今注目のJ-REITとは?不動産投資と違いとメリット、デメリット

みなさんは「J-REIT」(ジェイリート)という言葉を耳にしたことはありますか?
J-REITは「不動産投資信託」の1つです。などと一言でいっても、実際にどんな投資信託で、どのように市場で機能し、いかにして自分の身近なものとなるのか。気になるところですよね。
今回は、J-REITの基礎知識と特徴、メリット・デメリットをご紹介します。

 

J-REITとは?投資信託のひとつ

たくさんの投資家から集めた資金で、オフィスビル、マンション、商業施設などの不動産を購入し、その賃料や売買して得た利益を投資家に分配する商品のことを「J-REIT」といいます。投資は不動産に対して行いますが、投資信託の1つです。

もともとはアメリカでREITという不動産の投資信託が生まれました。「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとって「REIT」です。そして、そのREITが日本で展開するので、頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」といいます。

J-REITの仕組み

「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づいて、J-REITは会社のような形態をとっています。「不動産投資法人」と呼ばれるものです。ただし、法律によって運用の実質的な業務を行うことは禁じられているので、資産運用は「運用会社」、資産管理は「資産管理会社」、事務手続きは「事務受託会社」にそれぞれを業務委託し、会社を機能させています。

また、投資家以外に、金融機関から融資を受けたり、株式会社でいうところの社債にあたる、「投資法人債」を発行して、資金を調達することもあります。

そして、J-REITは「投資証券」を発行し、J-REITに投資する投資家たちはこの投資証券を購入。その際に得た資金を主としてJ-REITは不動産に投資を行い、そこで得た利益を証券を購入した投資家たちに株式でいうところの配当のように、分配する流れになります。

J-REITの価格と分配金

J-REITは一般企業の株式に相当する証券、「投資証券」を証券取引所に上場しています。ですから、その価格は証券取引所の売買により決定し、需要と供給のバランスによって株式証券同様、常に変動します。買い、売りなどの取引の仕方は株式と同じです。

投資証券を購入した場合、株式の「配当金」にあたるのが「分配金」です。J-REITの多くは年に2回決算を行うので、分配金も年に2回、受け取ることが出来ます

 

J-REITのメリット、デメリット

J-REITを始めるにあたり、メリット・デメリットは何があるのでしょうか。想定されるメリット・デメリットをしっかりと把握して、より理解を深めたうえでJ-REITに取り組みましょう。

メリット1 高利回り

株式の配当よりも利回りが高い、そんなイメージが強いのがJ-REITです。

理由は、通常、株式における配当金は、会社があげた所得に対して法人税などがかかり、次の事業に向けた資金としての「内部保留」なども差し引かれた、残りを原資として配当金にあてます。

それに対して、J-REITは収益の90%超を分配するといった条件を満たせば、実質的に法人税がかからず、且つ、株式のように「内部保留」もないために、収益がほとんどをそのまま分配金にあてることが出来る為、高利回りを実現出来ているのです。

メリット2 少額投資が出来る

不動産に投資するとなると、最低でも1,000万以上の資金が必要になりますが、J-REITの場合は1万円~70万円前後と、少額から投資することが可能です。

メリット3 分散投資が出来る

不動産投資は大きな資金が必要で、例えばマンションを購入したら、そのマンションへの投資1本に資金をそそぐ形になりますが、J-REITは多くの投資家から資金を集め運用するので、複数の不動産へ分散投資することが可能です。そうすることによって、リスクを分散させることが出来ます。

メリット4 専門家が運用する

不動産の運用、管理、維持はすべてそれぞれ専業のプロが行うため、不動産へ直接投資した際のテナント管理やメンテナンスといった事業に携わる事がなく、安心です。

メリット5 簡単に取引できる

J-REITは証券取引所に上場しているので、証券会社の窓口、インターネットを用いて、上場した株式と同じように簡単に売買することが出来ます。

デメリット1 上場廃止のリスク

株式同様、上場しているので、上場を維持する基準を満たせなくなり、上場廃止となってしまうリスクもあります。過去に、投資法人が倒産してしまい、上場廃止となったJ-REITもあります

デメリット2 災害のリスク

J-REITの価格は比較的安定傾向にありますが、それでも不動産価格の変動、金利変動、景気後退による下落のリスクは常について回ります。言わずと知れた日本は地震大国です。2019年も多くの災害に見舞われました。投資した不動産が、地震や水害、台風といった災害にいつ見舞われるのか、リスクが生じるのは頭に入れておきましょう。

デメリット3 金利上昇のリスク

J-REITは複数の投資家から資金調達を行っていると同時に、金融機関からも多額の借り入れを行いつつ、不動産投資を行っています。そのため、2019年現在の低金利においては投資も豊潤に行うことが出来ますが、ひとたび金利が上昇することがあれば、融資を簡単に受けることは出来なくなり、それは不動産売買の回転率を下げることに繋がり、利益率の低下を招く恐れがあります

更に、J-REITは2000年から始まりました。まだ、投資基盤としては未成熟な部分もあり、安定した市場とは言い切れません。投資が過熱しバブルへと向かう可能性もあれば、今後増えてくる投資法人が信頼たるものかどうか、見極めていかなければいけません。

 

J-REITと不動産投資

不動産投資を考えているとき、不動産投資信託「J-REIT」も目に飛び込んできます。では、不動産投資とJ-REIT、比較した場合、どのような違いがあるのでしょうか。

不動産投資はレバレッジ効果が高い

不動産投資を行う際は、銀行から融資を受けることが多いです。少ない資金で大きく投資することが出来るレバレッジ効果が高いのが、不動産投資の特徴。保有資金の10倍以上の融資を受ける人も珍しくありません

また、短期的に売買を繰り返すことも可能ですが、基本長期的に時間をかけながら、不動産を資産として所有しながら利益をあげていくのが一般的。管理まで手が回らない場合は、不動産管理会社に委託して、実際に不動産の状況を確認しながら投資を行うことが出来ます。そして、投資した不動産を担保にして、更に資金を調達。新たな不動産の投資へと手を広げることも可能です。

J-REITの場合

J-REITはどうでしょう。例えば投資額で見てみると、不動産投資に比べて、J-REITはかなりの少額から始められます。例えば銀行から融資を受けて総額4,000万円で不動産投資を始めるのに対して、J-REITは5万円で証券を購入する、といった具合です。

また、「空室」が増えてきたり、地価が下落して家賃を下げざるをえなかったりしても、その事象がダイレクトに収益に影響するわけではなく、実際の状況が見て取れるわけではありません。そのことから不動産に関わる投資をしているといった感覚は希薄になります

現金化する場合でも、平日日中に証券市場は開いているので、売却してしまえばすぐに現金化出来ます。不動産の場合は、諸手続き、また相手を見つけなければいけないので、売りたい時にすぐさま売却するといったことが出来ません。

このように、不動産投資とJ-REIT、同じ不動産を扱う投資といっても、まったくといっていいほど、その内実は異なることがおわかりになるかと思います。不動産投資の代わりにJ-REITといった趣には向かないでしょう。

 

まとめ

『J-REIT』の基本的な知識の参考になったでしょうか。メリットの多い不動産投資信託とはいえ、投資であることには変わりはありません。デメリットもよく加味した上で、リスクが伴うことを前提に、慎重に、明るい未来設計を考えましょう。

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