賃貸入居中から退去時の落とし穴 違約金は払わないといけない？違約金支払い事例
賃貸借契約の契約書では、様々な決まりごとが明記されています。それに違反した場合は、違約金を請求される場合があります。最悪な場合は、即刻退去、または損害賠償を請求されることも･･･。
また、賃貸マンションの退去の際は、部屋を掃除して、大家さんや不動産会社に鍵を渡して終わりと思いきや、意外なところで違約金発生することがあります。今回は、どんな事項が違約金の支払いが生じ、どのように対応すればよいのかをご紹介します。
賃貸契約の違約金とは
違約金とは、契約した内容に違反したら発生する「罰金」のようなものです。どんなことをしたら違約金が発生するかは、対面での重要事項説明で明言され、賃貸契約書で明記されています。
違約金発生事例
途中解約した場合
通常賃貸契約の場合、２年ごとに更新という契約が多くなっています。この契約だと、２年以内に契約を解除すると、違約金が発生してしまうのです。このように、契約期間以内に契約解除するケースは２つにわけられます。
<借主の都合で解約した場合>
「急に転勤になってしまった」、「仕事を辞めたので家賃が払えなくなってしまった」など、借主の自己都合で退去しなければなくなった場合です。
一般的な賃貸契約では、契約期間内での退去だと、1ヶ月の賃料を請求されるケースが多いです。また、敷金も返却されない場合もあります。これらは、賃貸契約書に明記されていますので、確認しましょう。
違約金を減額、免除については、絶対不可能というわけではありません。大家さんと直接減額や免除を交渉することは可能ですが、賃貸契約書に違約金が明記されている以上、大家さんが違約金全額の支払いを請求すれば、全額を支払わなければなりません。
なぜ、高額な違約金が発生するのかと言うと、短期や契約期間以内で退去された場合、大家さんは新しく入居者を見つけたり、部屋をクリーニングしたりと手間とお金が発生します。安定的な家賃収入を確保するために、契約期間を定めているため、短期で退去されることは大家さんにとってはデメリットでしかないのです。
そういった手間を事前に抑制するためや、新しく入居者を探すための空室期間をカバーするための費用と言えます。
<貸主の都合で解約した場合>
「物件を改築したい」、「物件が老朽化しているので賃貸を辞めたい」など、大家さんの都合で、賃貸契約を終了したい場合です。
賃貸契約書では、一般的に6ヶ月前の申告が必要となっています。多くの契約書では、大家さんの都合で、借主に退去してほしい場合は、6ヶ月前に借主に連絡しなければいけないということです。しかし、正当な理由なく、強制的に退去させることはできません。この場合、大家さんは借主と直接交渉する必要があります。
・契約前にキャンセルした場合
借主が入居の意思を大家さんに見せていたが、契約前にキャンセルすることになった場合です。書類を交わした契約後にキャンセルした場合は、契約書に書かれている違約金が発生し、借主は支払い義務が生じますが、まだ、契約書にサインをする前の段階はどうでしょうか。この場合、契約が発生していないので、違約金は発生しません。ただし、損害賠償が発生する可能性があります。
借主と貸主が賃貸借契約を口頭で確認して、大家さんが入居の準備を進め、家賃の交渉も終わり、あとは契約だけという段階になり、借主が自己都合で契約をキャンセルした場合、大家さんの入居に向けて準備を進めていた労力や投資が無駄になってしまいます。大家さんは、実費で発生した金額に対して損害賠償として請求することが可能です。例えば、入居予定者のリクエストで設置したガレージやエアコン、設備、備品などです。
民泊や又貸しをしていた場合
観光客向けに空き部屋や利用していな部屋を貸し出し、民泊として利益を得ているケースです。民泊が爆発的に増えてからは、マンションのエントランスに「民泊禁止」の張り紙が出たり、組合で民泊禁止が決まったり、賃貸契約書に「民泊、又貸しは禁止」という文言が盛り込まれるようになりました。こういった禁止令が出ていても、こっそりと民泊をすることを「ヤミ民泊、無断民泊」と呼ぶことがあります。現在では法改正により、正式なライセンスを取得しないと、民泊運営自体が不可能で、ヤミ民泊は違法行為となります。
民泊は、契約者の居住として使われておらず、又貸しして利益を得ようとしているので、賃貸契約上、「用法順守義務違反」となります。
この場合発生する違約金ですが、禁止事項の違反ですから、違約金も高くなる傾向にあります。２〜６ヶ月分の家賃を請求されることが多いようです。違約金を払えば、継続して入居できるというわけではなく、ただちに契約解除、退去となる場合があります。
また、民泊禁止と知っておきながら、なおも民泊を続けた場合、裁判に発展し損害賠償を請求されたというケースもあります。
見知らぬ不特定多数の出入りや、ゴミ、騒音問題など実害が出ており、他の入居者にも被害がある場合、損害賠償を請求されることもあるようです。
ペット禁止の場合
ペット禁止という事項が契約書の中にあり、ペットを飼育してしまった場合です。
ペットの飼育に貸主が気付き、注意を受けて、ペットを手放すか、飼育可能交渉をするかで終われば良いですが、そう簡単に終わらないケースもあります。
契約書に、違約金の金額が明記されていなければ、違約金として支払う義務はありませんが、ペット飼育による部屋の損傷に対して、損害賠償が請求される場合があります。
通常、大家さん側から契約を解除する場合は、正当な事由がないと解除ができません。ですが、過去の裁判例では、「ペットの飼育は契約解除理由に相当する」という判例が出ており、即刻退去を命ぜられる可能性もあります。
ペットが禁止の背景には、騒音や悪臭もありますし、アレルギーのある入居者に配慮していることもあります。また、ペット飼育による部屋の損傷が激しい場合は、汚れや臭いなどの原状回復費が高額になってしまうからです。
喫煙した場合
違約金として料金を請求されるわけではないのですが、喫煙によって想定外の出費になることがあります。
喫煙をすると、部屋中に臭い染み付き、色も黄ばんできます。退去後、現状回復のため、設備、天井、床、壁のクロスのクリーニングや張り替えが全面的に必要になります。
通常、故意に壊したり、過失で部屋を損傷させた場合以外は、入居時に払った敷金が返ってきます。日焼けや画鋲の跡、通常の生活で発生しうる汚れに関しては、貸主負担とされ、修繕料金を請求されません。
しかし、喫煙の場合は、話が別です。全面的なクロスの張替えが必要になるので、敷金以上の金額が修繕にかかる場合は、通常の利用を超えた使用による消耗と判断され、実費を請求されることがあります。
原状回復費用の負担を要求された場合
喫煙の場合と同様、違約金として契約書には書かれていませんが、退去時に、部屋の損傷や原状回復にコストがかかる場合は、貸主は、原状回復費用を借主に請求することが可能です。
喫煙の場合は、通常の利用を超えた使用による消耗のため、実費を請求されたという判例があり、借主がその費用を負担しなければなりませ。
しかし、原状回復費用については、契約書に明記がなく、違約金、負担金のないものに関しては、借主は貸主の請求を無視することは可能なのでしょうか？このように契約が曖昧になっているが、実害が発生している場合です。
例えば、被害を与えた借主の逃げ得、貸主の法外な料金を請求といったトラブルを避けるために、国土交通省は、「原状回復のガイドライン」を作成しています。
このガイドラインでは、契約書では書ききれない細かな条件や、通常の契約書では想定されていないトラブルに対して、定義づけ、考え方が明示されています。原状回復のために費用がかかる場合、誰が費用を負担するのかが書かれています。
悪徳業者は、通常は貸主負担になる通常の生活で発生した汚れや傷に対して「あなたが汚したので、原状回復費用を払ってください」と、知識のない借主に法外な費用を請求する場合もあります。こういったトラブルに巻き込まれない、騙されないためにも、このガイドラインが作られました。
違約金は払わないといけないのか？
契約書に書かれてある事項に対して違反した場合は、必ず、明記された金額を支払わなければなりません。「このような違反をした場合は、XX円の違反金が発生する」と書かれた契約書にサインをした以上、双方の同意事項となっているからです。
一方で、契約書に書かれていないことに対して「違約金が発生したので支払ってほしい」と貸主側から請求を受けても支払い義務はありません。そんなことがまかり通っては、後出しでどんどん請求されてしまい、借主が不利になってしまいます。
ただし、契約書に書いていない違約金でも、実害が発生している場合は別です。損害賠償として訴えられ、裁判沙汰になってしまうことがあります。
契約書はしっかり読んで、不要なトラブルを避けよう
本来大家さんが安定して家賃収入を得られるところ、「借主の都合で家賃収入を得られなくなった」、「目処が立たなくなった」という場合に違約金が発生しています。牽制の意味だけではなく、家賃の数ヶ月分など、実際の不利益をカバーできる金額に設定されているケースが多いと言えます。
近年では、民泊での又貸しやトラブルを危惧した大家さんや管理会社が契約書に「民泊禁止」の条項を盛り込むなど、契約書も日々更新されています。
貸主、借主ともに、賃料、敷金、礼金、違約金など双方で合意した上で、契約書に署名しています。借主が、契約書に書かれていることに違反した場合は、違約金を払わなければなりませんが、常識外の金額を請求された場合は、弁護士や管理会社に相談しましょう。
