不動産投資に最重要なのは自己資金ではない。10万円からはじめる賢い投資とは？

不動産投資と言うと、高額な自己資金がなければ始められないと思っている人も多いかと思います。ところが、不動産投資家に言わせると、既にある自己資金に合わせて行える投資があり、それを実践しながら資産を増やしていくのがよいそうです。
例えば、10万円でも不動産投資を始める方法はあると･･･

ということで、今回は「不動産の学校」の主宰者であるコテツに、自己資金と不動産投資のスタート時期について話してもらいました。
目からウロコが落ちるかもしれません。

（ライターが取材をしていますので、さん付けになっています）

 

600万円ではじめた不動産投資。今はスタート時としては高額だったと思う

ーー今回は、不動産投資に興味がありながら、「まだ早い」と思っている人に向けた話を伺いたいと思います。
まだ早いと思う理由は、大きな自己資金が必要だと思っているから。そこで、まずうかがいたいのですが、コテツさんが不動産投資を始めたときは、どれくらいの自己資金を持っていたのでしょうか？

私は最初からアパートの一棟もので不動産投資を始めました。その時の自己資金は諸経費分を含めて600万円でした。

ーーそれってすごく安いと思うのですが、一般的な価格でしょうか？

アパートの値段は、地方であれば数百万円で買えるものがあります。一方で都内の、しかも銀座とかであれば、何億、何十億するものも普通にあります。ですから、「一般的に」という言い方をするのはなかなか難しいです。

マイホームであれば、一般的な数字を出せると思うのですが、性質が違うものですからね。個人が買うような小さなアパートもあれば、ファンドが買うような規模の大きなものもありますので一口には言えないのですが、個人的には、最初に600万円という自己資金を出すと言うのは、むしろ高額じゃないかなと思っています。

ーー私としては非常に驚きです。私が不動産に触れたのはマイホーム購入しかありません。多くの方がそうだと思うのですが、そんなとき、自己資金が600万円と言うと少ないと言われるケースが多いと思います。それよりも少なくてよいというのは驚きしかないです。

なるほど。マイホームでどれぐらい出したかと言うのが基準になっているんですね。マイホーム購入の場合、自己資金を出さずに、フルで融資を受けることも可能です。もちろん、年収の範囲であればと言う条件は付きますが。ですので、600万円で自己資金が少ないと言われたのであれば、よほど高い物件を買おうとしたのか、または、月々のローンの返済額から見て･･･という判断があったのだと思います。

ただし、マイホーム購入と不動産投資は全く性質が異なるものです。マイホームは収益が発生しませんが、投資用物件からは収益が見込めます。根本的に違うものなので、切り離して考えた方がよいと思います。

10万円しかないのであれば10万円の不動産投資をすればよい

ーーでは、いくらあれば不動産投資を始められる可能性があるのでしょうか？

いくらでも始められる可能性はありますよ。逆に言えば、自分の資金内でやれることをやっていくというのが投資の王道の考え方です。もちろん自己資金がない人はやれることがかなり限定されますが、10万円しかないのであれば10万円の不動産投資。100万円なら100万円、1千万円なら1千万円、1億円あるなら1億円の不動産投資法があります。

もちろん1億円の人は10万円のやり方も100万円のやり方も全てを選択できるのですが、10万円しかない人は10万円のやり方しか選択できません。つまり、選択肢は狭まってしまいます。けれど、投資自体はできるということです。

ーー比較的安い金額で始める場合、例えば数十万円しかない場合、どういった不動産投資になるのでしょうか？

まず、不動産投資には、実物不動産と実物ではない不動産があることを知っていただければと思います。実物不動産だと、地方のいわゆるボロ戸建を購入して賃貸に出すということが考えられます。地方に行くと100万円以下で売られている物件もたくさんあり、中には10万円程度のものもあります。

ーーそれは古いから安いということですか？

古いから安いというのもありますが、そもそも田舎なので土地が安いんです。都内だったら物件がどんなにボロくても土地に価値があるので、その分、高くなります。その点、地方に行くと必ずしもボロボロの家で、まともに住めない掘っ立て小屋が建っているというわけではなくなります。

ーーでは、激安物件を購入したとして、その後の運営はどうしますか？

まずリフォームをするわけですが、安い物件を買ってピカピカにリフォームしようとすると、それだけで数百万円必要になります。元手がない方にとって、それは現実的でありません。そこで、必要最低限のところだけ直して安く貸すのが基本的な戦略になります。

ーーお金をかけずにリフォームをする場合、自分でやるしかないと思うのですが、可能なものでしょうか？

いきなりセルフリフォームをするのは割とハードルが高いですよね。ですから、詳しい人の知恵を借りるか、友達に手伝ってもらうなどして、できるだけ安くやることを考えます。そのために、事前にきちんと勉強したり、人脈を通じて教えてもらったりしなければなりません。

でも、実際にそうして資産を増やしている方もいるので、絶対に無理というわけではないんです。

実物のない不動産投資、REITの魅力

ーーもう一つの、実物じゃない方の不動産投資について教えていただけますか？

これは、REITと言われるものです。証券投資のようなもので、数万円から投資可能です。これを活用すれば10万円でも投資ができます。

ーー利回りの面から見るとどちらが有利でしょうか？

そうですね。REITだと利回りはある程度見えていて、3～5%ぐらいのインカムになります。後は価格が上下する分です。一方、ボロ物件投資の方は利回りが100%という可能性もあります。例えば、20万円で物件を買って5万円で貸せれば、利回りは100%を超えますよね。

ーーそれは魅力的ですが、ギャンブル性が高いですよね。

その通りです。だからノウハウがあるとか、人脈がある方はボロ物件投資の方が向いていて、そうでない方は、極端に安いものには手を出さず、REITからはじめるのがいいのかもしれません。

ボロ物件を買っても客付けができなければ家賃収入はないわけですし、それを改善するためのリフォーム費用や、客付けのための広告費が必要となるとリスクは高くなりますよね。ただし、人間関係やこれまでに培ってきたノウハウによって差が出るので、誰にとってもリスクが高いとは言えません。だから、自分に合った投資方法を見つけることが大切です。

ただ、自己資金を貯めてからじゃないと不動産投資ができないということではないんです。

ーーちなみに、コテツさんだったらどちらを選びますか？

私がオススメするのはREITですね。ボロ物件って、やっぱり大変なんですよ。相場より安い家賃で入居する人をイメージしてみると、いわゆる普通のファミリーではない層が思い浮かぶと思います。実際、一般の方とは少し異なるパターンの方が入居することが確率的に高くなります。

そうなると予想外のトラブルが起きることがあるんです。それに対する対応力やメンタルの強さも必要になります。そういったリスクも全部知った上で、「自分でできる」とか、「何とかしてもらうことができる」という人がボロ物件に手を出すべきだと思います。

自己資金が100万円あると、事情は大きく異なる

ーー確かにきつそうですね。では、自信がない人は、利回りは安くてもREITから始めて自己資金を増やし、徐々に大きいものに移行していく方がよいと言うことですね。

そうですね。ただ、この例は自己資金が数十万円という想定だったのでボロ物件を紹介しましたが、もう少しお金を出せる場合は事情が大きく変わります。

例えば、自己資金が100万円あって、融資を受けて物件価格500万円以内ぐらいのものを購入できる想定となると、特殊な能力や人脈がなくても普通の投資ができる可能性がでてきます。

ーーちなみに、その500万円の物件とは、どういった地域でしょうか？　かなり、田舎でしょうか？

地方って、相当な田舎をイメージしていると思いますが、それほど田舎に限った話ではありません。都内は難しいですけど、千葉とか埼玉、茨城など、いわゆる首都圏でも500万円で買える物件はたくさんあります。

千葉や埼玉など都心近くでは、割と土地の価格は低いけれども建物はそれほど悪くなく、多少見栄えをよくして、相場よりも安く貸せばすぐに埋まるという物件は多くあるんですよ。

物件を見つけるコツ。考え方次第でデメリットがメリットに

ーーでは、物件を見つける時に気を付けなければいけないことは何でしょうか？

水回りのリフォームは一番お金がかかるところなので、ここを直す必要がないというのは大きなポイントになります。お風呂とかですよね。
後は、雨漏りがする物件は手を出しづらいですし、基礎の部分が歪んでいるようなものは避けるべきだと思います。

ーー安くても絶対に買っちゃダメということですか？

実際には、それを逆手にとって、タダ同然で買い取って、安い家賃で貸している人もいます。その人の経験値によると思うので、絶対にダメということではないです。

不動産の学校が2019年の年末に開催したセミナーで講演をしていただいたポールさんなんかは、まさにそういうスキルがある方です。

普通の人だったら買わない物件を格安で買って、ものすごく安い値段で貸しています。けれど、運用益はしっかり出しているんです。ただ、彼は素晴らしい才能を持っている人なのでできていますが、誰でもできることではありません。そこが不動産投資の面白いところでもありますよね。

ーーちなみに、コテツさん自身はやれると思いますか？

今、やれるか、やれないかで言ったら、やれないですね（笑

物件規模がすごく小さいので、僕の投資スタイルにはないですし、何よりも自分はポールさんより年齢が一回り以上、上です。ポールさんの若さと行動力があるからできると思うので、今からやれるかと言われると、ムリだな･･･と言うのが率直な気持ちです。でも、若くて行動力がある人なら面白いと思いますよ。

まずは情報を収集し、自分に合った投資法を見つけることから

ーーでは最後に、これから不動産投資を始めようという人は、何から始めるべきでしょうか？

まずは情報を集めることからスタートするべきだと思います。今回お話ししたように、不動産投資を始めるのに、いくらなくちゃいけないと言う金額の制約はほとんどありません。ただその金額によってやれることが変わってきますし、自分の持っているノウハウや人脈によっても変わります。

ですから、まずは不動産投資がどのようなもので、自分に合ったスタイルがどういったものなのかを知ることが必要です。ぜひいろいろな情報を収集して、調べて、最適な方法でスタートする準備をしていただければと思います。

取材後記

予想よりもうんと低い金額で不動産投資がスタートできることに衝撃を受けた方もいるのではないでしょうか。
まさか10万円で始められる不動産投資があったとは、驚きの一言です！

何においても自分にぴったりの手法を見つけ出してからスタートすることが重要。不動産投資を始めたいと言いながら、最初の一歩が踏み出せなかった人に足りなかったのは、お金ではなく知識と思い切りだったのかもしれません。

この機会に、最初の一歩を踏み出してみるのもよいかもしれません。