不動産は家族信託が吉？選ぶメリット・デメリットと注意点とは

不動産は、いずれ家族に相続することになりますが、場合によって生きているうちに相続について取り決めておくことが大切です。認知症で判断能力が衰えることで、結果的に不動産の利益が侵害される心配もあるでしょう。そのような場合におすすめなのが家族信託です。信頼できる家族と契約を結べば、不動産を自分の意向通りに残すことが可能です。

今回は、不動産の家族信託のメリットとデメリットや注意点について詳しく解説していきます。

 

家族信託とは

家族信託とは、家族に財産の管理を委託する制度です。委託する人を「委託者」、委託される人を「受託者」といいます。さらに、委託された財産に基づく利益を得る権利を持つ「受益者」がいます。例えば、自宅を家族信託によって長男を受託者として、次男を受益者とした場合、自宅の管理を任せられているのは長男ですが、その自宅を売却したときの利益は次男も得られるのです。

受益者が設けられていることで、自宅を売却したときの利益を受託者が独占できないようになっています。

 

家族信託のメリット

家族信託は、認知症による判断能力の低下が原因で詐欺被害にあい、不動産を失う恐れがある人や、認知症になったときの管理に不安を抱えていたりする人のために設けられた制度です。家族信託のメリットを詳しくみていきましょう。

認知症になっても不動産を適切に扱える

信頼できる家族を受託者と受益者に選ぶことで、認知症になっても不動産を適切に扱えます。売却は基本的に許可しないが状況次第では売却を許可するなど、家族信託の契約内容を細かく決められることも特徴です。

認知症になった際に、受託者が無断で不動産を売却することもできません。家族を信頼していても、認知症になったことで意向に沿わない管理をするケースもあります。家族信託は、そのようなトラブルを防ぐこともできるのです。

悪意のある他人に不動産を処分される心配がない

認知症の高齢者を狙い、不動産を安く買いたたく詐欺があります。認知症になると、正常な判断ができなくなり、買いたたかれているかどうかも判断できません。家族信託を結べば、認知症になった際に詐欺業者に狙われる心配がなくなります。大切な不動産を悪意のある他人に処分されずに済むことで、安心を得られるでしょう。

孫以降の代まで自分の意思を反映できる

単なる相続の場合、相続された人物が不動産を自由に処分できます。しかし、代々受け継いできた不動産の場合、できるだけ後世に残したいと思う場合もあるでしょう。家族信託で不動産を処分しない契約を結ぶことで、少なくとも孫の代まで不動産を残せます。

対して遺言書では、二次相続まで影響を与えられないため、不動産を処分するかどうかは相続人が決めます。

共有名義の不動産の売却や組み換えで揉めにくい

不動産は簡単に分割できませんが、特に遺書もなく相続する場合、子供に均等に相続されます。全員が不動産の所有権を持つため、全員の同意なく金銭に変えることはできません。全員の同意を得るために話し合いを繰り返すものの、なかなか話がまとまらない場合もあるでしょう。

家族信託であれば、受託者が不動産の売却や組み換えの権利を持つため、話し合いの時間を削減できます。そして、他の子供を受益者とすることで、全員の利益が守られます。

 

家族信託のデメリット

家族信託には、多少なりデメリットもあります。実行に移す前にデメリットも確認しておきましょう。

受託者を決めるときに揉めやすい

受託者は、不動産の管理の全ての権限を持つため、受託者を決めるときに揉めやすいことがデメリットです。不動産を売却するにしても、受託者が名義人となるため、性格に問題がある人物が受託者となると、他の家族にまで迷惑がかかります。

受託者の決め方にルールはありませんが、話し合うにしても、高い確率で揉めることになるでしょう。ただ、揉めるにしても、全員が納得した形で受託者を決めることができれば、不動産の管理に関しては心配ごとがなくなるため、大きなデメリットとは言えません。

契約内容を変更できない

家族信託は、途中で自由に契約内容を変更できません。変更するのであれば、委託者と受託者の合意が必要です。すでに認知症が進行しており、判断能力が失われてしまっていると、合意をとることは難しいでしょう。そのため、家族信託の契約内容は事前に熟考して定める必要があります。

受益者に未成年者がいる場合、なかなか契約内容の妥当性を伝えることができません。だからといって、特定の受益者が損をする形で契約を結ぶのではなく、将来的に揉めることがないように契約内容を定めることが大切です。

 

家族信託に関して知っておきたいポイント

家族信託を検討するにあたり、税金や受益権の売却など、いくつか知っておきたいポイントがあります。家族信託に関して、十分な知識を得たうえで検討することが大切です。家族信託の知っておきたいポイントは次のとおりです。

受益権は売却できる

受益権は、他の子供や第三者への売却が可能です。ただし、売買には第二種金融商品取引業の免許が必要のため、同資格を持つ不動産会社に相談しましょう。不動産仲介会社の多くは同資格を持っていないため注意が必要です。

また、受益権を売却して得た所得には、譲渡所得税がかかります。すぐにでも現金を得たい場合は、受益権の売却を検討するといいでしょう。ただし、少なからず家族と関わることになるため、信頼できる人物に売却することが大切です。

信託契約に売買の許可の項目がない場合の対応

信託契約書に売買の許可の項目がない場合は、その不動産を無断で売買できません。どうしても売買したい場合は、委託者と受託者の合意をもって契約内容を変更するか、信託契約を終了し、もともとの委託者の判断で売買する、そして信託受益権を売買するしかないのです。

すでに認知症が進行している場合、信託受益権の売買以外で利益を得ることは難しいでしょう。そのため、信託契約書の内容は委託者と受託者、受益者で十分に確認しておく必要があります。

信託契約でかかる税金

信託契約では、不動産の管理を委託しているため、受託者に贈与税がかかると思う方が多いでしょう。実は、贈与税がかかるのは受益者です。受託者は、あくまでも不動産の管理を任されているだけであり、それによって利益を得られるわけではありません。

利益を得られるのは受益者となるため、贈与税は受益者にのみかかるのです。また、受益権を無償で譲渡した場合は、譲渡所得が発生しないため、譲渡所得税はかかりません。しかし、新たな受益者は不動産の利益を得られるようになるため、贈与税がかかります。

また、受益者が亡くなったために、他の人物が受益権を取得した場合には、控除額を上回る場合に限り相続税がかかります。このように、信託契約は税金対策というよりは、委託者の意向通りの結果をもたらすための契約であり、それ以上の効果はないのです。

 

家族が信頼できない場合は信託監督人を定める

家族信託は、家族は信頼できることを前提とした制度です。しかし、高額な不動産の管理を任された途端に、契約違反な行動をとる場合があります。このように、家族が信頼できない場合には、信託監督人を定めることが大切です。

信託監督人は、受益者の利益を守るために、受託者が契約内容を守っているか監督する人物のことです。監督という立場上、未成年者や成年被後見人などは信託監督人に定められません。信託監督人は委託者が選任しますが、必ずしも承諾されるとは限りません。

また、受託者を適切に監督できる環境ではないなど、特別な事情がある場合も選任できないのです。この場合は、裁判所に申し立てることで、裁判所が信託監督人を選任します。

第三者ではなく、受益者が受託者を監督すればいいと思った方もいるかもしれませんが、受益者は必ずしも受託者を監督できる状況とは限りません。例えば、未成年で不動産や相続の知識などに乏しい受益者の場合、受託者の都合のいいように騙される可能性もあります。

 

まとめ

不動産を二次相続まで残したいのであれば、家族信託を利用しましょう。また、認知症のために、いつ詐欺にあい、不動産を失うかわからないような場合にも、早めに家族信託契約を結ぶことが大切です。さらに、適切に家族信託契約を結ぶことで、共有の不動産を売却する話が出た際に、相続人が揉めにくくなります。ただし、家族信託は万能ではなく、必要に応じて信託監督人を選任する必要もあるなど、注意点があるので、十分に検討することをおすすめします。