中古住宅はなぜ人気？ メリットとデメリットを徹底解明

最近は中古物件をリフォームした物件を購入する人が増えているといいます。ここではリフォーム済み物件とはどういったもので、また、メリット・デメリットには何があるのか、購入時に何を注意すればよいのかをご紹介していきます。

 

リフォーム済み中古物件とはどういったものか？

家は、新築物件の他に、中古物件として売られているものがあります。後者の多くは、リフォーム済み物件となっています。これは、中古住宅販売を行う不動産会社などが家を買い取り、リフォームをして売り出したもの。リフォームの範囲については家の状況によりますが、壁紙や床だけでなく、一戸建てであれば外壁やベランダ、お風呂、トイレなどもリフォームされており、一見すると新築と見分けがつかないほどのものもあります。

ここ数年、特に注目を浴びているリノベーション物件では、元の価値以上となるように手が変えられているのが特徴です。例えば、壁を取っ払って間取りを変更し、広いリビングを備えた家にするなど、根本的な部分に変更を加えています。以前は、「マイホームは新築」という感覚を持っている人が多かったのですが、これらリフォーム技術があがったことで、そのような感覚はなくなり、新築と併用して探す人や、メリットの多い中古物件だけを探す人も増えてきたのです。

 

新築神話が崩れた背景

今でも新築物件はたくさんあります。例えば、臨海地区や西新宿あたりは都市開発が進み、多くの高層マンションが立っています。それらのマンションは高額で、一般的な庶民の手には届かないものです。その一方で、それらのマンションに引っ越した人々が前に住んでいたマンションや一戸建ては質のよい状態で売却に出され、そのままでも住める状態のものがたくさんあります。それらを安く売りに出しているのが中古住宅なのです。そのため、中古だから質が落ちるというより、安くなった中古住宅を狙うことで、新築よりも広い家や質のよい家を購入できるという背景があります。

また、新築なら何でも良いか？と言うと、それには疑問が残ります。家の多くは建築士や設計士が設計をしていますが、その人たちが必ずしも優秀かといえば、そんなことはありません。限られたスペースの中での設計となるため、使い勝手が悪かったり、謎のセンスであったりする物件は意外と多いものです。それであれば、中古で一流の設計士が設計したものの方が優れているわけで、デザイナーズマンションなどはその典型と言えるでしょう。中古住宅でも、それほど古いものでなければ、リフォーム次第で新築同様にできますし、さらに価格が安いわけですから、新築神話は崩れて当然と言えるのかもしれません。

 

ライフスタイルにあわせた家選びをするなら、中古住宅の方が都合がよい

中古住宅を買った人の中には、自分のライフプランを長い目で見て、あえて中古物件を購入したと言う人がいます。例えば、子供が小さい場合、それなりに広い家が必要でしょう。子ども部屋も必要ですし、できれば庭もあったほうがいいと言えます。ところが、将来的なことを考えると、子供が独立してしまえば、それほど広い家が必要なわけではありません。夫婦がシンプルに暮らすスペースがあればいいでしょうし、手入れが必要な庭はない方がいいとも言えます。また、段差のないフラットなマンションのほうが都合が高齢者には優し住まいと言えるでしょう。そう考えると、家は必ずしも一生を過ごす場所ではなくなるわけです。

自分が35歳、子供が5歳のときに新築の家を購入すればローンは35年。こうなると、70歳までローンを払い続けることになります。それであれば手頃な価格の中古住宅を購入し、子どもが独立する20年後にローンを終え、その家を担保に新たな家に住み替えたり、海外移住したりと第二の人生を謳歌することをができます。中古住宅は、そういったライフスタイルの変化にピッタリの家選びといえるのかもしれません。

 

リフォーム済み中古物件のメリット

中古物件を購入する時リ、フォームされていないものを買うという選択もあるはずです。それでも、売れているのはリフォーム済みのもの。そこには、すぐに住めるというメリットがあります。

住宅を購入してからリフォームの計画を立てて業者を探し、着工となるとかなり時間がかかってしまいます。その間、今住んでいる家の家賃を払い続ける必要があるわけで負担が増えてしまいます。これではリーズナブルな価格で中古住宅を手に入れた意味がありません。

大きなメリットは、他にもあります。中古物件は、新規物件に比べると売却時の下落リスクが低いと言えます。家を売却するときは、基本的に土地と建物の価値をあわせて価格が決まります。
中古住宅は、建物の価値は購入時点である程度下がっています。その一方、土地の価格は新築でも中古でも変わりません。つまり、総額に占める建物の価格割合が低いことになります。何年か後に家を売る場合、建物の価値が例えゼロになっていたとしても、土地の価格は新築でも中古でも変わりません。そのため、購入時と売却時の下落幅は、新築よりもずっと低く抑えられると言うことです。

 

リフォーム済み中古物件のデメリット

デメリットは、リフォームされている物件が気に入らない場合、さらにリフォームをすることになります。この場合、すでにかかったリフォーム代は購入時の価格に反映されているため、二重にお金を負担したと言うことになります。

また、一戸建ての場合、リフォーム後は柱や梁、躯体、水回りなどを確認することができません。表面上は綺麗でも、中はどうなっているかわからないわけで、最悪の場合、シロアリがいっぱいいたなどということもあるかもしれません。そういったことがないように、購入時には十分注意する必要があるでしょう。さらに、新築物件に比べると家の寿命は短くなりますので、その認識を持っている必要もあります。

 

最良な中古物件を賢く探す方法

では、良質なリフォーム済み物件を探すには、どうすればよいのでしょうか？

 

戸建て住宅を探すとき

新築物件であればすべてが新しいので、表面的な部分を中心に見て、直感的に選んでもいいでしょう。ところが、中古住宅ではそうはいきません。リフォームされているので、表面上はキレイで当然。リフォームで工事した箇所や、前オーナーが行っていた工事履歴、修繕履歴が、図面や書面で残っているものがよいと言えます。また、建物の構造的な部分は、素人が見て善し悪しを判断できるわけではありません。気になる物件がでてきたら、ホームインスペクション（住宅診断）などを受け、この後メンテナンスが必要と考えられる箇所や、住宅寿命が何年かなどを診断してもらうようにします。

ホームインスペクション診断は、詳細な診断を受けた場合でも10万円程度です。この金額を惜しんで、寿命が短い家を購入したのでは意味がありません。中古住宅を購入するときの必要経費と考えるようにしてください。

 

中古マンションを探すとき

中古マンションの場合は、その部屋だけでなく、マンション全体をチェックする必要が出てきます。日本では、マンションの建て替えが非常に難しいので、日頃の修繕計画の実施状況が重要になります。管理会社の有無や活動内容の他、修繕計画や修繕積立金がどれぐらいあるのかなどもチェックした方がよいでしょう。

 

中古住宅でもローンは組める

住宅の購入の際に重要となるのは、住宅ローンの利用となります。これは中古住宅でも新築と変わらずローンが組めますので安心してください。もちろん、中古住宅の築年数や担保価値によって借入期間が短くなったり、借入可能額が低くなったりすることはあります。ただ、中古物件自体が新築と比べると安価なことが多いため、毎月の支払いを新築と同じにすれば、早く完済できる事がほとんどです。また、借入金が少なくて済むというメリットもありますので、相談しながらすすめればよいかと思います。

 

住宅ローン減税の対象となっている

中古住宅でも、住宅ローン減税の対象となっている点も注目です。住宅ローン減税は、2021年12月31日までに引渡しを受けた物件が対象となりますので、購入を考えるなら今のうちと言えるのかもしれません。金額は、年末ローン残高の1%（最大40万円）が基本です（その他要件あり）。ただし、耐震性能を有していることが条件となるため、RC造りのマンションであれば築25年、木造住宅などは築20年を超えた物件は耐震基準を満たしていないと判断され、別で証明する書類を作成する必要があります。

また、消費税増税の負担軽減策として、「すまい給付金」という制度を受けることができます。これは条件に合った住宅を購入した人で、収入が一定基準以下の人を対象に行われるもので、新築物件と同じように受けられるようになっています。これらの減税はぜひ有効に使いたいものです。

 

まとめ

生き方が多様化する中で、その時々のステージにあった暮らしをするには、中古物件は非常にメリットが大きいものです。「家を買うなら新築」と考えていた人も、ローン期間や金額などトータルで考えながら、中古住宅についても考えていただけるとよいと思います。