【連載】あの「路線価否認判決」から考える、大家さんの相続対策のポイント

2022年4月19日、相続税をめぐる国税当局と相続人との訴訟で、最高裁は、相続人の路線価等による評価額は「看過しがたい不均衡を生じさせ、税負担の公平性を欠く」とし、国税当局の再評価による追徴課税を認めました。

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【事件の概要】

• 平成21年　被相続人が物件A（8.3億円）、物件B（5.5億円）を購入。
  あわせて時価13.8億円、うち借入金10億円。
• 平成24年　被相続人が他界し相続が発生。
• 平成25年　相続人は、物件ABを路線価等に基づき、3.3億円と評価。
  その他の財産と併せても課税財産額は基礎控除の範囲内だとして、相続税を0円で申告。
• 平成25年　物件Bを時価5.1億円で売却。
• 平成28年　国税当局は物件ABを12.7億円の鑑定額で再評価。
  相続人に約3億円の追徴課税を求めた。

◎行き過ぎた相続税対策は否認される可能性がある

相続人が敗訴した背景には、次のポイントが考えられます。

• 相続対策の期間が「急」すぎる

被相続人は物件ABを購入した時点で90歳を超えており、物件購入から3年程度で他界。また相続人は相続を受けてからそう時間が経たないうちに物件Bを売却しています。

あまりに急な不動産売買であり、一連の取引の目的は被相続人の資産運用ではなく、明らかな相続税対策でした。

• 行き過ぎた節税効果

不動産の相続評価において相続税路線価を用いることは適法です。この相続税路線価は公示価格に対して約8割程度とされています。しかし今回の物件ABの路線価評価額は購入金額の約1/4と、路線価と実際の価格との乖離が大きすぎます。

物件ABを購入しなければ、被相続人には6億円を超える相続財産がありましたが、不動産による節税効果で課税財産を2800万円にまで圧縮し、相続税を0円としたことが、行き過ぎた節税スキームと判断されました。

◎不動産での相続対策は適度な範囲で時間をかけて

では、大家さんは相続対策において、どういったことに注意すべきでしょうか。「急すぎる対策」、「極端な節税」を行わないことはいうまでもありません。特に今回のように、相続直前に賃貸住宅を購入して財産評価額を圧縮し、税額が少なく確定した直後に当該不動産を売却して”換金”するような行為は、租税回避行為とみなされてしまいますし、既にそうしたケースには「小規模宅地等の特例」の適用を認めないなどの法令上の対策も進められています（※）。収益不動産は早めに購入し、中長期で家賃収入を得るといった資産運用を目的とするべきでしょう。

（※貸付事業用宅地等は小規模宅地等の特例によって200平米まで評価額を5割減できるが、平成30年税制改正にて「相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等」には同特例を提供できなくなった。駆け込み的な賃貸不動産の建設・購入を封じた改正）

また、「ある程度は相続税を支払っても良い」と考えることも必要かもしれません。考えてみると、相続対策の目的は「財産を守ること」で、その守りたい財産とは「相続後の純資産」といえます。ですので、早い段階から優良な不動産を取得し、時間をかけて資産運用を行うことで、相続発生までに十分に資産を増やすことができれば、仮に支払う相続税が増えたとしても、それ以上に相続後の純資産を増やすこともできるのではないでしょうか。

下の図は、早期に資産運用をし、時間とともに資産が増え（黄色の部分）、増えた資産で相続税（黒色）を支払うイメージです。もちろん、経営状況によっては、相続税を払ってなお「対策前よりも多くの財産を遺せた」という結果もあり得るでしょう。

今回の事件では、あまりに極端な節税行為により路線価評価が否認されましたが、適切な範囲であればこれまで通り路線価による評価は適法であり、不動産が相続において、評価減による節税効果や家賃収入による資産形成の意味で有効であることに変わりはありません。

「急」、「極端な節税」を避け、早くから適切な資産運用によって賢い相続対策を行いましょう。

筆者：（株）アートアベニュー片平

弊社は首都圏の賃貸物件約7000戸をオーナー様からお預かりし、不動産管理に経営者思考を取り入れた「プロパティ・マネジメント（不動産経営管理）」を行なっている不動産管理会社（PM会社）です。本連載では、PM会社ならではのノウハウ、業界のリアルな裏話などをご紹介していきます。

株式会社アートアベニュー
プロパティマネジメント（不動産経営管理）の草分け的存在として業界からも評価される不動産管理・コンサルティング会社。日常の経営管理業務のみならず、オーナーの投資目標に合わせた売買・組替相談、不動産財務分析、建築企画、相続支援等もおこなう。代表の藤澤雅義氏は、日本でのCPM®（米国不動産経営管理士）を認定するIREM JAPANの2003年度会長。
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