不動産投資で自己破産？原因から破産を防ぐためのポイントまで解説
不動産投資は、将来的により大きな利益を得るために行うものですが、破産に追い込まれるケースもあります。これは、不動産投資はあらゆる情報に基づき、現在の状況を踏まえて行わなければ損失を被るためです。
例えば、投資物件の未来を適切に予測できず、将来的に価値が大きく下がる物件に投資してしまう場合があります。その他、自分の収入と借入の返済、家賃収入をうまくリンクできず、破産に追い込まれる場合もあるのです。
今回は、不動産投資で自己破産する原因と破産を防ぐためのポイントをわかりやすく解説していきます。
自己破産のデメリット
自己破産の原因や防ぎ方を知る前に、自己破産による人生への影響について確認しておきましょう。自己破産のデメリットは次のとおりです。
一定期間ローンを組めない
自己破産した場合、今後5～10年間は新たに借り入れられなくなります。しばらくは、不動産投資を再開することも、自動車ローンや住宅ローンを組むこともできません。
財産が清算される
20万円以上の価値がある住宅や自動車、生命保険、学資保険などが清算されてしまいます。生活が一気に不便になる可能性があります。
官報に名前と住所が載る
官報という機関紙に名前と住所が掲載されます。ただし、官報を読んでいる人は一部の人と思われるため、親族に自己破産を知られる心配は少ないでしょう。
職業と資格が制限される
自己破産すると、税理士や公認会計士、弁護士、司法書士、建設業者、旅行業者、生命保険募集人、警備業者、風俗営業、不動産鑑定士、土地家屋調査士などの職業・資格が制限されます。ただし、裁判所への自己破産の申し立てから免責決定までの間のみの制限であり、一般的に3～6ヶ月程度で解除されます。
不動産投資で破産する原因
自己破産のデメリットがわかったうえで、次は不動産投資で自己破産する理由を詳しく確認していきましょう。
価値以上の金額で購入した
不動産には自由に値段をつけられるため、実際の価値以上の値段がつけられているケースがあります。価値以上の値段がつけられているということは、上乗せされている分の利益を回収できないということです。
将来的に価値が大きく上がり、値段に見合った物件へと変わる可能性もありますが、それほど頻繁に起こることではありません。そのため、価値以上の金額で購入しないよう、十分に注意が必要です。
収入に見合わない物件を購入した
不動産投資では、物件の管理費や修繕積立金、退去時の補修費用など様々な経費がかかります。経費のことを知らずに不動産投資を始めると、経費によって家計が圧迫されて自己破産に追い込まれる可能性があります。
また、現在の収入が高いために不動産投資を始めたところ、数年から十数年後にリストラされ、収入が大きく落ちたことでローンを返済できなくなるケースもあるのです。現在の貯蓄額、職業、役職、将来の展望を踏まえ、現在の状況に適した不動産投資を行いましょう。
税金が高くなり家計を圧迫した
予想していた以上に税金が高くなり、家計が圧迫されて自己破産に追い込まれる場合もあります。不動産所得には所得税がかかるため、所得税が高くなるほどに税金が高くなります。さらに、本業でサラリーマンや自営業をしている場合、その所得にも税金がかかります。
不動産所得は、年間の家賃収入から経費と減価償却費用を差し引いた金額です。不動産所得が400万円、給与所得が600万円の場合、合計1,000万円の所得となります。最初のうちは、減価償却費用があることで不動産所得を抑えられますが、計上できる期間が決まっているため、いずれ不動産所得が大きく跳ね上がります。
家賃収入を不動産投資のローン返済に充てると考えた場合、税金ばかりが高くなり、家計が圧迫されるでしょう。また、所得が増えると住民税や社会保険料も上がります。さらに、あらゆる制度の所得制限の条件を満たしてしまい、年間で数十万円～100万円以上も負担が増えることも予想されます。
価値の下落を十分に考慮できていなかった
不動産は、価値が年々下落していくため、それを踏まえて投資先を決めなければなりません。家賃は年間1～2%下落、空室は年間0.5～1部屋発生すると考えて、投資先を決めましょう。また、空室は地域性の影響を大きく受けるため、今後の開発計画のチェックも必要です。
不動産投資の勧誘では、将来の価値の下落に言及せず、メリットばかり並べるケースがあるため注意しましょう。
予期せぬ損害を受ける
火災や震災、台風や大雨による浸水、破損などが原因で、大きな損害を受ける場合があります。順調に黒字で投資を進めてきていたのに、ある日突然の震災や火災で多額の修繕費が必要となるのです。
損害の規模によっては、人が住めなくなり、多額のローンだけが残ります。こうなれば、ローンを返済していくより、自己破産した方が良い選択になる可能性があります。
不動産投資で自己破産するまでの流れ
どのように自己破産せざるを得ない状況になるのか、すぐに手続きが必要なのかなど、不動産投資で自己破産する際の流れを詳しく解説していきます。
ローン返済の滞納から督促状の送付
ローン返済しなかった場合、金融機関から電話や書面で通知が届きます。それでも対応せずに1～3ヶ月が経過すると、督促状が届きます。督促状には、返済しない場合は一括返済を求める旨や、遅延損害金について記載されています。
つまり、これ以上返済に遅れれば、相応の対応をとるという警告のような意味を持つのです。
一括返済を求められる
督促状が届いても返済しない場合は、金融機関から保証会社に債権者が変更されます。これを代位弁済といいます。そして、ローンの一括返済を求める「期限の利益喪失通知」が届きます。月々のローン返済ができないのに、一括返済はできないでしょう。
このまま放置すると競売にかけられてしまいます。競売は、早期の売却を目指しているため、価値よりも安く取引されます。結果的に、より多くのローンが残ってしまうため、任意売却を検討しましょう。
競売の開始
裁判所から競売開始決定通知書が届き、競売が始まります。競売で物件が売却できれば、差額分のローン支払いを求められます。
残債を返済できず自己破産
競売の場合、任意売却よりも安く売却されるため、多くのローン残債が残ってしまうでしょう。その結果、残債を返済できず、自己破産することになります。
不動産投資で自己破産を防ぐポイント
不動産投資で自己破産を防ぐために、次のポイントを押さえましょう。
収入の変動を考慮して投資先を選ぶ
収入の変動を十分に考慮して、投資先を選ぶことが大切です。年功序列から実力主義に移行する企業が増えてきているため、一生そのまま安定した収入を得られるとは限りません。また、正社員雇用の崩壊も予想されているため、スキルを磨きつつ必要に応じてキャリアアップしていく姿勢が求められています。
職業や役職、業界や会社の将来性を踏まえ、何歳までにどれだけの収入を得られるのか計算しましょう。そして、リスクが低い不動産に投資することが大切です。
経費がかかる部分を徹底的に確認する
不動産投資にかかる経費をしっかり確認しましょう。管理費や修繕積立金、修繕費用、補修費用、管理会社に支払う手数料などがあります。また、固定資産税や都市計画税も支出として考えておきましょう。経費が発生するタイミングと大体の金額を予想することで、予想外の支出で破産に追い込まれるリスクを抑えられます。
必要に応じてローンを借り換える
不動産投資の際に組むローンの金利は、2.5～3%程度が一般的です。しかし、実際の金利は借入人の履歴によって変動するため、常に借り換えを考えておくことが大切です。今は、2.5～3%程度の金利でしかローンを組めなくても、返済実績を積み、より多くの収入を得られるようになれば、低金利での借り換えが可能になるでしょう。
金融機関としても、安定してローンを返済できる人物に貸し付けたいため、定期的に交渉することをおすすめします。
まとめ
不動産投資は、予期せぬ事態で破産するリスクを伴います。起こり得るトラブルや将来的にかかる経費、税金を正しく把握し、対策することが大切です。身の丈に合わない高額な物件や、実際の価値よりも値段が高い物件を購入しないことが重要です。また、常にローンの借り換えを考えて、少しでも返済額を抑えられるように意識しましょう。
より安全に不動産投資するために、リスク面を十分に考えて、投資先を選んでください。
