団地投資シリーズ。団地の匠、山本誠さんに教わりながら、セルフリフォームに挑戦！Part1

はじめての不動産投資を団地で始める、坂本みちるさんのリアルを伝えるシリーズ。今回からは、セルフリフォーム編をお伝えします。

彼女の計画では、できるところまではセルフリフォームで対応し、素人では手に負えないところだけをプロにやってもらうというもの。その活動のファーストステップとして、団地リフォームのエキスパートと言われる、団地生活デザイン代表の山本誠さんに投資物件に来てもらい、最初のレクチャーを受けることにしました。今回は、その様子をお伝えします。

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団地の匠　山本誠さんと物件全体をチェックする

初回となる現地コンサルがあったのは8月中旬のこと。とにかく暑い日が続く時期で、リフォーム中はエアコンもなし。とにかく暑さが苦手な筆者は、「もしかしたら命がけの取材になるのかも」と大げさな緊張の中うかがいました。

ところが、最初に感じたのは、「家の中を風が通る！」ということ。 改めて、立地や建物の向きなど、非常に良好な物件であることを再確認して取材が始まりました。

今回アドバイスをいただくのは、団地生活デザイン代表の山本誠さん。
団地の匠とも呼ばれる方で、 団地リフォームの第一任者です。的確なアドバイスをもらいつつ、パワフルにリフォームを進めていきます。

物件の全体像を確認します！

まずは、坂本さん直筆の物件の見取り図が丁寧で素晴らしすぎたので、これを使って物件全体をご紹介します。手書きの物って性格が出ますよね。

図面の横には、今の時点で最低限やりたいことが書かれています。

まずは玄関から。

昔ながらの団地の玄関です。すごく汚いというわけではありませんが、古ぼけた感じがしました。

図面左下の四畳半の部屋。

壁に穴が開いていたり･･･ということはないものの、全体的に黄ばんだ感じ。また、照明が、「ザ・昭和」という雰囲気を醸し出しています（笑

窓の外は広いベランダになっていて、開放感があります。

図面右下の6畳の部屋。キッチンから続く部屋で、床の間と押入れがあり収納力はたっぷり。ベランダへの出入り口ともなる大きな窓からの採光もバッチリです！

ただ、こちらのお部屋も昭和感が溢れています。

図面左上のお風呂とトイレ。
団地の風呂場にしては意外に広め？という印象を持ちました。トイレもきれいですが、狭く感じるのは棚や壁紙のせいかも。

これから購入する人のためのプチ情報
①お風呂がバランス釜か給湯器か
②給湯器のリモコンはきちんと機能するか
③浴室に換気扇が付いているか(古い団地や戸建てには窓のみで換気扇が付いていないことがあります)
④トイレは温水洗浄便座が設置できるコンセントが付いているか、などをチェック！

図面右上のダイニングキッチンは、昔ながらのコンパクトな作りになっています。棚などが年代を物語っていますよね。

ダイニングキッチンは坂本さんが一番力を入れているところであり、大きくリフォームをして一新したいスペース。「自分でも使いたくなるキッチンにしたい」とのことで、ここを完全に撤去するのが今日の目標の一つでもあります。

ちなみに、フローリングはとてもきれいな状態で、このまま使用する方向とのことでした。

物件全体の状態のチェック＆計画の確認

最初に、トイレや浴室、洗面台、壁を隔てたキッチンを見て、配管などをチェックします。この団地は、全体を対象にした配管のリフォームが行われていていました。

床下の配管を見れば一目瞭然ですね。新旧入り混じった感じです。

今回はこの配管をできるだけ活かし、余計なコストをかけずにリフォームを終えることを目標にしているとのことでした。

これを前提に「DIYでどういったことをすればいいのか」を指導してもらうのが今回のコンサルです。もちろん、水回りやガスなど、素人ではできない部分は専門業者に行ってもらいます。

「この配管は○○のもので、工事業者に確認をとってください」など、業者との具体的なやり取りを想定しながらチェックを進めていきます。

当たり前なのですが、リフォームをするには、不要なものを撤去します。これを自分でやるのもコストカットの重要なことのひとつ。ただし、これから生かすべき配管に傷をつけてしまったのでは不要な作業を発生してしまうだけでなく、コストや工期をムダにしてしまいます。そうならないように作業ポイントを確認するのも今回のミッションです。

特に坂本さんは、今回の団地投資をきっかけに、今後拡大していく心づもりがあります。次の物件からは主体的にできるよう、今回は多少回り道をしてでも、全て納得してから動きたいと考えています。

最初に取りかかったのはキッチンの解体

一通りの物件チェックが終わった後、最初に取りかかったのは、キッチンの解体です。

まず、何をすべきかのレクチャーを山本さんから受け、実際に作業をやるのは坂本さんのご主人です。（すでにガス屋さんが来て、ガス栓は処置済みでした）

最初にやるべきなのは、蛇口の撤去やパンチングボードなど、壁面との接続部分を全て外すこと。こうすることで、シンクなどを撤去できるようになります。

全てのパーツが外れたら、配管に影響がないように注意しながら、シンクを外します。

シンク台とガスコンロ台を撤去した状態。ガス栓や水道管などを傷つけることなく外せました。ここまでにかかった所要時間は30分ほど。めちゃくちゃスピーディーでした。

 

今回のポイント

• いきなり作業に取りかかるのではなく、最初に物件全体を細かくチェックする
• 特に配管周りは念入りにチェック！傷つけることがないように
• 順を追って釘などを外せば、キッチンは意外と簡単に取り外せる

 

取材後記

今回の流れで最重要なのは、最初にやるチェック。何でも行き当たりばったりでやろうとしてしまう私が、毎回のように予想外にことにぶち当たって苦労するのは、この事前チェックが甘々だったからだと再確認しました。
またキッチンは、水道・電気・ガスとさまざまなものと接続しているので、素人には外せない･･･と思っていたのですが、あっという間に解体が完了しました。順を追うことの大切さ。これに尽きるようです。

まだまだ続くこの企画。次回は洗面台撤去と6畳間のリフォームをお届けします。
お楽しみに！

団地生活デザイン代表　山本誠さん　ご紹介
古くから人々の生活を支えてきた団地を快適な空間に変えるお手伝いをしてくれる山本さん。
① 団地活性支援
② 団地のセルフリノベーション
③ 団地でシェアハウス
に取り組み、「これが団地？」と思わせてくれる、驚きの仕上がりに！
サイトにはこれまでの取組事例も載っているので、ぜひご覧ください。
https://www.danchi-life.com/
https://www.facebook.com/makoto.yamamoto.16752