【連載】エターナル投資術で行う新築物件　4つのポイント

エターナル投資術を行っております田中宏貴です。
私はエターナル投資術における新築投資で心掛けている事についてお話しさせていただいております。
今回はそもそもどんな土地が新築にあ合うのか、構造との相性についてお話をしてみたいと思います。

Point1　新築にあう土地とは

土地には基本的には都市計画と用途地域が指定されており、都市計画区域内の用途地域が適した土地を見つける必要があります！

そもそも、市街化調整区域には共同住宅を建てることができませんし、都市計画内だとしても工業専用地域には建てられなかったりしますので、その用途地域を確認することも重要です！

Point2　建蔽率や容積率を確認する

基本的には各用途地域に合わせて建物の容積率と建蔽率が決まっておりますので、その土地のスペックを見るうえでもこの数値は非常に重要になります！

商業地であれば建蔽率80％、容積率400％とかの土地もよく見かけますし、一方で低層住居専用地域ではヨンパチといわれる建蔽率40％　容積率80％という利用価値が少ない土地も見受けられます。

基本的には建蔽60％以上容積率200％以上でないと共同住宅は合いにくいイメージです。

Point3　その他規制や条例

それ以外にも日影規制や北側斜線制限、高さの制限、や景観法、市の条例等建物に影響を与える事柄は本当に多くのそういった要素が絡んできます！
同じ用途地域で同じ容積、建蔽率でも全く建てられる建物が変わってきたりします‼

この辺をすべて見極めらえるようになって、自分で図面を引けたりするようになれば、かなり土地の見極めもプロになるのですが、それをすべて見極めるのは最終的には設計士さんの範疇になりますし、どれくらいの大きさが建てられるかのボリュームチェックが重要になります！
つまり、どれくらいの建物が建つかのチェックを受けないでいくら建物を企画しても思い通りの建物が建たないリスクが大いにあります！

Point4　それぞれの構造に合う用途地域や立地とは

上記のように土地のスペックを見極めたうえでどういった建物を建てるのかを決めるのが次の段階になりますが！私のイメージとしては次のような区分けで考えております！

• 新築RC＝商業地　近隣商業地域　準工業地域　駅から徒歩圏内　　4階建てか5階建て以上
• 新築鉄骨＝商業地　近隣商業地域　第一種住居地域　駅から15分圏内　3階4階建て
• 新築軽量鉄骨＝住居地域　住居専用地域　2階3階建てが基本
• 新築木造＝住居地域　住居専用地域　2階3階建てが基本

是非土地を見つけるときの参考に強いていただければと思います‼
もし、これから建てる方がいましたら参考にしてください！

田中宏貴（たなかひろたか）
不動産投資家。 田中式エターナル投資塾代表。
大学卒業後、大手鉄道会社に入社し経験を積む。平成17年より不動産投資を開始し、現在東京・千葉・埼玉・名古 屋・札幌・広島に16棟200室以上の物件を所有。全物件をほぼ満室で10 年以上運営を続けている。現在はさらなる資産拡大と共に、これから不動産投資を始めるサラリーマンや投資家へ向けた「田中式エターナル投資塾」も 好評で、続々と資産を積み重ねる成功者が誕生している。最近は新築RCの建築を行いたい方に向けてのアドバイスも注目をされている！
田中宏貴ホームページ 　http://tanakaestate.com/