人がやってくれますので、管理も楽々!

私の家の近くにも、それほどキレイではないトタン壁の賃貸戸建てがあり、人が引っ越したなと思いきや、あっという間に入居者が決まっていました。場所は駅から徒歩15分、特に便利とも思えないところです。賃貸戸建ての可能性を感じました。

ボロ家投資で利益をだすためのの4つの注意点

投資で利益を出すためには、やり方があります。ただ闇雲にやっているだけでは、赤字になってしまいます。

ボロ家投資は満足のいく融資が受けられず、ほとんどを自己資金で購入し修繕をするしかありません。投資額の天井はすぐそこです。

注意点を踏まえて、計画的に投資を行うことをおすすめします。

①まわりの環境をよ~く、よ~く調べる

稀に立地は申し分ないのに、住民が根付かない土地があります。そういった土地は不思議とお店の開店と撤退の回転率も良すぎるものです。

そのような土地では経営が難しく、シェアハウスや民泊でもないかぎり立ちゆきません。立地条件は良くても避けることがベターでしょう。

このような人が根付かない土地の調べ方は、地元の住民やお店に話を聞いたりするとよいですね。

②修繕費に余裕を持って利回りを計算する

誰しもボロ家を購入する前には利回りを計算するものです。数字が高ければ高いほど、手元に入ってくる金額が大きくなります。計算方法には2種類ありますね。

  1. 表面利回り:年間の家賃収入と物件の購入価格のみで計算をする
  2. 実質利回り:年間の家賃収入と諸経費、物件価格と修繕費を加えて計算をする

残念ながら、この計算で失敗する人は表面利回りのみで計算をする人です。ボロ家投資で肝心な数字は、実質利回りが教えてくれます。

【実質利回りの計算方法】
(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件価格+購入にかかった諸経費+修繕費)=実質利回り

ボロ家の投資については、購入費用や修繕費を安く抑えることで、実質利回りが高くなるケースが多いですね。

③コストを抑えるためには手を加えすぎない

修繕についてですが、安い家賃で入る入居者が求めるであろう最低ラインで修繕を施します。すべての部屋を新築のようにすると費用がかかりすぎます。費用がかかりすぎると、予定よりも家賃を上げるか、回収期間を長くするしかありません。

修繕をしたところで築何十年は変わらず、そこに入居する人もそこそこきれいな家に安い家賃で入りたいという本音も変わりません。

建物の内部まで修繕しすぎることは得策ではありませんね

この修繕しすぎるという現象は、リフォーム会社などの意見を鵜呑みにすると起こりやすいです。彼らも修繕のプロですから、ここを直した方がいいとアドバイスをしてくれます。ドアを直した方がいい、ドアノブも直した方がいいと言われることもありますね。でも、ドアだって高いんです!
10部屋分なんて取り替えていたら、あっという間に予算オーバー!

ボロ家投資は、金融機関からの融資がほとんど受けられません。己の自己資本で賄うしかないのです。修繕はコストを抑えるため、ほどほどにすることをおすすめします。

まとめ

新築のアパート経営は手が届きませんが、ボロ家を修繕し経営していくことは、サラリーマン家庭でもハードルが低いことがおわかりになったのではないでしょうか?

コストを抑えれば、2、3年で利益に転じるのも魅力的です。目まぐるしく環境が変わる時代、3年も経つと投資した住まいの環境もガラリと変わっている可能性があります。近くの学校が無くなり統合されたり、安泰だと思われていた大規模工場が閉鎖に追いやられたり……。

投資した際には予想だにしなかったことで赤字が続き、泣く泣く不動産を手放した人はたくさんいます。
不動産投資は極力コストを下げて、数年で回収し利益に転じるように計画することをおすすめします。

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