失敗を未然に防ぐ新築アパート経営のノウハウを学ぶ。 ｢学べる新築倶楽部｣って実際どうなの？

メールマガジン登録をいただいている読者さんは、何ヶ月かに１度、編集部から「学べる新築倶楽部」についてのご案内メールが届くことがあるかと思います。

学べる新築倶楽部の募集サイトには、
「競争力のある新築アパートを手に入れる」
「２棟目から自分で作れるようになる」
といった魅力的な言葉が並びますが、「実際に建築しながらノウハウとスキルを学ぶ」ということで、参加を躊躇されている読者さんもいらっしゃるかもしれません。

そこで今回は、「新築倶楽部｣主宰のコテツ（不動産の学校代表）に、制度開始時からの経緯や、自身の新築投資のことなど質問をぶつけてみました。

つまずくことが多い新築アパート経営を基礎から実地で学んでもらう

最初に、｢学べる新築倶楽部｣が始まったきっかけを教えてください。

始まりは10年以上前になります。
私がその頃、新築アパート建築を続けて行っていたことをセミナーで話す機会があり、それを聞いた方から「自分もやってみたい」と相談を受けるようになりました

実は、新築アパート経営には所々ハードルになるところがあり、｢土地を見つけてきたんだけど、この土地でいいのか？｣などというところで立ち止まってしまう人が多いわけです。
そこで、｢見つけてきた土地は計画しているプランに適合しない｣などと言った土地の見方や登記のこと、プランニング、コストなど長期に渡るアドバイスをすることになったわけです。
工務店や設計者、管理会社はどうやって選べばいいのかなど、疑問に思ったことを一通りお伝えし、すごく喜んでいただけました。そして共通の友人も新築アパートをやることになり、その輪が広がったのが｢学べる新築倶楽部｣のスタートです。

｢学ぶ｣というと、普通だとセミナーや塾スタイルが多いかと思います。しかし今回は、実際に建築をしながら質問をし、見て学ぶという点が大きな違いかと思いますが。

そうですね。セミナーでの話も役に立つと思うのですが、どうしても画一的になってしまいますよね。学べる新築倶楽部はそもそも、お手伝いから自然発生していますので、教えながら一緒に学んでもらって完成、経営にまでこぎつけ、実際に沿った学びを得てもらうのが最大の目的です。

新築アパート経営は、未経験の人にはちょっとハードルが高いかと思うのですが、対象はどういった方々になりますか？

未経験の方には、確かにハードルは高いですね。セミナーや塾に行かずに自分一人でろうと思うと、できる人は少なくなるでしょうね。割合で言えば、成功するのは10%か20%。それぐらい挫折する方が多いジャンルですね。

これが中古だと、融資さえつけばなんとかなるのですが、新築は形がないところからスタートします。建物もない土地もない。いろんなものがゼロの中でスタートするので、どうしてもハードルは高くなるんです。私自身も新築アパート経営を始めようとしてから、2～3年の間は、撃沈を繰り返していましたから（笑

確かにハードルは高いし、自分で解決できない問題もいっぱいあります。でも、サポートしてくれる人がいれば成功がに近づくわけで、その位置づけとなるのが学べる新築倶楽部というわけです。ゼロには何をかけてもゼロですが、そこに変化を加えられると思ってもらえると嬉しいです。 

学べる新築倶楽部はこれまで、どういう方が入会されてますか？

自己資金の壁がありますので、誰でもできるわけではありません。これまでは高属性と言われる、サラリーマンで年収が高い方と、事業者の方や経営者の方。この2つのパターンが多いですね。男女で分けると圧倒的に男性が多くなります。もちろん女性も歓迎していますよ。

入会した人はすぐに物件探しを始めなくてはいけないものでしょうか？

倶楽部に入ったからといって、すぐに始めていただくわけではありません。いろいろなご事情もあると思うので強く勧誘もしません。条件が整うまでは色々なケーススタディを見ながら、自分の計画を温めて行ってもらえればと思います。

また、新築アパートを実際に建てる段階では、私達とも話し合いをして、事前にズレがないのかの確認をしています。
お金が動くプロジェクトでもあるので、少しのズレが大きな違いになってしまうんですよね。前述しましたが、この会のスタートは、頼まれて手伝ってきたことです。このスタンスを大切にしていきたいと思うので、同じ目線を持って入ることを重視していきます。

投資経験がなくてもサポートがあれば新築アパート経営はできる

不動産投資をしたことない人が、一棟目から新築アパートに挑戦すると言うことはきるんですか？

できるかできないかと言われれば、できます。今までの会員さんでも、初めて不動産投資をするという方は10%以上、20%は以内程度の方がやっています。
これは自己資金と収入のバランスの問題なので、｢これまで、中古でたくさんやってきているからできる｣というわけではありません。ただ一棟目ですから、分からないことも多く、細かくチェックしたいと思うとなかなか進めないんです。そんな時に信頼して任せてもらえるチームが新築倶楽部だと思ってもらえれば嬉しいですね。

新築アパートに向いてる人ってどういう人だと思いますか？

大きく分け2パターンあると思います。一つは新築好きな人。もう一つは儲かりそうだからと新築をやる人ですね。

新築好きな人は、細かい作業が大好きで、間取りの打ち合わせをやっても目をキラキラ輝かせ、部材の選定とか喜んでやるタイプです。間取りが好きとか、自分で一生懸命がんばって動くという方で、サラリーマンのタイプの人が多いですね。

一方、儲かりそうだからとやる人は親分肌で、｢お前らちゃんとやれよ｣と信用して任せられる人です。細かいことは言わずに任せ、人間力があるので慕われていて、チームも｢この人のために頑張ろう｣と思われています。リーダーとして必要な要素に、職人さん集団を信じるというのがありますが、これがきっちりとできる人ですよね。 

新築は嫌いなのに細かいことを言ってくるタイプの人などは、どっちつかずになってしまってダメです。自分の適性がどっちなのかというのを見極めた上で、適切な行動をとることが大切だと思います。

自己プロデュース型新築アパートだからこその魅力を知って欲しい 

新築アパートと中古アパートの違いは何でしょうか？

新築のメリットは当然新しい建物なので、10年ぐらい何もしなくてよいということがあります。これは最大ですよね。融資についても、今だと30年と言うケースもありますし、短くても25～22年は普通に取れる点です。中古だと、10年しかダメとかありますからね。
また、建売りとの違いは、建売業者の利益分が乗っていないので、そのコストが下げられる点があるでしょう。これにより、利回りが上がります。

自己プロデュース型の新築アパートの魅力は何でしょうか？

良いチームと組めばありきたりではなく、品質の高いものが完成する点が魅力です。昨年、建売で購入して、数年経ってから違法建築だったとして世間を騒がせたニュースがありましたよね。あれはまかせっきりではなく、信頼できる工務店に作ってもらえば防げた案件です。
最近、自己プロデュース物件を生業にしてる所が増えています。中には、｢あそことは絶対に組めないな。やばいでしょ！｣みたいなところが、あるんですね。そういったところを見極められず失敗してしまう人が多いのは仲間としてやりきれないですし、そのための｢学べる新築倶楽部｣だと思っています。

各方面のプロフッショナルが知見を生かして徹底サポートサポート

サポート体制はどうなっていますか？

基本的に、問題を一緒に解決していくというスタイルですので、質問されたことに答えることが多くなります。サポートメンバーがいて、建築や設計に関することは設計士さん、建築のことだったらベテランの工務店の社長や現場監督など、それぞれのプロフェッショナルがサポートします。 

新築アパートを始めるにあたり、ボリュームチェックというのがあり、土地の大きさから建物をイメージし経営プランを立てることで、僕たちは｢一時査定｣と呼んでいます。マイソクや販売図面を見て、どれぐらいのものが建てられそうで、家賃はいくらで設定できるかをチェックしているんです。これは僕自身も行いますし、各分野のプロフェッショナルにもリアルな数字を立ててもらい、どうやったら採算が取れるのかを判断します。

世間には建売の業者が法外に高い家賃設定をしているケースがあり、利回りをあげて魅力的な建物に見せることがあります。ぼくたちの場合は、家賃保証会社が家賃設定を行うので、その逆で固い数字が出てきます。建て売り業者が8万円というところを7万1千円と出してくるなど、場合によっては10%以上低い数字なこともあります。その硬い数字で運営が成り立つかどうかを計算しているので、確実な経営が可能となります。

運営や賃貸についてもアドバイスがありますか？

もちろんです。新築アパートは建てて終わりではなくそこからの運営が肝心です。管理についての打ち合わせやアドバイスもしていますよ。アパート経営に関すること全てをサポートできることが当会の強みですから。

直近の入居率98%！これまでの失敗談も全て共有し、成功の糧にしてほしい

これまで新築アパート経営で失敗した事ってありますか？

ぼく自身は十数年新築アパート経営を行っています。その中で一軒、失敗例はありますね。企画モノで、バイカーズを狙ったアパートを作ったことがあります。差別化を図るためにコンセプトを練って、土地選びにもこだわってアパートを建て、物件の完成間際から募集をはじめたんです。横浜市内だったのですが、2ヶ月経っても入居はゼロ。それどころか、新築なのに内見もゼロだったんです。

不幸中の幸いだったのは家賃保証をしていたので家賃は入って来たこと。けれど、どう考えても大失敗なわけですよね。これはいけないと思い、すぐに自作のホームページをお金をかけて作り、チラシも作成し、営業もかけました。メゾネットタイプ5部屋でしたが、動き始めてから1～2ヶ月で満室になりました。こういった失敗事例も参考にして頂ければと思います。

これまでの会員さんが建てた物件では失敗例がほとんどないと伺っていますが？

そうですね。これには2つのことを実行し、確認しています。
一つは、管理会社を紹介したケースでは、定期的に入居率の数字を確認していること。直近では、98％という非常に高い数字を出しています。

もう一つは、最近久しく会ってない方に直接お会いし、｢どうですか？｣という風に聞いているます。｢儲かってしょうがないよ｣みたいなことを言う方が多く、｢失敗した｣というのは聞いたことがありません。2棟目、3棟目を立てている人もいます。もちろん、会員さん自身が努力してるということですが、聞いててこちらも嬉しくなりますよね。

今こそチャンスを手にする時

最近、コテツさんも新築に力を入れているとうかがっていますが？

私は、がんばり出すとやりすぎてしまう傾向にあり、新築をやり始めた時も、一年間に5件土地を買って4棟新築しています。一度にはじめすぎて資金繰りが回らなくなり、危うく新築破産しそうになって、一つは土地のまま売ってしまったんです。その時と同じく、今年も火がついて、今は新築用の土地を買っています。

ぼくは小心者なので、｢いい土地だけを買っちゃうんでしょ｣と言われるのが嫌で、マニアックな土地ばかり買ってますね。権利関係がぐちゃぐちゃのものとか、すごく大きくて普通の人だと飛び込みづらいものや逆に小さすぎるものなど。これを成功に導くところに醍醐味を感じています。

もう一つはレジデンスや飲食店舗もやり始めています。今の段階で買い付けを入れているのが6件あって、全部買うつもりです。不動産投資がとにかく楽しくてしょうがないです。

最後に、読者さんに一言お願いします。

不動産は去年やおととしと比べると、買いづらい雰囲気があります。融資環境が厳しくなっていますし、マインド的にもちょっと落ち込んでいると思うんです。しかし、これはチャンス！
こういう時こそ、すごく飛躍できるチャンスです。その証拠に、私自身も、今燃えているわけです。

周りがシュンとなっている時は同じように元気をなくすのではなく、｢チャンスが来たぞ｣｢ついに来たな｣という風に考えるべきです。これまでもリーマンショックやアメリカのテロ、国内の震災などいろいろありましたが、振り返ってみれば、そういう時ほどがんばり時。｢人の裏を行く｣という有名な投資の格言もあります。ぜひたくさんの方に、今こそ、がんばっていただきたいと思います。

また、買うか買わないかの状況は色々あると思うのですが、がんばり方には色々あり、学ぶことや自分を成長させること、新たな人脈を築いていくことなど、その人なりの方法があるはずです。今だからこそ、たくさんのことを取り込んでいきましょう。

この記事を読んでいる時点で、ぼく以上に燃えてる方が多いと思います。
ぜひ一緒に、2019年、そしてビッグイヤーの2020年を飛躍の年にしましょう！

学べる新築倶楽部の専用サイトはこちら
https://www.fudousantoushi-ec.com/shinchiku-club/