【連載】日本での不動産投資を再開

こんにちは、ふりーパパです。

世界的な低金利が続き、不動産や株式市場にお金が集まってきています。去年の夏頃から、日本での不動産投資を再開する方針としました。もちろん、理由は簡単で、「株式市場が安い時に不動産を買う。」という方針に沿ったものです。株式市場や不動産市場に大きな変化が見られることやタイミング的には、面白いと思うようになったからです。

一昨年の年末に、所謂「かぼちゃの馬車」事件というシャアハウスをめぐる不正融資事件が発覚して、地銀や信金の不動産投資家に対する融資が大きく絞られるようになりました。結局、スルガ銀行は、個人投資家向けの不動産融資額の半分近くについて、引当金を積むなどの今後の融資に対する手当てをしています

銀行の個人投資家に対する融資姿勢も大きく変化しています。ほとんどの銀行が、投資家が頭金20%程度を用意しなければ、融資をしなくなっています。2018年年初までの融資姿勢とは、大きく変化しています。

結局、個人投資家向けのリスクは高いという判断になってきたのか、あるいは、銀行が不正融資等に対して対応を厳しくしたということだと思われます。頭金20%というレベルは、ある意味、不動産投資に対する融資に関して、銀行の融資債権を守るために必要な対応であることは間違いありません。

空室率が高い日本でも、賃貸経営は十分に成り立つ事業ですが、資金調達、株式投資でいえば「信用取引」をしても儲かる不動産に投資しなければならないという現実を忘れているのかもしれません。

私は、「消費税増税」が予定通り実施されることで、日本は少しずつ不況になっていくというシナリオを描いています。なので、日本の短期金利は、しばらくは上昇する要因がないとみています。となれば、ある程度の利回りがある投資物件であれば、低金利を活用して、不動産投資を積極的に行うにはチャンスではないかと考えています。

また、最近ブームとなっている木造3階建てアパートは、面白い投資対象だと思っています。木造なので、耐用年数程度(約22年)の融資しかでないと言われていますが、金融機関によって対応も異なるようです。しかしながら、実際に木造二階建てのアパートよりもメリットがたくさんあるようです。例えば、外壁材を高級なものにするだけで、アパートというよりは、鉄骨造のマンションに近いようなグレード感を出すことができて、テナントにも好まれるようです。鉄骨造やRC造のマンションと比較しても、コスト面で大きなメリットがあります。耐火構造になっていることもあり、木3共仕様といういくつかのメリットもあります。詳細は、以下をご覧ください。

木造3階建ての共同住宅を計画する際に知っておきたい「木3共仕様」とは?

このようなことも考慮しながら、結果的には、今年7月に、名古屋市の郊外に木造三階建てのアパートの購入に踏み切りました。外観写真は、以下のような感じとなっています。

合計で9室の賃貸ルームがあります。入口もオートロック仕様で、テナントにとっては、マンション並みの満足感を得られるような仕様の物件です。頭金は、10%程度しかいれていませんが、余剰キャッシュフローを返済に充てていくという想定で、建物部分の投資資金の回収は、約10年程度で可能という想定です。

名古屋市内の物件で、道路付きは悪いものの、土地は、300平米以上あります。なので、平米あたりの土地単価が、20万円程度の立地なので、30年稼働させて、更地にして売却するようなビジネスモデルも成り立つような想定をしています。

もちろん、家賃の下落や空室リスクもある程度想定しています。最寄り駅まで徒歩3分という立地であり、その駅には、隣接して大規模なショッピングセンターもあり、車社会である名古屋でも、かなり便利なところにあります。売主とも値段交渉をしましたが、売主のいい値より、5%程度の値引きしかありませんでした。それでも、銀行から期間28年の低金利の資金調達ができたので、購入しています。

今後については、引き続きいい物件があれば、購入していく方向性で考えています。今回は、名古屋市で購入したので、あと数軒は名古屋市での投資をしていくことも想定しています

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