【連載】エターナル投資術の出口戦略について

こんにちは。田中式エターナル投資塾代表の田中宏貴です。

前回は、銀行も重視をする、積算価値等も意識して物件を購入しましょうというお話と、積算価値と同時に大事なのは、積算価格と残債の関係で、購入時点で積算価格が物件価格の 70 %程度はある物件を購入していきましょうというお話をさせていただきました。

今回は出口戦略についてです。




土地の賃貸需要とその価値、出口戦略が描けることが重要

私が実践してきた「エターナル投資法」は、積算価値がある程度出る物件を収益性も意識しそれを満室経営で運営していくことにこだわる投資手法です。そのうえで重視しているのが、土地の賃貸需要とその価値、およびその出抜け戦略が描けることについても重視をしております!

ご存知の通りこれから日本は人口も2010年をピークに減少に転じており、2060年には8674万人に減少することが予想されております。また、生産年齢人口の減少も著しくなっており、長期高齢化社会にどんどん移行をしていきます。
そうした中では、物件のエリアも今後は必然的に淘汰されていくことになります。

また、需要があるエリアだとして、今後、現在の着工数のレベルが維持されると2033年には空き家数は2,167万戸まで増加し、日本の空き家率は30.4%にまで拡大するといわれております。ですので、最終的な出口を見据えた投資をする必要があります。

私は基本的には土地の価値やエリアについても重視をしておりますので、比較的土地が広かったり、土地の価値がある物件を好んで購入することが多いのですが、それは、建物は減価償却をしていきますので、最終的には積算価値もゼロに近づきますが、土地はきちんとした需要があるエリアであれば価値はあまり変わらないという事があります。

多くの方が、ご存知の通り不動産は立地が重要ですので、短期的に売買を繰り返しても現状より、条件の悪い物件を増やしていってもしょうがないという考えもあります。

そのため、購入する折には投資エリアの選定も重要です。私は、必ずそのエリアの賃貸需要や人口動態もきちんと調べてから購入をしています。賃貸需要は客付業者の会社から複数社のヒアリングをすることが多いですし、人口動態等は総務省や市役所の統計資料も確認します。

そのうえで問題ないエリアであれば、 その出抜けとしては下記のような選択肢があると考えております。

  1. 土地の価値そのものがあるので、上物の価値を見ず高利回りの築古物件としての売却
  2. 建物を使えるだけ使って、新築への建て替え → 土地の評価で融資を受ける
  3. 土地を更地にして分譲地としての出抜け → 分譲しても売れる土地

を意識しておりますので、道路付けも含めて、選定をし、いくつもの選択肢が取れる物件を購入しております。

上記のような出抜けがないと常に、誰かに損をしない形で売り抜けることばかりを意識することになり、まるでトランプのババ引きのような感覚となってしまいます。

ですので、是非これから始める方にも、価値のある土地を買うという感覚は持っていただくと、出口戦略が広がりますので、より安定した、安全性を踏まえた投資ができるのではないかと思います。

田中 宏貴(たなか ひろたか)不動産投資家。 田中式エターナル投資塾代表
大学卒業後、大手鉄道会社に入社し経験を積む。平成17年より不動産投資を開始し、現在東京・千葉・埼玉・名古 屋・札幌・広島に16棟200室以上の物件を所有。全物件をほぼ満室で10 年以上運営を続けている。現在はさらなる資産拡大と共に、これから不動産投資を始めるサラリーマンや投資家へ向けた「田中式エターナル投資塾」も 好評で、続々と資産を積み重ねる成功者が誕生している。最近は新築RCの建築を行いたい方に向けてのアドバイスも注目をされている!
自著『満室経営で“資産10億円”を目指す田中式“エターナル投資術”』(ごま書房新社)が絶賛発売中です。
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