都心ビルのテナント料は下がったのか? 話を聞いたら予想外すぎた!

  • 2021/8/9
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新型コロナが居座り続け、店舗物件の家賃相場が相当下がっているのでは?と思いました。なぜなら、先日新宿に久々に行ってみまたのですが、閉まっている店舗がかなり多く、少し大げさに表現するなら、シャッター通り商店街かと思うほどだったからです。もちろん、酒を出す飲食店が一時的に休業しているということがあるのですが・・・。

そこで、店舗物件の家賃相場を調べ、「こんなにも下がってます!」という記事を書いてみたい衝動に!

しかし、意外な・・・、いや意外すぎる真実にぶち当たってしましました。

さまざまな業種が苦しんだコロナ禍

コロナ禍も、ここまで長引くとさまざまな影響が出ますよね。特に飲食店は集中攻撃を浴びていて、「そこまで嫌わなくても」と言いたいレベルです。

この原因はいろいろとあって、飲食店は店舗数が多いながらも、大きな団体がなく、政治家に対して影響力を与えることができなかったということもあります。

実は私も、社会人になったのは飲食チェーンの本部社員としてでした。その業界では第2位の店舗数を誇っていた(ちなみに今でも2位)のですが、政治家に対して圧力が必要になる日が来るとは夢にも思っていない様子でした。今でもですが・・・。

こうなると、「もう無理」とクローズした後に残った店舗物件です。

コロナ禍では飲食店だけでなく、さまざなな業種の店舗が経営をあきらめたわけで、その結果として空き物件が多くなっています。

こうなると、需要と供給のバランスが崩れ、家賃は下がって当然となるわけです。

データを見たら、意外と下がっていなかった!

結論から言うと、データ上は意外と下がっていませんでした。

店舗物件の相場を発表しているサイトはいくつかあるのですが、結構ばらついています。そして、下がっているところもありますが、上がってるところもあります。

なんと、私が目の当たりにした新宿駅周辺ですら、家賃相場は上がっているところの方が多い。

これはどうしたことか?

こうなると細かく調べたくなるのがライターの性。

たいしてない伝手をたぐり寄せ、二人の人に話を聞くことができました。あくまでもその方々の主観として、お話を聞いてみました。

めっちゃリッチな、苦労知らずの大家さんの場合

まずは、知り合いの大家さん。

彼女は都心にビルを数本持っていて、そのほとんどが親が建てたビルだという典型的な(?)大家さんです。

「去年から世間では飲食店が閉まりましたよね。家賃を下げるとか、何ヶ月間、家賃を免除するみたいな話が世間では出ましたけど、実際のところどうですか?」と聞いたところ、

「そうね。うちの場合、1階の飲食店が家賃を少しだけでも下げてほしいと言ってきたから、何ヶ月か、ほんの少し下げてあげたかな。けど、他からは言われたことないし、私から提案したこともないのよね。あんまり他の大家さんと関わりがないから分からないけど、去年は家賃支払いが遅れたテナントもあったけど、もうほとんどがその分も払ってくれたし、どうなの?」

なんと、疑問を投げて疑問で返すという、恐怖の質問返し!

ちなみに、彼女のビルのテナント総数は、少なく見積もっても30くらい。経営的に苦しかったところ(現在も苦しいところ)はあると思うのですが、どうなっているんでしょう?

でも、結局はこういう大家さんが多いから、家賃相場が下がってないのでは?という答えに行きつきました。

彼女のテナントで退去したところはいくつかあるそうですが、家賃は下げずに募集をしているそうです。何ヶ月空いたままで、もあまり気にしないんですね。

新宿に顔が利く(と言っている)A氏の話

上記の大家さんに話を聞いても納得できなかったので、もうひとり、新宿にビルを一本持っている上に、飲食店をいくつか展開している方にも話を聞きました。

その方は、自社ビルではない飲食店をいくつかしめたそうです。濁されたので正確な数字はわからないのですが、おそらく7店舗程やっていたうち、3店舗を閉めたような感じです(あくまでも私のイメージ)。

「これまでは家賃が高いからチェーン店の回転寿司などが新宿にはなかったと聞いてますけど、最近は新宿にもできましたよね? 家賃ってそんなに下がってるんですかね?」 と聞いてみました。

回答は以下。

「そもそも新宿の中心地のビルは、一般の不動産屋に紹介されて入居者が決まるというようなことはほとんどないんだよね。店舗が退去を伝えた時点で、いくつかの会社に声がかかり、そこで話が決まることがほとんど。だから具体的に家賃がどれぐらい下がったとか、具体的な金額は、結構、闇って感じ。でも確実に下がっているのは確からしいよ」

私としては、その「闇」の部分を知りたかったんですけど・・・と思いましたが、結構、お付き合いが難しい方なので、突っ込んでは聞けませんでし(ヤクザ系というわけではなく、私との相性の話)。

でも、もう一つ、質問をしてみました。

私「Aさんって、ビルを持ってるじゃないですか。あのビルって退去があったんですか」

A「でたよ」

「やっぱ出たんですね」

A「いや別に、コロナは関係ないんじゃない?元々出入りの激しいビルだし」

「で、コロナ禍ってことで、家賃って下げたんですか?」

A募集金額は下げないよ。どうしてもって言われたら下げる可能性がゼロじゃないけど、あんまり下げてまで入れるつもりはない。だって、それなりに話は来るしな」

私「・・・」

コロナ禍の影響って、結局どうなの?

私的には、「コロナ禍の影響がすごく出ていて、家賃がすごく下がってます」と言いたかったのですが、意外な回答しか集まらず。

でも、これが家賃相場が下がっていない結果の裏側なのかもしれません。

今回話を伺えなかったのですが、渋谷駅から徒歩5分ぐらいのところにビルを一棟持っている方もいるのですが、この方も親の代から相続したビル。お金に困った様子はなく悠々自適に過ごしているので、全空にでもならない限り、焦ることはなさそうだなあ・・・と思ってしまいました。

そういうものなのか。

なんか悔しいぞ。

なんか・・・、なんか・・・、モヤモヤがめっちゃくちゃ残る話題となってしまいました。

なんだか、ごめんなさい。

原田園子

原田園子ディレクター

投稿者プロフィール

「不動産の学校」のディレクター兼ライター。
住宅メーカーや不動産業者をクライアントに持っています。
不動産関連の取材実績も多数あり。
不動産投資から日々の暮らし記事まで、幅広く担当します。

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