定年後の住宅ローン負担を軽減する、3つのポイントと3つの対策

2019年6月、金融庁は人生設計を考えた際に100歳まで生きると仮定して、生活していくのに2,000万円必要になるという報告書を作成しました。老後に2,000万円必要とするその数字にとても驚いてしまいますが、と同時に、「住宅ローンはそのときどうなっているのか?」みなさんはご自分で把握していますか?
今回は、定年後の住宅ローンについて、3つのポイント、4つの対策をご紹介します。

 

老後に2000万円必要な理由は?

はじめてにお話した金融庁の報告ですが、どのような試算のもとで導き出されたものなのか、ご説明します。試算対象者は、夫が65歳以上で、妻が60歳以上の無職の世帯とします。

  • 世帯収入・・・約20万円
  • 世帯支出・・・約26万円

上記の収支では、毎月約6万円の赤字となります。つまり、年間では12ヵ月×6万円=72万円の赤字
そして100歳生きると仮定するので、約30年×72万円の赤字=21,600,000万円。こうした試算から、老後、私たちは約2,000万円必要となるという報告でした。

漠然と2,000万円が必要になると言われると「え?本当に?」と現実味がなかなかありませんが、こうしてかなり大雑把な試算でも、具体的な数字を目にすると、少しだけリアリティが出て来ますね。

さて、みなさんがこの試算を意識した際、この支出に住宅ローンは含まれていると思いますか?
この数字については内訳も発表されていますが、当然含まれていません。
仮に、40歳の時に35年でローンを組めば、支払い完了は75歳。もちろん上記に仮定した支出26万円に、さらに住宅ローンが上乗せされることになります。

例えば40歳のとき、全期間固定金利のフラット35という住宅ローンを、35年ローンで住宅金融支援機構から4,000万円、融資を受けたとします。ボーナス払いなし、固定金利を1.290%とするならば、毎月の返済額は118,400円です(フラット35なので、払い終わるまで支払額は一定です)。

65歳で定年を迎えたとして、残る住宅ローン支払い期間はあと10年間。金融庁の試算では収入約20万円、支出26万円で赤字になるということでしたから、その試算値をもとにすると、支出26万円に約11万円の住宅ローンを加え、合計は37万円。高いですよね。

世活費26万円の支出でも、毎月赤字になるとも言われいて、目も当てられないことになります。それでは、今後、どのように住宅ローンと、定年後の生活を考えていけばいいのでしょうか?

定年退職後に考慮しておきたい費用

支出が26万円と出ていましたが、実際はもっと支出はかさむと想定しておいた方が無難でしょう。

  • マイホームの修繕費
  • 突発的な医療費、介護費
  • 欲を言えば子供の結婚、出産などに対する援助金、等

支出は食費、光熱費、以外にも、医療、介護といった老後ならではの支出を含めて、お金は何かと入りようです。急な出費に備えて、貯蓄をゼロにしておくことも出来ません。

 

定年後の住宅ローンを考える

老後の住宅ローンを考える際、抑えておくべきポイントは何があるでしょう。ここでは3つのポイントをご紹介します。

ポイント1.今、在籍している会社の退職金の支払額を確認しておく

定年時、退職金が支給されるか、みなさんはご存知ですか。ひと昔前ならば、あまり考えることなく定年まで勤めあげ、それなりに退職金を支給してもらうことが当たり前のようなものでしたが、最近ではそうもいきません。不安定な経済状況のもとで、自分の勤めている会社で幾ら退職金が支給されるのか、キチンと知っておく必要があります。

退職金はあるものだと勝手に思い込んでいて、実は支給されないなんてことも。退職金は会社の就業規則にあらかじめ定められていない場合は、支給しなくても法的な義務はないものです。定年がまだ先の方も、念のため、確認しておくのも良いかも知れません。

ポイント2.年金がもらえるか、確認しておく

50歳以上の場合は、国民年金、厚生年金加入者に、毎年1回、誕生日に日本年金機構から「ねんきん定期便」が郵送されてきます。こちらを確認すれば、年金見込み金額が記載されているので、自分の年金がいくら支給されるのか、確認することが出来ます。見込み違いがおこらないよう、しっかりと確認しておきましょう。

ポイント3.60歳、定年退職時の住宅ローン残高をチャックする

さきほど算出した例でご説明すると、例えば40歳のとき、全期間固定金利1.290%で35年ローン融資を4,000万円受けた場合。元利均等返済、ボーナス払いなしで、毎月の返済額は118,400円でした。

完済するのは75歳ですから、60歳で定年を迎えた場合は、定年から15年間、毎月118,400円のローンを支払い続けなければいけません。嘱託制度(しょくたくせいど)や再雇用などのある会社で続けて働かれる方もいらっしゃるとは思いますが、今までの6割程度の給与となるケースが多く見られ、理想的な収入とはなかなかいかないでしょう。定年の時点で残債が幾らになるのか、事前に確認することは、対策を講じるための準備にもなりますので、ぜひ確認してみてください。

 

定年後の住宅ローン対策

それでは実際に、どんな対策を講じて、定年後に住宅ローンの負担を軽減したらいいのか。3つの対策方法をご説明致します。

定年時に住宅ローンを残さない

いきなりここに来て「定年時に住宅ローンを残さない」なんて、話がなんだかあべこべに聞こえる方もいらっしゃることと思います。ですが、この考え方はとても大切なポイントです。そして、そのための方法は幾つかあります。

対策その1.繰り上げ返済に力を入れる

定年までまだ年数が残されている方は、これを機に「繰り上げ返済」に力を入れるのが良いでしょう。繰り上げ返済とは、毎月の住宅ローン返済とは別途、一定の金額を返済にあてることを言います。繰り上げ返済には2つの方法があり、元金を減らす方法と、返済期間を短縮する方法があります。

元本を減らして、毎月のローン返済時の支払額を軽減し、定年後の支払い負担を軽くするのも良いですし、どんどん繰り上げ返済を行い、返済期間を1年、また1年と短縮し、定年時に返済を終えている、なんて形が1番の理想ですよね。

対策その2.住宅ローン借入時に注意

ならば、「定年時に住宅ローンを残さないよう、最初から定年前にローン完済するようにローンを組もう」という考え方もあるでしょう。ただし、ここは注意が必要です。

ある程度、資金に余裕のある方なら、そうした短期間返済の住宅ローンの組み方も良いですが、多くの方はなかなかそうはいきませんよね。そうしたなか、35年でローンが組めるのに、無理に25年など短い期間でローンを組んでは、普段からのローン返済が苦しくなり、定年を迎える前に破綻する恐れがあります。

しかも、こうした場合の最悪なケースとしては、ローン返済の期間延長を申し入れた際、返済に滞りが起きている履歴から、審査が通らないケースも。ですから、ローンは35年で融資を受け、繰り上げ返済で返済額を縮小、期間を圧縮していく方が良い選択になります。

対策その3.借り換えを検討し、金利負担を抑える

金利負担の軽減を考えて、借り換えを検討するのも良い方法です。低い金利で融資してくれる銀行に借り換えを行い、手数料を差し引いても、毎月の支払い負担を軽減することが出来ます。定年時に住宅ローン返済が生じないのが理想ですが、そうとまではいかなくても、借り換えを行うことで、毎月のローン返済額が1万円単位で軽減できることもあります。

ただし、住宅ローンの借り換えは一般的に1,000万円以上住宅ローンが残っている方や、10年以上支払いが残っている方が、金利軽減の恩恵を受けやすいとよく耳にします。1%~2%の差が効果を出すには、大きな規模の期間、額面が必要となるためです。また、住宅ローンの借り換えに年齢制限はありませんが、完済時の年齢を考慮して、50代に入ると借り換えが厳しくなるのが一般的です。もちろん、勤続年数や返済実績も考慮されるので一概には言えませんが、現状の返済金利を考えて、40歳までには借り換えを検討、実行するのが理想的になります

 

さいごに

「人生100年時代」に突入と言われて、長生き出来る嬉しさもありますが、経済面はかなり深刻な問題です。今からしっかりと未来を見据えて、具体的な数字を目の前にして、明るい未来を描き、楽しい生活を送りたいですね。

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