こんにちは。アメリカ不動産投資アカデミーの植村です。
「植村さん、この物件どう思われますか？」と聞かれれることが結構あります。
その時に私の返答は「ロケーションはどうですか？」です。
不動産は「1にロケーション、2にロケーション、3にロケーション」言われるほどロケーションがとても重要だと言われていますよね。
でも、ロケーションが大切とはなんとなく分かるけど、具体的にどのようなロケーションのことを指しているのでしょうか。
「価値＝人が欲しがるモノ」を不動産的に考えると以下の2つです。
「人が住みたいと思うロケーション」
「人が買いたいという家のロケーション」
この2つの点を抑えたロケーションに物件を持っていると、その価値が上がっていきます。
言い換えると、そのエリアに住みたいという人の数（人口）が増えて行けば、家を建てられる土地の大きさは限られているので自動的に、物件の取り合いになるので価格が上昇していくという原理です。
それをグローバルに国単位で考えた時に、どの国がよいのかというと「アメリカ」がでてきます。
細かく見ていきましょう。
【人口増加】
いくら人気のロケーションであっても、又は、いくらお得な条件で物件を入手できたとしても、そのエリアに住んでいる人口が減少していては、いずれジリ貧に陥ってしまいます。なので、負のスパイラルに入らないようにするには、人口が増えているエリアを選定することが大切です。
それでは世界を見回した時に、人口が増えている国はどこなのでしょうか。国連の発表では、
今後2050年までに予測される世界人口の増加の過半は、インド、ナイジェリア、パキスタン、コンゴ民主共和国、エチオピア、タンザニア連合共和国、インドネシア、エジプト、米国（予測される人口増が多い順）の9カ国で生じると報じています。
これらの国の中で、先進国はどの国でしょうか。アメリカです。
もちろん、インドやナイジェリアなどのその他の人口増加国も不動産投資のポテンシャルは高いと思います。ただ国、政治や経済などの自分でコントロールできないリスクも高まりますね。
国単位で人口を比較しても1件の不動産にどれくらいの影響があるのでしょうか。さらにその人口の減少のスピードとは目に見えるほど急激なものなの？2050年などそんなに先の話は想像もつかないし。。と思われた人も少なくないのではないでしょうか。
それが意外に関係あるのです。それではもう少し掘り下げて見ていきましょう。
【経済成長】
よく不動産投資のセミナーで聞くのは、人間は住む場所が必要なので、人口が増えれば住居の需要も高まり、安定した賃貸とインカムゲインを狙うことができるということです。これは正しいです。
しかし、もう一点注目しておきたいのが、人口増加＝国力増加です。働ける人が増えるということは、生産性がアップする、そしてとても簡単にいうと景気が良くなり、収入が増え、消費が増加します。これによって物価の上昇が起こり、その結果賃料と物件価値が年々上がっていきます。
さらにもう一点あります。アメリカのような国は、移民を受け入れる文化があります。というか、そもそもアメリカは移民の集団です。
従って、安い労働力、各部門で才能のある人達を移民として受け入れ、国力を高めています。現在トランプ大統領は移民締め出す方針を出していますが、これは彼の任期が終われば政策も変わります。長い目で見ればアメリカの人口は増え続け、国力も上がると言われています。
なので、アメリカでは、インカムゲインとキャピタルゲインの両方（さらに節税効果）を狙うことができる中長期の投資方法として、世界中の投資家がアメリカに不動産投資が行われています。
【中古物件の流動性】
次に、アメリカの不動産投資が成功する理由として、アメリカは中古物件市場が活発であることが挙げられます。アメリカは、日本の不動産市場と大きく異なり、市場で売られている物件の約8割が中古物件です。
では、投資家にとってどのようなメリットがあるのでしょうか？それは、新築を買っても、中古物件を買っても物件価値が上がる傾向にある、つまり、安定したキャピタルゲインを見込めることができます。
それでは、なぜ中古物件でも価値が上がっていくのでしょうか。1つの大きな要因は、前述したように人口の増加です。人口が増えれば、住宅の需要は上がります。それによって供給を増やさなければいけません。それに伴い、中古であっても物件の価値は上がっていきます。
【引っ越しの頻度が高い！】
そして、アメリカ人は、その時の自分のライフスタイルに合わせて、生涯で少なくとも約9回引っ越しをすると言われています。それは賃貸、マイホーム売買を含めてです。
もちろん個々人で異なりますが、典型的なシナリオをご紹介したいと思います。
アメリカでは通常高校を卒業すると実家を出ます。文化的な慣習だと思いますが、高校を卒業したら一人前なので自立するという暗黙の文化的なルールがあります。
実家を出ると、まずはルームシェアで賃貸を始めます。そして、大学に入学し、卒業したばかりの時は、都心のワンルームのコンドミニアムを予算に合わせて購入します。そこに数年住んだ後、結婚して１DKのちょっと広めのコンドミニアムに買い替えます。独身時代に購入した、コンドミニアムの物件の価値が上がっているので、そのコンドミニアムを売った、売却益を頭金に回して、次の1DKのコンドミニアムを購入します。
その後、子供が産まれて、もっと大きな家、そして子供のためによりよい学区のエリアの家に買い替えます。前回と同様に、売却益を頭金に回して、この家を購入します。その後、転職や子供の入学によって、数回住み替えます。そして、子供が自立し、夫婦だけになった時に、大きな家は必要なくなったので、便利なロケーションのコンドミニアムに引っ越します。その際に、大きな家の売却益で、コンドミニアムの購入費用を全額支払い、その時点で住宅ローンがなくなります。これが所謂老後へ対策として、年金だけで食べていけるようにしていきます。
このように、引っ越しの頻度が多いということは、自分のマイホームを新築で建てようとは思わないですよね。結果、中古不動産市場の流通は常時活発であるということが言えます。
投資家の視点からは、大家はテナントが出ていく度に、賃料を上げていくのです。もちろん、同じテナントでもリース契約更新の際に賃料を上げることもできます。日本では聞きなれない現象かもしれませんが本当です。
【取引のための法律の整備】
もう一つのアメリカの不動産投資の特徴として、不動産の売買手続きの安全性が挙げられます。不動産投資というと、物件のことに気が取られがちですが、実は投資をする上で、物件の購入と運用のフレームワークも大切な要素なのです。
アメリカの不動産売買取引では、売手と買手が直接話すことはありません。売手のエージェントと買手のエージェントが話すのです。さらにその間に売買の取引を管理する「エスクロー（Escrow）」というシステムが確立されています。
エスクローとは、州政府により認定された公正中立な民間の第三者委託会社の総称です。エスクロー会社の具体的な業務は、買手と売手の間に入る第三者機関として、譲渡手続きが完了するまで、買主の売買代金、売主の譲渡証書を預かります。
つまり、裏でこそこそすることができないのです。
そして物件取引のデータは全て公共データとなり、誰でも無料でアクセスすることができます。
「木を見て森を見ず」という言葉がありますが、まずは物件やリターンを検討する前に、「ロケーション」を選定することが大切です。これは当たり前のことのように聞こえますが、グローバルな土俵で考えた時に、自分が住んでいる街が、国がベストだとは限らないので、他の国も見ましょうということですね。
私はアメリカのシアトルに住んでいますが、シアトルのような都市の「投資のモデル」というがあります。他の都市には別の「投資のモデル」があります。それは自分の投資ストラテジーによって「ロケーション」を選定していくべきなのです。
次回はこの「投資のモデル」について話してみたいと思います。
