【連載】日経平均が5万円になる時代の不動産投資

ふりーパパです。

謹賀新年
今年も何卒よろしくお願い申し上げます。

私は、2025年頃には、日経平均株価が5万円になる想定をしています。現時点で、日経平均は、2万6千円台まで上昇しています。2021年度の高値は、3万3千円程度を想定しています。来年度には、約20％程度日経平均が上昇するとみています。

但し、パンデミックショックもあり、経済的には悪い状態が続くと想定しています。しかしながら、政府は引き続き、国民にお金を配り、日銀はお金を刷りまくり、やがてくるインフレ経済を先取りした日経平均株価になるという想定です。

不動産価格はどうなるかというと、株価よりは1年～2年程度遅れて地価の上昇が起こることを想定しています。昨年末からようやく金融機関の不動産融資に対する融資姿勢が緩んできているからです。2018年1月頃に、『かぼちゃの馬車』という不正不動産融資が発覚してから、銀行を中心とする金融機関の融資姿勢が厳しい状況が続いていました。ところが、昨年3月頃のパンデミックショックを契機として、金融機関の融資姿勢に変化がでてきているのです。

例えば、昨年11月に、スルガ銀行が、不動産投資家への融資を再開するという話がでてきたりしています。また、某地方銀行のように、建物の耐用年数を大きく超えるような融資をするような銀行も現れてきています。

日本政府もパンデミックショックを緩和するために、政策投資銀行などを使って不動産業者などにも積極的に融資を行ったことによって、不動産業者の資金繰りも大きく回復したこともあり、銀行などの金融機関も積極的に不動産業者や投資家などへの融資をするようになりました。

株式相場とは異なり、基本的に借入金をして『信用取引』をするのが、不動産投資の基本であり、その状況が回復していきたということになります。加えて、世界的な低金利が魅力的な融資を生み出していることも影響しています。

ニュージーランドでも、去年の5月以降、不動産価格は、15％～20％程度上昇しています。それも価格の安い地方都市の不動産ほど価格が上昇しています。当初、不動産アナリストは、パンデミックショックによる失業などで、不動産価格が下がる想定がありました。しかしながら、起こったころはまったく逆でした。パンデミックショックによるニュージーランド中央銀行のゼロ金利政策などから、チャンスと見た個人が、不動産を積極的に買うようになったのです。加えて、銀行などの金融機関も不況と低金利で貸し先が減っているタイミングでもあり、不動産担保ローンを大きく伸ばしていくようになったのです。

このような状況は、日本でもみられるようになったとみています。フラット35の媒介をしている『アルヒ』という上場会社の業績も、昨年後半から大きく回復してきています。最近では、TVコマーシャルまで打つようになっています。

まだまだ日本では、住宅が余っていて地方の不動産価格は上がらないという想定をしている不動産アナリストなどが多いのも事実ですが、新築する住宅価格が高騰していることなどを勘案すると、今年は、日本の不動産価格も2％～5％くらいは上昇する可能性があると考えています。

現状、これだけのお金がばらまかれていると、お金が価値を失うことになり、今後数年は、年２％くらいのインフレの可能性が高いとみています。すでに身の回りの生活用品のインフレは発生してきており、コンビニのお弁当類も、500円以下のものは珍しくなりました。2年程前には、400円くらいのお弁当が主流でしたが、大きな変化かもしれません。

現在は、まだ原油安などもありデフレ状態に近い日本も、やがて変化していくと思われます。日経平均も3万円台まで上昇していけば、東京湾岸のマンションだけではなく、地方都市の戸建て不動産などの値上がりも想定されます。

経済も再来年あたりから回復していくことが想定されています。そうなれば、不動産価格もインフレ率以上に上がっていくようになる可能性がでてくるとも考えられます。もちろん、不動産の供給過剰という問題もあるので、年間10％以上の値上がりは想定できませんが、2025年くらいには、今よりも15％～20％くらいの価格上昇はあり得るシナリオです。

不動産価格が上がっても、金利上昇がなければ不動産投資家にとっては、この上のない投資機会になるかもしれません。今後の景気の先行きなどを想定すれば、5年間くらいは、金利の上昇はないとも想定されます。それよりも、満足のいく利回りの投資用の不動産を取得するのが難しい時期が続くと考えたほうがいい状態が続くかもしれません。