大家さん三世代座談会 世代を超えた共通点。本質はここだ!(後編)

今回は、静岡の元祖サラリーマン大家こと沢孝史さん。富山の大日本☆ふんどし王子こと、山屋悟さん。当「不動産の学校を」運営するHeartBrain合資会社の代表であるコテツこと、倉茂徹。それぞれ不動産投資をはじめた時期の異なる3人だけに、購入時の情報や市況、学んだことにも差があります。そこで、それぞれ当時の状況を振り返りながらの座談会を行いました! 融資の引き締めで、これから不動産投資のスタートは難しい・・・そんな風に感じている初心者に参考いただきたいです!

なお、まだ前編を読んでいない方はこちらからお読みください。プロフィールも掲載されています。
「大家さん三世代座談会 世代を超えた共通点。本質はここだ!(前編)」

 

かつて「サラリーマン大家」という言葉はなかった


俺が不動産をはじめたころは「サラリーマン大家」どころか、そもそも「不動産投資家」なんて言葉すらなかった時代だったよ。セミナーの講師として呼ばれた最初のころ、主催者から「何て肩書にしましょうか?」と聞かれて「とりあえず不動産の投資をやっていらっしゃるから、不動産投資家にしておきましょうか?」だって。
「いや、そういう言葉はないですよ」と抵抗したけれど、そうこうするうち名刺に「不動産投資家」と書き出した人たちがちらほら現われてきてね。それから時代が少しずつ変わってきたなと感じたよ。

コテツ
はい。とくに変わったところをいえば、今は皆が投資物件の探し方を熟知しています。それに比べて私や沢さんは、最初どこで探していいのかよく分かりませんでした。今や普通の不動産屋さんまでが収益物件を売っている事実です。また、そうした不動産会社が融資付けまでをしてくれることです。
当時の私は28歳でしたが、かつては不動産屋さんを100件回れば、99件とも最初に言われる言葉がありました。「君はそんな投資アパートを考える前に、マイホームが先決でしょ?」と


これは冗談でもなく、当時の銀行も同じ対応だった。俺の場合は不動産屋さんの紹介だったからやらなかったけれど、仲間内には都銀にいきなり行って「どうして給与口座もつくってるのに、お金を貸してくれないんだ?」と訴えて追い返された人もいたよ。的外れだけど、やり方が分からないからね。

コテツ
普段は収益物件を扱っていない会社が委託を受けると、値付けの間違いもあります。そうやってお得に買えるチャンスがありました。そのうち専門の会社ができました。埼玉県のクリスティや、群馬県にある不動産投資会社の株式会社三(スリー)ラージ。それに通販大家さん。

クリスティ
埼玉にある収益専門の不動産業者。http://www.christy.co.jp/
代表の新川忠義さんも参加した座談会はこちら
「編集長が収益不動産会社代表に聞く!今後の展望と業者のホンネ」

三ラージ  https://threelarge.co.jp/
北関東を専門にした収益専門の不動産業者。

通販大家さん  https://www.28083.jp/
金森重樹氏が運営する収益専門の不動産業者。


収益専門の仲介業者を中心とした新たな市場ができた。水戸大家さんタイプなんて、良し悪しは別として立ち回り方が良かった。

水戸大家さん  https://www.youtube.com/channel/UCg8lCYoocsBMe0eqAMsVUSQ
六本木にあった収益専門の不動産業者。2018年廃業。社長の峯島忠昭氏は、ユーチューバーの「みねしましゃちょー」。

 

大家会から高額塾まで、大家コミュニティの選び方

コテツ
不動産投資の勉強もそうです。今は読み切れないくらいの本は出ているし、セミナーの9割方が無料です。でも私らのころは、お金を払って学んでいました。


その代わり業者紹介は一切しないよ。講師も業者は呼ばない。そこで完結していたわけ。これだけ無料セミナーが多くなると、それが当たり前になってしまって・・・。

山屋
僕は大家さんが開くセミナーには積極的に参加していました。とりわけ著作のある人のセミナーには5000円くらい払ったかな? そんな有料セミナーにたくさん通いました。それと大家さんコミュニティみたいな集まりにも。最も足を運んだのが朝日不動産という、地元の管理会社ですが、そこは月に1回、ミッキー塾という無料セミナーをやっていたんです。
いろんな人を集めて、どんどん知識つけさせて投資家に育てていき、売買なり管理していく作戦だったのでしょうね。実際に僕も管理を任せていましたし売買も何戸かしたので、それぶんセミナーは無料だったのですが、トータルすると収益からセミナー料を払っています。

コテツ
たとえ無料セミナーでも、ミッキー塾のように明瞭なところも一部にはあるけれど、ほぼ業者さんのプレゼンで、いわゆる顔の知れた大家さんが前半だけしゃべり、後半は業者の個別説明会という形式が主流です。


無料でも誘導するセミナーでなければ問題ない。普段なら俺も講師に呼ばれたら好きなこと言ってるけれど、結局は誘導系でやる講師もいるからね。客寄せとして使ってもらう分には構わないけれど、「この商品を推薦してください!」と、一方的に物件資料を送ってくるんだから勘弁してほしいよ。俺はそんなことやってないから。だけど、今は俺みたいなガンコ者も少数派になったのかな。

山屋
最近はSNSが一般化したおかげで賢くなり、胡散臭いところと結託すれば叩かれたり炎上する土壌ができました。ステマ(=ステルスマーケティング:消費者に宣伝と気づかれないように宣伝行為をすること)という言葉が流行ってからは、裏でバックマージンをもらっていた人が嫌悪される時代になりましたので。


今は極端な高額セミナーもあるよね。これもまた現代の特徴なんだろうけれど、100万円の高額セミナーなら「払ってもいいや」というくらい、中身が充実しているのかな?

コテツ
私のゴルフの仲間でも、そのような高額セミナーにいくつも入っている人がいますね。おそらく1棟でも買えればペイできる感覚なんでしょう。聞いたところによると、その100万円も手金ではなく、信販系のローンを組ませて100万円を払わせるケースもあるようですよ。それは不動産に限らず、株やFXの世界にもあると思いますが。

山屋
コミュニティの使い方で、金持ちの遊び感覚ならいいんですよ。ただ、マジで一生懸命にがんばろうとしている人が、そんなところにお金を使ったら問題ありますよね。年収500万円の人が苦労して貯めたお金を突っ込むのは、考え直した方がいいですよ。


そのサークルが、本当に特殊な価値のある情報を持っているのかが重要なんだ。でも、ないと思うよ。だって、そんなにいい物件なら、わざわざサークル連中に渡さないで自分のお客さんのところに両手でやるはず。お金を払うとすごくいい情報が入ってくる触れ込みが、俺には不思議でしょうがないんだよ。

山屋
そこにお金を払いたがる人もいるみたいですよ。「自分はこれだけ身銭を切ってやってるんだ!」という充足感を得たいのでしょうね。現実に入会する人も大勢いるわけですし。ところで沢さんの時代は大家の会も無かったのですか? 今は把握できないほどの「会」が全国にあるので、ちょっと圧倒されますよ。
僕が不動産をはじめたとき、吉川英一さんのサンデー毎日倶楽部は8人くらいでした。「温泉でちょっと酒でも飲んで語ろうか」と、まるで村の寄合みたいな感じでした。それが今や、75人も泊まりがけで合宿をやります。50人が溢れてキャンセル待ちですよ。


不動産が軌道に乗って「そろそろ仲間がほしいな」と、じわっと増えてくる。あるいはメンバーに余裕ができて、仲間内が少しづつ集まってくるのはいいと思うよ。その2パターンだろうけれど、若干の「ん?」と疑問を感じざるを得ない人も混じっている。いちいち細かくチェックできないけれど。組織的に別れているので、そこは把握した上で加入したほうがいいだろう。本来であれば大家会もトップダウンではないよ。だからまとめ役の幹事が数人いて、「みんな情報交換しにおいで!」というのが理想だな。そのほうが会費も安いだろうし。

賃貸業以外のビジネスをどう考えるのか?

コテツ
沢さんは賃貸業以外のビジネスでも、講師として活躍されていますが、自分で事業を立ち上げたりしなかったのは、やはりコンビニでの失敗があるからですか?


そもそも俺は働きたくないから不動産を選んだの。当時も今も製造業のほうは手伝っていて、そっちが忙しかったこともあるね。現場の作業員がいて、長男が社長で次男が専務の町工場。典型的な同族会社だ。「同族」と言えば聞こえはいいけれど、汚い工場で毎日残業だらけ。現場に入ってやっていたから、不動産にあまり手がまわらなかったよ。だから俺にとって不動産は本当の意味で副業だったわけ。

コテツ
ずっとサラリーマン大家だったんですね!
大家さんが何かしらビジネスをすることについて批判する人もいます。賃貸業は事業なので大家さんは経営者ですし、他のビジネスにも興味を抱くのは自然なことだと思うんですよ。もちろん悪徳セミナーなんてやってはダメですが、水戸大家さんも含め、そのこと自体は責められるものではない。私も専業大家だった時期がありません。変な話ですが自主管理でもしていない限り、専業大家は暇を持て余してしまうのでは?


本当に暇だよ。

山屋
僕も1年くらい経つんですが暇ですね。不動産は地道に動きつつ、何かしようかなと模索中です。

コテツ
他業に手を出すことに否定はしません。不動産ばかりやらなくてもいいと思うし。大家業以外のビジネスにもブームがあって、一時期は「飲食店をやりましょう!」と流行りましたよね。ただ残念ながら、ほとんどの人が失敗して撤退している。最大の問題は雇用なんですよ
自分が厨房に入るわけではないから、店長を雇わなければならず、それが難しいんです。最近ちょっと大家業界の一部でゴルフブームが起こっていて、ゴルフレッスンのフランチャイズがあるけれど、それを経営している人も何人かいますね。


正しく趣味の世界だね。いろんな事業があるけれど、不動産で猛進するのなら、あまりペースを早めないほうがいい。特にここ数年は賃貸事業をどんどん大きくしていき、それこそ不動産王にでもなろうとする人がいるが、そのペース配分はすごく難しいね

コテツ
たしかに、ほかの事業をやっていても、賃貸業のほうが省力化で稼げるからバカバカしくなるケースもありますよね。1日に10万円以上の売上げがある飲食店もそうはありません。10万円を稼ぐには、1000円の品を100人に売らなければいけないのだから。そのような大変さも断念する原因なのかもしれません。例外では情報を売ったりするビジネスがある。これは原価が無料だから、ある意味で不動産より割りがいい。

山屋
僕なんか最近は1600円か1800円のnote(ノート)を書こうかなと思ってますよ。昔の情報商材の安いバージョンです。勝手にダウンロードしてくれるので、手数料の10%は引かれるけれど、あとは自動的に入ってきますから

note(ノート) https://note.mu/
noteは、文章、写真、イラスト、音楽、映像などを手軽に投稿できるクリエイターと読者をつなぐサービス。ブログのように使うことも、SNSのように使うことも、コンテンツを販売することも自在に活用できる。

コテツ
noteはツールとして、おもしろそうだね。

 

不動産投資のこれから

コテツ
沢さんは不動産投資に入って20年以上になりますが、今後はどのように進めていきますか?


もう俺の時代は去ったからいいや。このあとは遊ぶだけだから。もう還暦だし。そういえば極東船長には可愛い娘が3人いて「遺してあげよう!」って頑張っている。俺にも娘が2人いるけれど、どうやら不動産の才能がないようなので見切ったの。だから金で遺そうかな。それとも手間のかからない物件でも置いとくか?
これまでを振り返ってみると、やはりいいタイミングだったんだよ。結果論としては、今から始めようとする人たちよりも、俺たちの時代のほうが楽だった。ちょうどここ数年でバブルも起きてくれたので、これから俺が少し若くなったとして「始めよう!」と踏ん張ったところで、ここまで上り詰められるかは不安だな

極東船長さん
1958年、北海道生まれ。高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる。1993年、船の転覆を機に陸の仕事に就く。収入が激減し、投資の勉強を開始。1995年から不動産投資スタート。北海道の東の町在住10棟300室の大家さん。
健美家コラム https://www.kenbiya.com/ar/cl/sencho/

コテツ
買いやすさでいうと、決して前のほうが良かったわけでもないと思うんです。「ここから相場が上がっていく!」なんて誰にも分からないですからね。


なにしろ不動産投資が一般化したので、どうやって闘っていくのかは、意外と難しいのかな。

コテツ
たしかに昔のほうが大らかで緩かったです。今は、それこそ山屋さんもそうだと思うけれど、かなり集中して、バリバリの突破力がないと成功しづらくなってきています。

山屋
でも、僕がセミナーで「今から不動産投資をやりたい人!」って募ると、半分くらいは「はい!」と手が挙がります。まだ熱というか、「年金なんて当てにならない」という背景と、勤めている会社の将来に危機感を抱いている若い人たちがいます。
自分で副業をしたい熱はまだまだありますね。だから不動価格もそんなに下がらない気がします。それに親からの遺産が入ったり、FXで当てたからと参入してくる人が、まだまだいるのではないかと想像しますね。

コテツ
ちょうど私は、不動産を始めたころの沢さんと同じ年齢になりました。そう考えると感慨深いものがあるのでが、まだ将来のことまでは考えていなくて・・・。それよりも新しいことを始めるのが好きで、今もそれを考えている最中です。
でも、物件が増えたら売っての繰り返しで。あまりに大きくなり過ぎて煩わしくなるのは嫌なんです。それなら人を雇って管理をしてく方法もあるのですが、自分が心地よい範囲でやっていきたいと意識しています。


どれくらいでオーバーフローしていると感じるの?

コテツ
金額というより電話がリンリン鳴ってきて、それがトラブルの発生だと憂鬱になって売りたくなります。逆に余裕があって平穏なときは、「もっと買いたい!」という欲が増す。金額よりも精神的なものが大きいのかもしれませんね。それに比べると、山屋さんはまだまだ先が長いね。

山屋
人生100年時代と言われ、あと60年以上もあるのでヤバイなあ(笑)。それほど不動産に絶対視はしていないですね。どうしても不動産でなければダメというわけではなく、人生の1つのスキルという位置付けで、長く付き合っていこうと考えています
不動産を切り捨てることはないのですが、そこだけ妄信的に、宗教みたいにハマっている感じではないですね。意外と冷静で、古家とか売れるものなら売りますし。よく「売りたくない!」と頑なな人もいるではないですか。僕は高く売れるのであれば、いつでも買い取って欲しいです。


ふん様はベースだけ不動産で押さえとけば、あとは何だってできるぞ。水戸大家さんがサイトを立ち上げる前に、藤山さんが紹介してくれて会ったんだ。まだ坊主頭の無垢な少年だった。「サイトを立ち上げるので推薦文をお願いします!」と頼まれたので書いたけれど、ああなっちゃうとは思わなかった。だけど彼は事業家としての才覚があり、確かに時代を作ったのだから。そういう意味ではふん様も、すでにベースが出来ているだろ?
だから、不動産だけに執着する必要もないよ。ボリューム的には過去にも到達した人たちもいるけれど、そこから先がちょっと息詰まるんだよな。ふん様はそこを考えるんだよ。これからは、あまりボリュームではなく内容を追いかけないと危険だよ

山屋
今から極東船長さん並みの利回りなんて生まれるのかというと、あまりピンとこないです。やはり時代の流れはあったと思います。


今後、異常な供給過多になる可能性は絶対にある。まだ静岡ではないけれど、既に浜松には家賃1万円なんて部屋もあるからね。自分の全体的なバランスシートでキャッシュの動きを確認しながら、慎重にコマを進めなければ危ない気がする

コテツ
テクニック云々のレベルではなく、市場の問題でどうすることもできなくなる可能性があるのですね。

 

まずは勉強を! 正しい知識が失敗を防ぐ

コテツ
私たちの世代は『金持ち父さん貧乏父さん』をはじめ、皆が本をしっかりと読んでいました。ある程度の知識があれば、少なくともかぼちゃの馬車なんて買っていなかったですよ

金持ち父さん貧乏父さん
アメリカの投資家、ロバート・キヨサキ氏が書いた『金持ち父さん 貧乏父さん』は、世界中で売れているお金に関する本。1997年出版の代表作『金持ち父さん 貧乏父さん』を皮切りに、『金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント』など、『金持ち父さん』シリーズは筑摩書房より出版。

山屋
最近のセミナーに足を運ぶと、沢さんのことや吉川さん、加藤ひろゆきさんまで知らない人も増えてきているんです。新しい本がどんどん出てきて、昔の本は表に出ないから。古典というか、良質な本がもっと多くの人たちに読まれるといいですね。

加藤ひろゆきさん
激安不動産投資のカリスマ大家にして作家・随筆家。ハリウッドでの俳優経験もあり。アパート、戸建賃貸だけでなく、商業物件や更地まで、格安で仕入れ、高利回りで運営する。
著書に『ベンツは20万円で買え!』『ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営』『300万円で大家になって 地方でブラブラ暮らす法』(共にダイヤモンド社)ほか多数あり。
健美家コラム https://www.kenbiya.com/ar/cl/cashflow101/


古典、か。そうかもしれないね。

山屋
3世代目の僕たちでさえ、最近に始めた人たちは何も知らない、勉強をしていないと感じます。よく本にも書いてありますが、「最低でも100冊は読め!」という話ですよ。昔のレビューでもいいのですが、評価で星がいっぱい付いている本を100冊は読む。もしくは本を読むのが苦手なら、健美家のコラムを全て読めばいい。いろんなジャンルのコラムニストがいて、無料でも優良な情報がいっぱい出ています。それだけで大きな失敗は回避できるはずです

コテツ
人間誰しも「俺に限っては大丈夫!」という驕りと、「失敗したらどうしよう・・・」というバランスの両方があるはずです。私はといえば割と失敗に対しての不安が強かったです。それでもなぜか、漠然と自信がありました。ところが片方だけ欠落している人がいて「俺は大丈夫!」とだけ思っている人は、勉強しない傾向があると思います。
山屋さんが「100冊は読め!」と言ったけれど、そのとおりで知識は力だし身を守ることになる。そのひと手間を惜しまずにかけるのが大事です。そこを惜しんだとき、かぼちゃの馬車のような事件に巻き込まれてしまう現実を啓蒙していかなければ。それを健美家さんや楽待さん、そして不動産の学校で果たせていければいいなという思いで、今回の企画を提案しました。今回は良い機会をありがとうございました!

山屋
こちらこそ、ありがとうございます。


お疲れさん!

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