賃貸マンション経営するなら東京？大阪？価格・家賃相場・利回り比較

どうせ賃貸マンションを経営するなら、できるだけオトクに経営できる物件を選びたいと思う人も多いのでは？ また、最初はマンション一棟を丸ごと購入するのではなく、一室のみを購入して経営してみたいと思う人もいることでしょう。

そこで、今回は中古の賃貸マンションについて、一室の購入価格や家賃相場を東京と大阪で比較してみました。似た条件の部屋を比較しますので、よりオトクなマンション経営を行いたい人は参考にしてみてください。

東京で中古の賃貸マンションを購入する場合

まずは、東京で中古の賃貸マンションを購入する場合について価格や家賃を見てみましょう。

リサーチするのは、『SUUMO住みたい街ランキング2019 関東版　～住みたい街（駅）ランキング～』で東京都の1位と2位を獲得した恵比寿駅周辺エリアと吉祥寺駅周辺エリアです。

今回は、3LDKの区分マンション（※）について比較してみることにします。

（※）区分マンションとは、「丸ごと一棟」ではなく「一室のみ」や「数部屋のみ」といった形で所有できるマンションのことです

■1.恵比寿駅周辺の3LDK物件：9,500万円／利回り3.27%

最初に紹介するのは、JR中央線の恵比寿駅周辺にある3LDK物件です。

今回のリサーチで見つけた物件には、以下の特徴がありました。

• 最寄り駅までの距離：JR山手線　恵比寿駅まで徒歩7分
• 築年数：23年
• 間取りの詳細：LDK17.1帖、洋室7.6帖、洋室6.2帖、洋室4.5帖
• 専有面積：81.70平方メートル
• 主要採光面：南東、角部屋
• 所在階／階数：13階／13階建て
• 建物構造：SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）

こちらの物件は価格が9,500万円で利回りが3.27％ですので、想定年収は310.65万円、想定月収は25.88万円です。

なお、設備としては

• 追いだき機能
• 浴室乾燥機
• システムキッチン
• ウォークインクローゼット
• バルコニー
• オートロック
• 防犯カメラ
• TVドアホン
• 宅配ボックス

などが備わっています。

恵比寿駅周辺の家賃相場

続いて、恵比寿駅周辺の賃貸マンションについて家賃の相場を見てみましょう。

先ほどの物件に合わせて3LDKの物件を調べてみると、なんと家賃相場は43万円～48万円！

どんな物件があるのか見てみたところ、上記の物件と似た設備が備わった賃貸マンションであれば確かに48万円～57.5万円と高額家賃の物件が多い印象です。

■2.吉祥寺駅周辺の3LDK物件：6,480万円／利回り－%

続いて、JR中央本線の吉祥寺駅周辺にある3LDK物件を紹介します。

吉祥寺駅エリアで見つけた物件の特徴は、以下の通りです。

• 最寄り駅までの距離：吉祥寺駅（JR中央本線）まで徒歩14分
• 築年数：20年
• 間取りの詳細：LDK15.5帖、洋室8.0帖、洋室5.0帖、和室6.0帖
• 専有面積：75.11平方メートル
• 所在階／階数：4階／地上6階、地下1階建
• 建物構造：RC（鉄筋コンクリート）

先ほど紹介した恵比寿の物件よりも少し築年数が浅い物件ではありますが、物件価格は6,480万円。恵比寿の物件と比べると、3,000万円以上の差があります。利回りについては表示がありませんでしたので、後ほど家賃相場を元に予想してみましょう。

こちらの物件には、

• オートロック
• 追いだき機能
• 浴室乾燥機
• モニター付インターホン
• トランクルーム
• 床暖房
• 宅配ボックス

などが備わっています。

吉祥寺駅周辺の家賃相場

吉祥寺駅エリアで3LDKの賃貸マンションを探してみたところ、家賃の相場は16万円～18万円前後。

実際にどんな物件があるのかを見てみると、上記の物件と似た条件の賃貸マンションは家賃を20万円前後に設定してありました。仮に今回の物件を20万円の家賃に設定したとすると、想定月収は20万円、想定年収は240万円となります。

また、家賃を20万円に設定した場合の利回りは3.70％です。

大阪で中古の賃貸マンションを購入する場合

続いて、大阪で中古の賃貸マンションを購入する場合の価格や家賃について見てみましょう。

リサーチするのは、『SUUMO住みたい街ランキング2019 関西版　～住みたい街（駅）ランキング～』で大阪府の1位と2位を獲得した梅田駅（大阪メトロ御堂筋線）周辺エリアとなんば駅（大阪メトロ御堂筋線）周辺エリアです。

それぞれのエリアで最寄り駅まで徒歩15分圏内の区分マンションを検索してみたところ、物件数は東京よりも多く表示されました。今回は、東京でピックアップした物件と同じ3LDKの物件を紹介します。

■1.梅田駅周辺の3LDK物件：8,800万円／利回り－%

最初に紹介するのは、大阪メトロ御堂筋線の梅田駅周辺にある3LDK物件です。

今回のリサーチで見つけた物件には、

• 最寄り駅までの距離：梅田駅（阪急電鉄京都線）徒歩4分
  梅田駅（大阪メトロ御堂筋線）徒歩8分
• 築年数：14年
• 間取りの詳細：LDK25.6帖、洋室5.5帖×2、洋室7.2帖
• 専有面積：97.53平方メートル
• 所在階／階数：21階／地上43階、地下1階建
• 建物構造：RC（鉄筋コンクリート）
• 想定年数：310.65万円

といった特徴があります。

こちらの物件は利回りが提示されていませんでしたので、後ほど家賃相場から年収や月収を予想してみましょう。

物件の設備としては

• オートロック
• エレベーター
• カウンターキッチン
• モニター付インターホン
• 宅配ボックス
• バルコニー

などが備わっています。

梅田駅周辺の家賃相場

続いて、梅田駅周辺の賃貸マンションについて家賃の相場を見てみましょう。

梅田駅周辺で3LDKの賃貸物件を調べてみると、家賃相場は24万円～27.5万円でした。

ただ、今回の物件と近い条件の賃貸マンションを見たところ、家賃は37万円～38万円ほどに設定してあるようです。

仮に家賃を37万円に設定すれば、想定月収は37万円、想定年収は444万円となります。また、家賃を37万円に設定した場合の利回りは5.04％です。

一方、今回の物件ほど高層ではないマンションであれば、同じ梅田駅周辺の賃貸マンションでも家賃を20万円前後に設定している物件もありました。梅田エリアでマンション経営をするなら、マンションのグレードや設備に合わせて家賃相場をしっかりとリサーチする必要がありそうです。

■2.なんば駅周辺の3LDK物件：7,980万円／利回り－%

続いて紹介するのは、大阪メトロ御堂筋線のなんば駅周辺にある3LDK物件です。

こちらの物件には、

• 最寄り駅までの距離：難波駅（JR関西本線）徒歩1分
  なんば駅（大阪メトロ御堂筋線）徒歩3分
• 築年数：15年
• 間取りの詳細：LDK19.9帖、洋室9.2帖、洋室6.1帖、洋室5.9帖
• 専有面積：91.95平方メートル
• 所在階／階数：33階／地上39階、地下1階建
• 建物構造：RC（鉄筋コンクリート）

といった特徴があります。

こちらの物件も利回りが提示されていませんでしたので、後ほど家賃相場から年収や月収を予想してみましょう。

なお、こちらの物件には

• オートロック
• エレベーター
• システムキッチン
• カウンターキッチン
• モニター付インターホン
• 床暖房
• ディスポーザー

といった設備があります。

なんば駅周辺の家賃相場

なんば駅周辺にある賃貸マンションの家賃相場は、15万円～20万円ほどです。

ただ、今回の物件と近い条件の賃貸マンションであれば、家賃は24万円～40万円の間で設定してある物件が多い印象でした。

仮に家賃を25万円に設定したとすると、想定月収は25万円、想定年収は300万円となります。また、家賃を25万円に設定した場合の利回りは3.75％です。

まとめ

東京と大阪の中古マンションを比較してみたところ、大阪は東京よりも物件数が多く、利回りも良いことが分かりました。

ただし、いくら利回りの良い物件でも空室の状態が長く続けば予定通りの利益を生み出せません。投資物件として賃貸マンションを購入しようと考えている人は、ぜひその地域で求められるマンションのニーズを事前にしっかりとリサーチしてみてください。