賃貸物件を契約するときの「仲介手数料」。安ければいいというものではない！

アパート・マンション・借家（貸家）を賃貸で探すときは、不動産会社に行ってみるか、不動産会社のホームページをネットで見て探すことでしょう。

そして仲介手数料は、実際に契約に至った場合に発生するのですが、その中身について簡単に説明していきます。

仲介手数料とは、不動産会社に払う成功報酬

賃貸物件を契約したことがある方はわかるかと思いますが、初期費用の中に「仲介手数料」というものが含まれます。契約に至ったときに、不動産会社には仲介手数料を請求できる権利が発生するのです。いわゆる「成功報酬」ですので、お客様は契約が成立するまで支払う必要はありません。

不動産会社は、お客様の条件に合う部屋を探したり、内覧のために鍵の準備をしてくれたり、条件に合うように家主と交渉をしたりと、一生懸命に細かいサービスを提供してくれます。お客様が物件を決めた後も、家主への報告、契約書類の準備、入居前の施工など、いくつもの業務をこなします。このサポートに対する費用が仲介手数料です。

成功報酬という不確定さに加え、これだけの仕事をこなしますので、仲介手数料は「家賃の1ヵ月分」を標準としている不動産会社が大部分を占めます。仲介手数料には上限や請求先に規定があります。それらについては次で説明しましょう。

ちなみに、仲介手数料は消費税の課税対象です。仲介手数料が家賃の1ヵ月分であれば「家賃の1ヵ月分×消費税」という計算になります。

 

仲介手数料の上限って？

仲介手数料は法規制によって上限があります。何度来店しても、何十件内覧しても、仲介手数料の上限は賃料の1カ月分と定められています。「これだけ時間を割いたのだから仲介手数料は2倍頂きます！」とは言えないのです。

ここからは知らない方も多いと思いますが、仲介手数料の上限は“合計”で1ヵ月分です。

合計ってどういうこと？
と不思議に思われたでしょう。実は、規定上「家主と借主から受ける報酬の合計額は賃料の1ヵ月分以内でなければならない」となっています。仲介手数料が不動産会社によって“0”や“0.5カ月分”、“1ヵ月分”となっている場合、不足分を家主からもらっていることがあるのです。これって、意外に知らない方が多いですよね。

これらは宅地建物取引業法46条には次のように定められています。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。

そして、建設省告示1552第には次のように続きます。

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の一・〇八倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五四倍に相当する金額以内とする。

つまり、家主と借主から受け取ることができる報酬の“合計”の上限が賃料の1ヵ月分であること、更にお客様の承諾が得られた場合に賃料の1.08ヵ月分を上限として受け取っても良い、承諾が得られない場合は賃料の0.54カ月分が上限と定められています。

「えっ？承諾した覚えはないけど？」
という方も多いと思いますが、申込書の説明書きや条文の中にあらかじめ入っていたり、店舗内に「仲介手数料は賃料の1ヵ月分です」と掲示してあったりします。

上限が賃料の1ヵ月分ですので、仲介手数料“0”や“0.5カ月分”としている不動産会社は、残りを家主から受け取っている場合もあります。
一見、「仲介手数料を払ってくれる、なんて良い家主さんだろう！」と思うでしょうが、落とし穴もあります。それについては次で説明します。

 

仲介手数料ナシ？安ければ良いのか？

不動産会社が報酬として受け取ることできる仲介手数料は賃料の1か月分が上限であり、“0”や“0.5カ月分”もあり得るということは説明した通りです。あなたが借主だとしたら、わざわざ高いお金を払いたくはありませんし、高いより安い方が良いですよね。

では、あなたが大家さんだったらどうでしょう？

多くの大家さんはビジネスとして賃貸業を営んでいます。ボランティアではありません。そのため、お客様に借りてもらうために目に見える費用を削っているのです。

では、その費用はどうなっているのでしょうか？

何らかのカタチで上乗せして帳尻を合わせようと考えるはずです。仲介手数料は大家さんが負担する代わりに、その分家賃を少し上げたり、礼金を手厚く求めたりすることは予想できます。

目の前の金額だけに捉われず、トータルでお得なのか、どれだけの期間を住むことが得になるのか、または損になるのかを判断することが重要です。

 

仲介手数料をどのように考えれば良いか？

では、手数料はどのように考えれば損がないのでしょうか？

これは、1年間住んだ場合、2間年住んだ場合など、居住期間で支払う総額で考えるようにするとよいでしょう。礼金も同じですよね。イニシャルで払うコストとして考えるのではなく、そこに住む期間合計でいくら支払うのかと考えるのがいいわけです。

転勤・転職・結婚・出産で長く住まない可能性が高い場合は初期費用を抑えた方が良いでしょう（短期解約違約金には注意が必要です）。長期で住む前提であれば、初期費用が高くても「○○年以上住めばお得になる！」というラインを見極められると、損はしにくくなります。

「家賃は毎月のことだから」などと考える人がいますが、毎月ではなく、さらに長いスパンで考えると、さらに損をしにくくなります。

 

まとめ

仲介手数料は 不動産業者に払う成功報酬で、1ヶ月分が目安となります。ただし、1ヶ月分に満たない場合、大家さんが不動産業者に支払うこともあり、結果的にその差額が家賃に含まれている場合もあります。こうなると結局は同じこと。逆に高くなっていることもあるので注意が必要です。「手数料は安い方がいい」などと安易に考えないのがポイントです。