家賃を滞納すると契約を解除される？解除までの流れと対処方法を解説

家賃を滞納すると賃貸借契約を解除される可能性もあるため、注意が必要です。とはいえ、家賃を滞納したからといって即座に契約を解除されるワケではありませんし、中には契約解除に至らないケースもあります。では、どういった場合に契約を解除されるのでしょうか。
今日は、家賃の滞納で賃貸借契約を解除されるケースと、契約を解除されるまでの流れを解説します。賃貸物件を借りている人は、ぜひ参考にしてみてください。

 

家賃の滞納で契約を解除されるケース

家賃の滞納で賃貸借契約を解除されるのは、貸主（賃貸人）と借り主（賃借人）の信頼関係が壊れたことを裁判で認められた場合です。

例えば、

• 滞納した家賃が3か月分ほどたまっている
• 借り主が音信不通となった
• 借り主に家賃を支払う意思がない

といった場合、貸主と借り主の信頼関係が壊れているとみなされても不思議はありません。

反対に、家賃の支払いが遅れることを貸主へ事前に連絡したり分割で支払ったりしていれば、信頼関係が壊れたとは判断されない可能性もあります。

では、家賃を滞納して契約を解除される場合、どのような流れとなるのでしょうか？

 

賃貸借契約を解除されるまでの流れ

家賃の滞納が原因で賃貸借契約を解除されるとしても、何の連絡もなく急に解除されることはありません。

ここからは、家賃を滞納してから賃貸借契約を解除されるまでの流れを解説します。

1.貸主から電話が来る

多くのケースでは、まず貸主から電話で連絡が来ます。

家賃を約束の期日までに振り込まなかった場合や、引き落としが間に合わなかった場合などには、その期日から数日以内に大家もしくは管理会社から連絡が来るでしょう。

この時点で支払いの約束をするのが一般的ですが、中には家賃の滞納が初めてではない場合もあります。その場合には、今後の支払いに関する「確約書」を求められることもあるようです。

確約書とは、滞納家賃の支払いに関する約束を書面で残すための文書のこと。「誓約書」や「念書」と呼ばれることもあります。

支払い確約書に記す内容は、

• 滞納した家賃をいつまでに支払うか
• 分割か一括か、手渡しか振り込みかといった支払い方法
• 期日に間に合わなかったらどうするか

などです。

あまりに滞納をすることが多い借り主の場合は、「期日までに支払わなければ契約を解除されても異議がない」「契約を解除された場合には○日以内に部屋を明け渡す」といった条件が記される場合もあります。

この書類に書かれた約束を守るかどうかは貸主と借り主の信頼関係に大きな影響を与えますので、サインした以上は必ず約束を守りましょう。

なお、借り主と連絡がつかない場合や、借り主の支払い意思が確認できない場合は、この時点で連帯保証人へ連絡がいく可能性もあります。

2.文書や訪問による督促

貸主からの電話連絡で支払いの意思を示さなかったり、約束通りに支払いをしなかったりすると、文書や訪問による督促（とくそく）が始まります。督促とは、支払いを催促することです。

管理会社が間に入っていれば管理会社によって督促されますが、保証会社を利用している物件の場合は保証会社から督促されることもあります。

というのも、家賃の滞納が発生した場合は保証会社が借り主の代わりに家賃を大家へ支払うからです。保証会社が借り主の代わりに家賃を支払った場合、借り主への督促および回収は保証会社が行います。

保証会社からの督促は大家や管理会社からの督促よりも厳しいと言われていますが、家賃を滞納したからといって何をされても仕方がないワケではありません。中には、違法な督促行為をする会社もあるようです。

督促ってこんなに厳しいものなのか？ と疑問に思ったら、早い段階で国民生活センターや役場の無料相談窓口などへ相談することをオススメします。

3.内容証明で「契約解除予告状」が届く

督促を無視し続けると、「契約解除予告状」や「賃貸契約解除通知」といった書類が内容証明で届きます。

内容証明とは、

• 文書の内容
• 差出人・宛先
• 郵送した日付け

などを、日本郵便株式会社が謄本により証明する制度です。

契約解除予告状には、支払期日と金額に加え、「文書の到着から○日以内に入金がなければ賃貸借契約を解除する」といった内容が記されています。貸主や保証会社だけでなく、弁護士から文書が届く場合もあるようです。

この文書に従わなければ契約解除の手続きへと進められてしまいますので、少なくとも契約解除の通知を無視することだけは避けましょう。

4.訴訟・契約解除・明け渡し

内容証明が届いた後にも督促を無視し続けた場合は、貸主もしくは保証会社により部屋の明け渡しと未払い家賃の支払いを求める訴訟を起こされることとなります。

ここまでに何度も督促が行われてきたことを含めて考えると、3か月以上の家賃を滞納していて、かつ支払い意思が確認できない場合においては、貸主と借り主の信頼関係は破たんしているとみなされやすく、高確率で契約解除が認められるでしょう。

裁判で契約解除が認められれば、期日までに部屋を明け渡すよう求められます。

部屋の立ち退きを求められる場合は裁判所からの通知が届きますので、期日までに引っ越しを済ませなければいけません。

5.強制執行による強制退去

期日までに部屋を明け渡さなければ、今度は強制退去（強制執行）を迫られます。

強制退去とは、強制的に部屋から退去させられることです。強制執行が決まると、裁判所の執行官が自宅まで来て鍵を開け、家具を全て運び出します。なお、運び出された荷物は、期日までに取りに行かなければ処分（売却もしくは廃棄）されてしまうようです。

裁判で明け渡し請求が認められたらいずれは強制退去を迫られることとなりますので、立ち退き（退去）を求められた時点で自主的に退去することをオススメします。

 

まとめ

今日は、家賃の滞納が原因で賃貸借契約を解除されるケースや、契約を解除されるまでの流れを解説しました。

1つ注意が必要なのは、賃貸借契約を解除されて部屋を明け渡した後も支払いが続くことです。しかも、遅延損害金を上乗せされる可能性もあります。契約が解除となって部屋を明け渡せば、それで全てチャラになるワケではないのです。

家賃を滞納しても良いことはありません。失業が原因であれば住宅確保給付金を受け取れる可能性もありますので、困ったときは自治体の相談窓口へ相談してみてはいかがでしょうか。