住まいのローン、元利均等法と元金均等法。金利や繰り上げ返済の基礎知識を学ぼう！
初めてのマイホーム購入で不可欠な住宅ローン。金額が大きいだけにどんなローンがあるのか、把握したうえで慎重に選びたいですよね。
今回は住宅ローンにスポットをあてて、まずは住宅ローンの基礎知識をお勉強しましょう。
ライフプランを考える
住宅を購入する際は、高額な商品なので一般的には住宅ローンを組みます。では、どのくらい借りて、どんなローンで、どうやって返済するのか。まず、借り入れる金額を考えるときは、「どのくらいの返済なら、日々の生活に支障なく返済出来るのか」を念頭に置きます。一般的には1年の返済額が年収の25%以下が理想的であると言われています。
たとえば、住宅を購入したいAさん、妻と２人暮らしの30代、年収400万円。そして妻A子さんがパートで年収100万円としましょう。２人の合わせた世帯収入は500万円です。とすると、無理のない返済負担率25%で計算した場合、1,250,000円を毎年返済することになります。12ヵ月で割ると、およそ月額104,000円となります。
では、その金額を目安に借入金額を決めていいのかと言うと、そうはいきません。これからのライフプランをよく２人で話し合い、想定されることをリスト化し、頭の隅に留めておくことが賢明です。
たとえば想定されること
- 子供が生まれて、育てることを考える。
→妻のパート代がずっとあるわけではない。育てる上での費用もかかる。 - マンションなら管理費、修繕費積み立て。
- 戸建て住宅なら外壁塗装費の積み立て、補修費の積み立て。
- 毎年かかる固定資産税、都市計画税。
- 火災保険、地震保険など。
他にも、ふいに病気を患ってしまうことを想定して健康保険料の検討。車を所有しているならば、車を長期ローンの間に何回ほど買い換える予定なのかをイメージします。さらに、想定外の出費に備えて、ある程度の貯蓄は余力として残しておくことも必要です。
固定金利と変動金利、それぞれのメリット・デメリット
住宅ローンを考えたとき、1番の重要なポイントになるのが金利のタイプです。同じ金融機関から借り入れる場合でも、どの金利タイプを選択するかによって毎月の返済金額も変わってきますし、金利が受ける影響度も違えば、最終的な返済額も違います。金利のタイプは全期間固定金利型、固定金利型選択型、変動金利型の3つのタイプがあります。
全期間固定金利型のメリット・デメリット
全期間固定金利とは、ローン返済期間中の金利が最後まで固定されたタイプです。金利が変動しないので、将来のライフプランが設計しやすいメリットがあります。デメリットは一般的な変動金利タイプよりも、若干金利が高めであること。また、借り入れ後、市場金利が低下しても固定された金利で払い続けなければならず、その期間は損しているとも取れることです。
固定金利選択型のメリット・デメリット
固定金利選択型とは、借り入れ当初から2年間は〇%といった、ある一定の期間のみ固定金利を選択するというもの。その期間は2年、5年、10年など借り入れる銀行によってさまざま用意してあります。このタイプは期間が短いほど金利が低く設定されている場合が多くなります。メリットは全期間固定型の金利同様にある程度のライフプランを立てやすいこと。とはいえ、固定金利解除後に金利タイプを含め返済額を再計算するので、返済額が確定せずに返済計画が不安定な点がデメリットとして挙げられます。
変動金利型のメリット・デメリット
金利が市場の変動に影響を受けるのが変動金利型。一般的に固定金利よりも低い金利設定が多く、且つ、市場金利が低ければ返済する額も低くなるのが1番のメリットです。デメリットも市場の影響を受けるがゆえに、高い金利で支払わなければならない場合が発生すること。市場金利は1年に2回見直され、返済額も影響を受けるため、将来におけるライフプランは立てづらくなるデメリットもあります。
元利均等返済と元金均等返済について
ローンの返済方法は『元利均等返済』と『元金均等返済』の2つがあります。『元利均等返済』の方が一般的ですが、自分たちの状況を考えて、よりスムーズに返済出来る方法を選択しましょう。
元利均等法のメリット・デメリット
元利均等返済とは返済額は変動せず、一定の額を毎月支払っていきます。しかし、そのうちわけは常に変動しており、支払い当初は利息の方が大きく、支払い続けて残高が減少することに伴い、支払う利息が少額になっていく返済方法です。
例えば、Aさんが35年ローンで3,000万円借り入れたとします。ボーナス払いはなし。計算しやすくするため、金利は1.5%固定で考えてみます。
元利均等返済なので、返済額は返済が終わるまで\91,855で一定です。ただし、内訳が変動していきます。
元利均等返済の場合。返済総額は38,579,007円。利息が3,579,007円です。
| 毎月の返済額 | 元金 | 利子 | 借入残高 | |
| 初回 | \91,855 | \54,355 | \37,500 | \29,945,645 |
| 10年目 | \91,855 | \63,067 | \28,788 | \22,967,470 |
| 20年目 | \91,855 | \73,267 | \18,588 | \14,797,595 |
| 30年目 | \91,855 | \85,116 | \6,739 | \5,306,445 |
| 35年目最終 | \91,855 | \91,648 | \114 | 0 |
メリットは支払額が一定なので、ライフプランを立てやすいこと。毎月の支出が一定なので家計のやりくりもし易いですよね。デメリットはグラフを見ておわかりの通り、返済当初はなかなか元金が減らないこと。また、総支払額も次に説明する元金均等返済よりも高くなることがデメリットです。
元金均等返済のメリット・デメリット
元金均等返済は元金を毎月変動することなく返済し、その元金に利息が乗っかる形で毎月返済する方式です。Aさんが先ほどと同じ条件、35年ローン、借入金額3,000万円、ボーナス払いなし。金利1.5%固定で、借り入れた場合。
元金均等返済の場合。返済総額は37,893,605円、利息が7,893,605円です。
| 毎月の返済額 | 元金 | 利子 | 借入残高 | |
| 初回 | \108,928 | \71,428 | \37,500 | \29,928,572 |
| 10年目 | \98,303 | \71,428 | \26,875 | \21,428,640 |
| 20年目 | \87,588 | \71,428 | \16,160 | \12,857,280 |
| 30年目 | \76,874 | \71,428 | \5,446 | \4,285,920 |
| 35年目最終月 | \71,757 | \71,428 | \89 | 0 |
メリットはおわかりの通り、元金均等返済は元金の減りが早いために、利息総額が元利均等返済よりも低く抑えることが出来ます。また、毎月の返済もどんどん少なくなるので、月単位の返済と見た場合、家計に優しい支払い方式です。
デメリットは毎月の支払い額が元利均等返済よりも高額になること。ローン返済当初が1番高額な支払いになってしまいます。同じ条件の表を見比べた場合でも、最初の返済10年間は毎月7,000円ほど高く返済を続けなければいけません。また、銀行によっては元金均等返済を取り入れていないとこもあるので、確認が必要です。
繰り上げ返済で上手なローン設計を
ローン返済するにあたって、繰り上げ返済を考えるのは賢明な選択です。たとえば35年ローンを組んだ場合、35年間毎月返済しますが、途中で別途積み立てたお金をローン返済にあてるということです。
繰り上げ返済には返済期間を短縮する『期間短縮型』と、返済額を軽減する『返済額軽減型』の2つがあります。どちらもローンを軽減するのは同じですが、繰り上げ返済して、たとえば35年ローンを30年で終わらせてしまう方法と、月々91,000円の支払いを87,000円に減らして35年払い続ける方法のどちらを選ぶかといったところ。
たとえば、Aさんが35年ローン、3,000万円借り入れ、ボーナス払いなし、金利1.5%。
期間短縮型で支払い2年目に100万円を繰り上げ返済すると、33年と6ヵ月で返済が終わります。その際の利息総額は7,911,350円となり、当初よりも667,657円分利息を減らした形になります。
一方、返済額軽減型にすると、毎月の支払額が91,855円から88,782円と減額。利息総額は829,516円となり、284,491円利息を減らした形となり、利息額でみると、期間短縮型で繰り上げ返済した方がお得なのがわかります。しかしながら、日々の経済的負担を減らしたい場合は、返済額軽減型の方が理想の返済に近づく場合もありますので、自分たちの生活に合った繰り上げ返済方法を選択するのが望ましいですね。
まとめ
ローンの返済は無理のない選定が1番重要です。ボーナス時の返済をローンに組み入れるのか、繰り上げ返済するのか貯蓄にまわすのか、将来を見据えたうえで長期的な計画が必要にもなります。銀行によってもさまざまなスタイルの借入方法、商品を揃えてもいますので、比較検討をじっくりと行い、マイホーム計画に役立ててください。
