相続税と贈与税を節税して住まいを得る!住宅取得等資金贈与の特例

子供が生まれて、今の賃貸住宅が手狭になると、マイホームの購入を考えたりはしませんか?
自身の資金が少ない場合は、いずれは相続をする祖父母や両親の財産を購入資金にあてる人は多いです。

たとえ親族でも、財産の贈与を受けると贈与税が発生するものですが、住まいの取得資金にするときは別!
特例制度が設けられています。

今回は、祖父母や親の財産で住まいを購入する際に活用できる「住宅取得等資金贈与の特例」について解説します。

 

知らなきゃ損!住宅取得等資金贈与の特例

家族が増えれば、マイホームやある程度広い家が欲しいと思うのは、当然のことでありませんか?
住宅取得等資金贈与の特例を使えば、負担を減らして住まいを得ることが出来ますよ。

最大3,000万円が非課税でお得!住宅取得等資金贈与の特例とは?

住宅取得等資金贈与の特例は、2021年12月31日までに直系尊属(両親・祖父母)の贈与により、居住用の住まいを購入した方が受けられる制度です。条件によって一定の限度額が非課税になります。

直系尊属とは、両親、祖父母、曾祖父母……と続いていきます。
血のつながりが直接あるのが直系にあたるので、配偶者の両親は含まれません

ただし、養子縁組をしている場合は直系尊属として扱います。

限度額は何で決まるの?

気になる限度額は、購入する住宅が省エネ住宅かどうか、それと契約の締結日、消費税率によって変わります

ここでいう省エネ住宅とは、エネルギーの消費が少なく済むように設計された住宅のことです。具体的な例では、エアコンなどの空調が最小限で済み、その上快適に過ごせるように壁や天井に特殊な断熱材を入れたり、熱効率のいい給湯システム、耐震システム、バリアフリーに対応した住まい。

地球温暖化を筆頭とした異常気象対策に国も力を入れているため、省エネ住宅に対して非課税額を高く設定しています。

【消費税率8%の限度額】

締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
~2015年12月31日 1,500万円 1,000万円
2016年1月1日~2020年3月31日 1,200万円 700万円
2020年4月1日~2021年3月31日 1,000万円 500万円
2021年4月1日~2021年12月31日 800万円 300万円

【消費税率10%になった際の限度額】

締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
2019年4月1日~2020年3月31日 3,000万円 2,500万円
2020年4月1日~2021年3月31日 1,500万円 1,000万円
2021年4月1日~2021年12月31日 1,200万円 700万円

2019年10月1日に契約を締結したとします。省エネ住宅で税率は10%。
そうすると、限度額は3,000万円になります。

私も受けられる?減税制度の8つの条件

次は、住宅取得等資金贈与の特例を受けられる条件を見ていきましょう。

①贈与者の直系卑属である。

これは受贈者(贈与を受ける人)が、贈与者(贈与してくれる人)の子供や孫に限定しています。
そのため、配偶者の父母(義理の父と義理の母)とは直系卑属にはなりませんが、養子縁組をしているケースにおいては直系尊属として扱います。

②贈与を受けた年の1月1日において20歳以上である

2019年10月に贈与を受けた場合は、2019年1月1日には20歳以上であることが条件です。

③贈与を受けた年の所得税が課税される所得金額が2,000万円以下である

社会保険料などは引かれた金額に所得税は課税されます。その金額が2,000万円以下であることが条件です。
収入自体は2,000万円を超えていても、所得税課税分がそれ以下ならばセーフですよ

④2009年~2014年までの贈与税の申告において、住宅取得等資金の非課税の適用を受けたことがない

⑤配偶者や親族などの近しい人から、居住用の家屋の取得をしたことがない。または請負契約や増改築もしたことがない

⑥贈与を受けた年の翌3月15日までに住宅取得等資金を全額をあてている

2019年10月に贈与を3,000万円受けていれば、翌2020年3月15日までに贈与された3,000万円全額をあてていることが条件です。

⑦贈与を受けた時に、日本国内に住所を有している

⑧贈与を受けた年の翌3月15日までに、贈与にて取得した家屋に住んでいるか、遅滞なくその家に住める状態である。

2019年10月に贈与を受けたとすると、翌2020年3月15日まで住んでいるか、もしくは住める状態になっていることが条件です。
ただし、贈与を受けた年の翌2020年12月31日までに住んでいない場合は、特例を受けることはできません。その際は修正申告が必要です。

【住宅取得等資金の非課税の特例の条件】

  1. 贈与者の直系卑属である。
  2. 贈与を受けた年の1月1日において20歳以上である
  3. 贈与を受けた年の所得税が課税される所得金額が2,000万円以下である
  4. 2009年~2014年までの贈与税の申告において、住宅取得等資金の非課税の適用を受けたことがない
  5. 配偶者や親族などの近しい人から居住用の家屋の取得をしたことがない。または請負契約や増改築もしたことがない
  6. 贈与を受けた年の翌3月15日までに住宅取得等資金を全額をあてている
  7. 贈与を受けた時に、日本国内に住所を有している
  8. 贈与を受けた年の翌3月15日までに、贈与にて取得した家屋に住んでいるか、遅滞なくその家に住める状態である。

制度の範囲はどこまで?土地の取得もできるのか

住宅取得等資金の非課税の特例は、居住する住まい全体にかかる制度。
そのため、土地の取得や他の必要な手続きにも該当します

もともとこの制度は、結婚や出産で家を購入するはずの30代の平均年収及び貯蓄が下がっていることから生まれました。貯蓄などは下がる一方で、不動産バブルもあり住宅価格は上昇を続けています。

しかし、30代の子供たちの親の世代の多くが、3,000万円以上の貯蓄があることが分かったのです。親の貯蓄が子の住宅購入に役立てるように制度化された住宅取得等資金の非課税の特例。土地の取得やそれに付随する手続きにも使える理由です。

 

「住宅取得等資金の非課税の特例」3つの注意点

ここまで見ていくと、条件さえ気を付けていればお得な制度であることがわかりますね。
しかし、だからこそ注意しなければならないこともありますよ!

特に、贈与税の申告は重要です。どうせかからないからと思い、申告をしないままでいると非課税対象外になります。

①贈与のタイミングによっては対象外になってしまう

贈与のタイミングは、住まいを取得することを決めたときや、住まいの契約を締結したときなど人により様々です。
しかし、住宅取得等資金の非課税を確実に受けるためには、支払いをする直前にすることをおすすめします。

なぜならば、贈与を受けたのが2019年12月とすると、一か月もたたない12月31日までに住んでいるか、もしくは翌2020年3月15日までに住める状態になっていなければなりません。3月15日までに家ができていないといけないのです。

住宅取得等資金の非課税の基準は「贈与を受けた日」です。贈与を受けた日を起算日にしています。

そのため、贈与のタイミングは住む目途が完全に立ってからにしましょう。

②親の不動産を8減で相続できる小規模宅地等の特例を受けられなくなる

親の不動産の相続で役立つ制度は他にもあります。小規模宅地等の特例です。

この特例は、被相続人と共に暮らしていた土地330平方メートルまで80%が減額されます。ケースによってはこちらの方がお得なこともありますよ。

一例ですが、両親と1億円の価値のある土地に住んでいたとします。相続をするときには、1億円から基礎控除の3,600万円を引きます。そして、残った6,400万円に相続税が課税されるのです。
しかし、小規模宅地等の特例を利用すると土地代の80%が減額されるため、課税対象は20%分の2,000万円になります。この課税対象の2,000万円は、3,600万円の基礎控除で完全にカバーできますね。
このように、小規模宅地等の特例を上手に活用することで、1億円の土地が非課税で相続できるケースもあります。

住宅取得等資金の非課税がいいのか、それとも小規模宅地等の特例がいいのか。
見極めるようにしましょう。

③油断は禁物!ゼロ円でも3月15日までに申告しなければ適用されない

住宅取得等資金の非課税を利用する点で最も注意すべきなのが、たとえ贈与税はかからなくとも、贈与税の申告をしないと適用されないことです

申告期間は、贈与を受けた年の、翌年2月1日~3月15日です。

税金関係は数日遅れても融通が利くのがほとんどですが、住宅取得等資金の非課税に関しては、一日申告が遅れるだけでアウトです。この制度に対しては、とても扱いが厳しいので。
申告期間を確認して、早め早めに対応しておくことをおすすめします。

 

まとめ

条件と申告に気を付ければ、お得に住まいを得られる住宅取得等資金贈与の特例でした。
子供の習い事などで家族の生活費は増え続けています。その一方で、不動産の価値はバブルの影響か上がり続けていますね。
いずれは相続する親の財産を住まいの取得に使うことも一つの手!有効活用していきましょう!

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