不動産クラウドファンディングの仕組みと投資型・貸付型を徹底比較

不動産投資にクラウドファンディングの手法を取り入れた「不動産クラウドファンディング」ですが、不動産に投資したい個人が直接不動産業者に投資を行う不動産投資型に加えて、運営会社が間に立って不動産業者と個人投資家を結びつける「貸付型」も増えてきています。本記事では、不動産クラウドファンディングの仕組みについて解説し、不動産投資型と貸付型それぞれの特徴を比較します。

 

不動産クラウドファンディングの仕組みと2つのタイプ

不動産クラウドファンディングには不動産投資型と貸付型がある

不動産クラウドファンディングとは、近年資金調達の方法として認知されてきているクラウドファンディングの手法を取った不動産投資のことです。クラウドファンディングには、リターンのない寄付型や金銭以外の商品・サービスをリターンとする購入型、そして金銭によるリターンのある投資型があります。このうち、不動産クラウドファンディングに取り入れられている手法は投資型です。

投資型はさらに、投資の手法によって、不動産投資型と貸付型（融資型）に分かれます。不動産投資型と貸付型の仕組みについて、それぞれ解説します。

不動産投資型クラウドファンディングは個人が不動産業者に直接投資

不動産投資型のクラウドファンディングは、不動産に投資したい個人がインターネットを介して不動産業者に直接投資する手法です。投資を受けた不動産業者は不動産の売買取引や賃貸経営などによって利益を出し、投資した人に一定のリターンを渡します。

2017年に「不動産特定共同事業法」が緩和され、不動産クラウドファンディングへ参入しやすくなりました。書面による手続きをインターネット上で完結できるようになり、1人当たりの投資額を100万円以下、集める資金総額が1億円以下の場合は小規模不動産特定共同事業者となります。

小規模不動産特定共同事業者になると、不動産投資型クラウドファンディングには参入しやすくなるため、多くの不動産業者が不動産投資型クラウドファンディングに参入しています。

貸付型クラウドファンディングは運営会社が個人と不動産業者を仲介する

貸付型クラウドファンディングは、不動産に投資したい個人と不動産業者の間にクラウドファンディングの運営会社が入り、仲介をするサービスです。ソーシャルレンディングという名前でも呼ばれることがありますので、知っておくとよいでしょう。

貸付型クラウドファンディングは銀行のローンに投資するローンファンドと同じように、ファンド形式です。不動産業者はクラウドファンディングのサイトにファンドの内容を掲載して出資者を募ります。出資したい人はさまざまなファンドの中から、投資したいファンドを決めて投資する、という流れです。

不動産業者は多くの投資家からお金を集めて不動産取引などで利益を出し、投資した元本とともに、金利からクラウドファンディングの運営会社への手数料を引いた分を配当として渡します。

 

不動産投資型と貸付型クラウドファンディングの比較

不動産投資型と貸付型クラウドファンディングの概要が分かったところで、それぞれのメリットとデメリットを比較し、特徴を確認しましょう。

不動産投資型クラウドファンディングのメリットとデメリット

不動産投資型クラウドファンディングのメリットとデメリットは以下の通りです。

＜メリット＞

• どの物件に投資しているかの情報が豊富で透明性が高い
• 途中解約ができるファンドもある

＜デメリット＞

• 自分で投資先を探さなければならない
• 新規参入してくる不動産業者が多いため見極めが必要

不動産投資型クラウドファンディングの場合は、融資先の不動産業者と投資する物件を選びますが、情報は細かい部分まで入手でき、透明性が高い点も魅力です。また、途中解約できるファンドもあります。

逆に、自分で投資する不動産業者を探す手間がかかる点はデメリットです。また、法律が緩和されて参入障壁が下がった分、選択する不動産業者の見極めは慎重にする必要があります。不動産情報を詳細に開示しているか、損失が出た場合、一定割合で補填しているか、という点も確認しておきましょう。

貸付型クラウドファンディングのメリットとデメリット

貸付型クラウドファンディングのメリットとデメリットは以下の通りです。

＜メリット＞

• さまざまなファンドの中から自分で選べる
• 不動産だけではなく幅広い分野も対象となり、利回りの幅も広い
• 新規参入は不動産投資型に比べて厳しいがその分、安心して投資できる

＜デメリット＞

• 投資対象の関係会社が特定できない
• 期間が決まっているため途中解約はできない
• 間に運営会社が入る分手数料がかかる

貸付型クラウドファンディングは、さまざまなファンドの中から自分で選べるたり、不動産以外を投資対象とする場合もあり、利回りの幅が広い点がメリットです。利回りの幅が広いということは、それだけハイリスクハイリターンですが、高い利回りを狙っていける点は魅力があります。

デメリットは、投資対象の関係会社が開示されない点です。これは、法律の関係上このようになっているのですが、投資する側からすると気になるでしょう。また、貸付型は期間が決まっているので、途中解約はできません。少額から投資できるため、あくまでも余剰資金での投資がおすすめです。また、間に運営会社が入るので、どうしてもその分手数料はかかることに注意しましょう。

 

不動産投資と不動産クラウドファウンディングとの比較

不動産クラウドファンディングについて見てきましたが、それでは従来の不動産投資との違いはどこにあるのでしょうか。こちらも、それぞれのメリット・デメリットに注目しながら説明します。

不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット

不動産クラウドファンディングのメリットとデメリットは以下の通りです。

＜メリット＞

• 1口1円から投資ができるなど、少額から無理なく投資できる
• 運用はプロにお任せできるため手間がかからない
• 個人では投資が難しいホテルや保育所などにも投資が可能

＜デメリット＞

• キャピタルゲインが得られない
• 不動産運用の自由度がない

不動産投資をするには、不動産を購入するまとまった資金が必要です。しかし、不動産クラウドファンディングは、少額からの投資が可能なので、余剰資金で無理なく投資できます。多くの場合は1口1万円からですが、中には1口1円という場合もあります。運用はプロにお任せなので安心できます。また、ホテルなどのような大きな不動産に出資できる点も魅力です。

ここまで見ると、いいところばかりのようですが、デメリットとしては、家賃収入などのキャピタルゲインが得られないことと、不動産運用を自分で工夫できる余地がない点が挙げられます。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産クラウドファンディングと比較して、不動産投資のメリットとデメリットもまとめました。

＜メリット＞

• キャピタルゲインが得られる
• 自分の工夫次第でさらなる利回りが得られる

＜デメリット＞

• 投資するにはある程度まとまった金額が必要
• 投資するだけでなくその後の対応が必要

不動産投資は、キャピタルゲイン（家賃収入）などができ、さらに効果的なリフォームをするなどして、自分の工夫次第で利回りをさらに上げることもできます。その分、デメリットとして大家さんの仕事をしなければいけなくなる点、不動産を購入するためにある程度まとまったお金が必要です。

不動産クラウドファンディングの投資に向いている人

不動産投資と比べて、不動産クラウドファンディングの投資に向いている人は以下の通りです。

• 投資した不動産に手をかける時間的な余裕がない人
• 投資にかけるお金が多くなく少額から投資をしたい人
• 運用に自信がないためプロに任せたい人

不動産クラウドファンディングは、お手軽に不動産への投資ができ、利回りも4～8％が見込めます。特に働き盛りのビジネスパーソンは、手軽にできる投資法として不動産クラウドファンディングを活用するのも一考の余地があります。運用はプロが頑張っているので、不動産投資初心者の方にとってはかなり心強いでしょう。

不動産投資に向いている人

不動産投資の方が不動産クラウドファンディングより向いている人は以下の通りです。

• 投資する不動産を購入できるだけの金銭的な余裕がある
• 創意工夫することが好きでこまめな人
• キャピタルゲインも狙いたい人

不動産投資は、不動産クラウドファンディングに比べて手間のかかる投資法です。しかし手間をかけた分だけ売り上げが伸びる可能性もあります。

 

まとめ

不動産クラウドファンディングとは何か、不動産投資型と貸付型は何が違うのかについて説明しました。不動産投資型は、不動産業者へ直接投資することが大きな特徴で、貸付型は投資する人と不動産業者の間に立ち、それぞれの仲介を行う点に違いがあります。それぞれの特性を知り、自分に向いている投資方法を見つけましょう。