不動産の抵当権とは?抹消手続きは自分で行わなければなりません

住宅ローンを組んで銀行から融資を受ける際、「抵当権設定登記」を行います。といっても、実状は銀行におもむき、あれこれたくさんの書類にサイン・捺印などをしているうちに登記・契約は終了しており、実際にどれがその書類で、どうなるのか?その詳細を記憶にとどめている方はまれだと思います。
今回は、不動産の抵当権をテーマに、抵当権とは?ということから、住宅ローンを完済後に行う「抵当権抹消登記」の仕方、注意点をご説明します。

 

不動産の抵当権とは?

抵当権と聞くと、「借金のカタにおさえられるもの」とったイメージが一般的にあると思いますが、おおよそ正解です。住宅ローンで銀行より融資を受けるとき、家と土地をその借金の担保としておくためのものを「抵当権」と言います。ですから、住宅ローンを組んでお金を借りて、「ローンが払えなくなったときは、家と土地を銀行が担保として頂きますよ」といった契約をする権利が「抵当権」になります。

となると、「そんな契約をしなければ家と土地を取られるリスクがなくなる」と住宅ローンを組みたい私たちは考えますが、それは貸す側にしたらとても大きなリスクであり、「抵当権」なくして銀行はお金を貸してはくれません。融資を受ける際は、必ず抵当権が設定されることを覚えておきましょう。

 

抵当権設定登記とは

家と土地に「抵当権」をつけて、ローンを組んだ私たちが何らかの理由でローンを払えなくなった場合は、銀行が家と土地を優先的に回収するという契約を届け出ることを「抵当権設定登記」と言います。届け先は法務局。法的手段で、銀行は私たちにお金を貸す上でのリスクを補います。

この抵当権設定の手続きに関しては冒頭で述べたように、いつの間にやら終わっていることが多いです。というと、少し語弊がありますが・・・。
銀行と、銀行がお願いした司法書士が手続きを代行して行うのが一般的であり、私たちがあれこれ書類を集めたり、どこかに出向いたりといったことをする必要はありません。印鑑証明など必要最低限な証書と、署名、捺印を銀行から依頼されたときに済ませることで、「抵当権設定登記」手続きはスムーズに行われます。

 

抵当権抹消登記

「抵当権設定登記」というものが銀行にお任せすることでスムーズに行われるのに対して、真逆にあるのが、「抵当権抹消登記」です。住宅ローンが完済し終わったとき、「抵当権設定登記」を消す作業を「抵当権抹消登記」といいます。

住宅ローンを借りる際は銀行がリスク回避のため「抵当権設定登記」を行うので、銀行は自行と契約のある司法書士と一連の手続きを行ってくれるのですが、ローンが完済したあとは、ローンを組んでいた私たちとは契約が終了しているために、その後の手続きを同様に丁寧に対処してはくれません。

そのため、住宅ローン完済後、銀行から「抵当権抹消登記」に必要な書類一式を渡されるので、それをもとに自分で法務局に出向いて手続きを行うか、自分で司法書士を探して依頼するのが一般的な対応となります。まっmだか、少し不親切な感じもしますよね。

「抵当権抹消登記」が必要な理由

住宅ローンが完済し、銀行から「抵当権抹消登記」手続き書類が届いたら、速やかに処理を済ませましょう。手つかずなまま書類ごと紛失してしまう例もよく耳にします。紛失した場合は再度必要書類を取り寄せ、再発行などを行えば大丈夫ですが、こうした手続きや申請は煩わしく感じるもの。出来るだけ速やかに執り行うことをお勧めします。

また、「抵当権抹消登録」を行っていない場合に生じるデメリットは3つあります。

1.家の売却、家、土地を担保としたローンが難しくなる。

住宅ローンが完済したので、売却を考えているケースはあまりありませんが、抵当権がついていると家や土地はまず売れないため、売却を考えている場合は速やかに抵当権登録抹消手続きを取る必要があります。

2.他のローン審査が通り難い。

新規に融資を受ける場合、抵当権を抹消しておく必要があります。住宅ローンが完済していることを口頭で伝えても、登記簿上抵当権がついているので、きちんと事務手続きを済ませて証明する必要があります。

3.相続者に不利益を与える場合がある。

抵当権がついたまま家、土地を相続させてしまうと、相続を受けた側が手続きを行わなければいけなくなります。また、相続者が相続した家、土地を売る、新規に融資を受ける際に、抵当権のついた家、土地を所有しているがために不利益を被る形になってしまいます。相続者の手を煩わせないためにも、事前に自分たちの方で、抵当権抹消登記を行いましょう。

 

抵当権抹消登記のやり方

抵当権抹消登記は司法書士を探して依頼するか、自分で行うかのどちらかです。

司法書士に依頼するとなると、何やら高額な費用が掛かりそうなイメージがありますが、抵当権抹消登記の依頼費用相場は一般的に5,000円~20,000円で済みます。専門書類に目を通す煩わしさ、時間効率、イレギュラーなことがらへの臨機応変な対応力などを考えると、司法書士へ依頼するのも1つの賢い選択肢。2万円を高いと捉えるか安いと捉えるかは、人それぞれでしょう。

また、自分で法務局に出向いて事務手続きを済ませてしまえば、経費は安く上がります。
不動産1件に対し登録免許税が土地1,000円+建物1,000円の計2,000円。
登記事項証明書が不動産1件につき600円。
必要経費は合わせて計2,600円となります(マンションの登記の仕方、不動産の件数で金額は変わります)。
そこに交通費等含めても、5,000円もあれば抵当権抹消登記費用を補うことが出来てしまいます

どちらが良いと一概には言えませんが、司法書士を探し、相談して予算が5,000円で済む場合、自分で書類を作成し、手続きに行く交通費を換算しても同等の金額が掛かるのであれば、素直に司法書士にお願いする方が得策でしょう。

抵当権抹消登記の流れと必要書類

自分で抵当権抹消登記を行うとなると難しそうに感じますが、やること自体は至ってシンプル。送られてきた書類に記載して、不動産登記の当該法務局に届け出るだけなので、期限内であれば、自分で手続きするのもよいでしょう。

抵当権抹消登記の流れ

  1. 住宅ローン完済
  2. 金融機関から手続き書類が届く
  3. 当該の法務局がどこか調べる
  4. 必要書類を準備する
  5. 法務局へ申請
  6. 法務局へ承認書類を受け取りに行く

抵当権抹消登録に必要な書類

  • 抵当権抹消登記申請書
  • 抵当権解除証明書
  • 抵当権設定契約書(登記済証)
  • 代表者事項証明書
  • 委任状(銀行が立ち会わなくてもよい旨の委任状になります)

抵当権抹消登記の注意点

抵当権抹消登記における注意点は2点あります。

  • 代表者事項証明書の期限は発行から3ヵ月
  • 登記者が手続きを行うこと(それ以外の者が行う場合は委任状を作成すること)

大きな注意点ではありませんが、うっかりすると期限切れ、再発行、なんて2度手間ですからね。また、委任状はさほど厳格なものが必要なわけではありません。妻や家族に抵当権抹消登記手続きを委任する旨を記載した証書を作成すれば大丈夫です。あとは、委任された人物が身分の証明出来るものを持参すれば、委任自体はすんなりと通ります。

 

まとめ

ようやく完済する住宅ローン。抵当権をある程度把握出来たなら、抵当権の抹消登記手続きをスムーズに終わらせることが出来るのではないでしょうか。可能であるなら専門家に依頼、また、時間があるならば自分で手続きを済ませてしまうのも良いでしょう。いずれにせよ、夢のマイホームを得た最後の勤めとなります。気持ちよく処理を行うことは、新たな夢へ向かう第一歩になるかも知れません。

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