【連載】日経平均が5万円時代に不動産投資家がやるべきこと

こんにちは、ふりーパパです。

先月12日に小職の新書「日経平均5万円時代がやってくる」が出版されました。

このサイトの読者の中には、日経平均が39000円近くまで上昇した1989年12月ことを記憶している読者もいるかもしれません。当時、東京23区の新築マンション価格は、坪単価が500万円程度していました。現状においては、東京湾岸タワマンは中古価格でも高層階はこれくらいになっています。当時、20坪(約66㎡)のマンションが、1億円程度の値段がついていました。東京中央部の区(千代田区、港区、渋谷区など)築10年~20年のマンションでも坪単価が400万円もしていました。

今後10年で日本の不動産価格がどのようになっていくのかを同書籍でも想定しています。マンションのメンテナンスの程度にもよりますが、東京の皇居から半径20km~30km(いわゆる高速道路内環状線から外環状線の範囲)のマンションの坪単価も、現状の100万円~150万円程度が2030年頃には200万円~250万円程度になるのではと想定しています。

これまでは、東京の中心部への人口集中をするような状況でしたが、コロナパンデミックショックで、大きく変化しようとしています。上場している大手企業でも、リモートワークなども通常の仕事スタイルとなりつつあるからです。週一回か二回くらい会社へ通勤して、そのほかは自宅で仕事を済ませるようなサラリーマンが大きく増えることが想定されています。

私が指摘している東京中心部から20Km~30Kmの郊外は、自然環境もよく、高速道路の整備やショッピングセンターなども整備されており、子育て世代にはすごくいい場所となっていくと想定しています。

ということは、約20坪(66㎡)の2500万円程度のマンションが、4000万円~5000万円くらいまで値上がりをするということを意味しています。そのうちインフレによる(貨幣価値の減価)ものが30%程度、残りが不動産の将来性を見込んでの地益部分(将来の街の発展性)と合計が不動産価格になるのではと想定しています。

同書籍では、ニュージーランドでの不動産価格の推移も記載していますが、日本にも今後10年で確実にこのような緩やかなインフレが起こる状況になっているからです。すでに、かなり不動産価格が崩壊していた厚木市近辺のマンションには異変が起こりつつあります。マンション価格が上昇しつつあり、賃貸家賃も上がってきています。知り合いの不動産業者に聞いても、築10年、60㎡くらいのマンションが、過去半年で500万円程度の値上がりをしており、家賃も数年前に6万円でも借り手を探すのがたいへんだったマンションでも、8万円近くまで上昇してきていうようです。

不動産の学校の編集長である『けーちゃん』も、川口市や横浜市など東京近郊のマンションを買いまくりですが、これらのマンション価格は、50%~100%程度の値上がりが起こり、約50戸のマンションの価値が、20億円にもなる可能性がでてきているのかもしれません(笑)

現状でも、不動産の値上がりは顕著となっており、これまでのような新築7%利回りの不動産投資から、今後は5%利回りで物件売却時のキャピタルゲインで儲けるような不動産投資の時代を彷彿とさせる状況になっているからです。

これまでのようなキャッシュフローからの不動投資をする時代からの大きな変化が訪れる可能性がでてきているのです。詳しくは私の新書籍をご参照ください。

ふりーパパ

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投稿者プロフィール

1980年代後半から不動産投資開始。
2004年にサラリーマンを卒業して、不動産投資や株式投資などにて生計を立てる。不動産投資に必要な頭金を株式投資などの紙の資産への投資をし、それを元手に借入金を起こして不動産投資をしているのが特徴

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