接道義務とは？不適合接道によって再建築不可の土地を建築可能にできる？

不動産投資をする際に知っておきたい知識のひとつに接道義務があります。接道義務に反している建造物の敷地は不適合接道の状態であり、建物の建て替えや建築許可が必要な改修工事ができません。接道義務を満たしていない土地は活用できないため、相場よりも安い価格で取引されるケースが少なくありません。本記事では、接道義務について整理し、不適合接道で再建築不可の土地を建築可能にするにはどうすればよいのかということについて解説します。

 

建築基準法の道路と接道義務

接道義務を知るには、まず「道路」の定義を知る必要があります。接道義務の「道路」とは、建築基準法で定められている道路のことです。では、建築基準法には、道路がどのように定義されているのかを確認してみましょう。

建築基準法に見る道路の定義

道路の定義は、建築基準法の42条1項1号から4号までの条文にて以下のように定められています。

1. 幅が4m以上ある一般的な道路（国道、県道、私道など）
2. 42条1項5号にて定められている指定特定道路（幅は4m未満の場合もある)
3. 幅が4m未満の道路で特定行政庁が指定した2項道路

1に当てはまる道路に敷地が2m以上接道するよう定めたのが接道義務です。この制度ができる前から住宅が密集していた都市部では、接道義務を満たせない住宅密集地があり、道路に接していない土地が残っている傾向にあります。

4m以上の道路に接していないと、緊急時の消防車や救急車が通れず被害が拡大する可能性もあり、安全性の面で幅4m以上の道路への接道が必要だ、ということで、法律で道路がこのように定められました。

2や3については、一応道路と見なされます。しかし建物を再建築する場合、幅4mを確保するために後退する必要があり、これを「セットバック」と言います。セットバックする分、建築できる土地は狭くなってしまうという弊害があることは覚えておきましょう。

接道義務とは住民の安全を確保するために制定

接道義務とは、都市計画区域内にある建造物の土地が、幅4m以上の道路（建築基準法で定められている道路）と2m以上にわたり接しなければならない、という義務のことです。都市計画区域外なら、接道義務は発生しません。

道路に接していなければ、その土地で火事が発生した場合、充分な消火活動が行えず、結果的に周辺の住宅も燃やして大惨事を引き起こす可能性があります。接道義務は、街の安全を守るために必要な決まりです。

また、路地状敷地（通称：旗竿敷地）と呼ばれる、建造物と道路との間に細い「路地」を持つ敷地については、路地の幅が2m以上あれば、接道義務を果たしているとみなされます。しかし、路地上部分の一部は2m以上あるが一部は2m未満という場合は、路地上部分は道路と見なされません。

基本の接道義務は説明した通りですが、道路に接していなくても都道府県に申請して例外的に許可がもらえる場合は、接道義務を満たしていなくても再建築などが認められます。また、道路に接していなくても、公園など開けている場所に接していれば、接道義務の例外として再建築が可能です。これらのことは、道路交通法の43条1条但し書きに記載されています。

しかし、都道府県に申請した結果、今回は許可が出たからといって、次回の申請時にまた許可がもらえるとは限りません。そのような状態なので、接道義務を果たせていない土地は不動産の価値としては非常に不安定であり、どうしても取引の値段は安くなりがちです。

購入を検討している土地が接道義務を満たしているかどうか確認するには、その土地が所属する市町村の役所にある建築指導課などに行き、道路の種別が確認できる地図を見せてもらうように申し込みましょう。

 

不適合接道の土地は再建築不可

接道義務を満たしていない土地のことを「不適合接道」と呼びます。不適合接道とはどういう状態なのかについて、もう少し詳しく見ていきましょう。

不適合接道の定義と接道義務の例外

道路交通法で定義されている道路に接している部分が2m未満の場合、不適合接道の状態になります。その土地に建物がある場合は再建築不可です。例えその建築物に倒壊の恐れがある危険な状態でも、取り壊して再建築、というわけにはいかないのです。

このように、不適合接道の土地は、新規の住宅を建築できず、大規模なリフォームなどの改修工事も行えないため、不動産としての価値は下がり、格安の値段で取引されています。都市部で便利な場所のはずなのに格安の価格になっている場合、不適合接道の可能性を考えて確認しておきましょう。

ただし、道路に接していなくても、公園や広場など開けた場所に接している場合は、例外として接道義務を果たしているとみなされます。この場合は、その土地での住宅を立て直したり、リノベーションしたりすることは可能です。例外としてはもうひとつ、都道府県に申請して認可が通るか、都道府県が条例で例外事項を定めている場合に、不適合接道でも再建築できる可能性があります

不適合接道の土地は、格安なので不動産投資したくなるかもしれません。しかし、不適合接道で再建築不可の状態では、土地の再利用が不可能なため、金融機関でローンを組むことができません。現金一括払いでしか購入できず、そのままでは投資をしてもあまりうまみはないと言えます。

不適合接道の土地は、景品表示法により、「再建築不可」「建築不可」の表示を必ず広告に記載しなくてはなりません。不動産投資を考えて検討しているときは、これらの文言が記載されていないかをまずしっかりと確認しましょう。

ただ、接道義務の例外（道路交通法の43条1条但し書き）については、不動産業者に当てはまるかどうかを記載する義務はありません。但し書きに当てはまりそうな土地だと感じたら、格安でも手を出さないようにするか、地方自治体の役所で道路の確認をして、再建築不可になる可能性がないかどうかを確認してください。

 

再建築不可の土地を建築可能にするには

不適合接道で再建築不可の土地は、基本的に街中、しかも古くからある住宅地にあります。立地条件は魅力的な場合が多いので活用したいところですが、再建築ができなければ、土地活用は不可能です。

しかし、不適合接道でも、やり方次第で再建築可能にする方法はゼロではありません。こでは、再建築不可の土地を再建築可能にする2つの方法を紹介します。

• 不適合接道と接している隣の土地を同時に購入
• 都道府県に申請して認めてもらう

それぞれの方法について解説します。

不適合接道と接している隣の土地を同時に購入

不適合接道で再建築不可の土地を再建築可能にする有効な方法のひとつは、隣接していて接道義務を満たしている土地を同時に購入することです。細切れにされていた土地をひとつに統合することで、不適合接道にはならず、土地の面積も広くなり、格安だった土地の価格まで上昇します。

不動産投資をする際、不適合接道の土地を見つけたら、その周辺で一緒に購入できる土地がないか探すと、大きなリターンを得られるかもしれません。この方法は、周囲と接している部分が多く、そのうちの誰かが土地を売り出さない限りは使えませんが、タイミングが良ければ不動産投資としても非常に有効な方法です。

この方法で隣の土地と一緒に接道義務を満たしている土地として購入する場合は、金融機関のローンも使えます。

都道府県に申請して認めてもらう

再建築不可の土地を建築可能にするもうひとつの方法は、都道府県に申請して、再建築の許可を得ることです。建築確認として、「法43条許可申請」を提出します。申請を受けた行政庁は、接道していないがその土地で火事が発生した場合に、実際そこまで行けるかどうかという安全面や衛生面などさまざまな条件を検討して、許可するかどうかを決めます。

この方法だと、土地や建物を担保にした住宅ローンも借りられない可能性が高く、現金で一括購入しなければならず、許可も下りるかどうか分からないため、かなりギャンブル性の高い投資になってしまうかもしれません。不適合接道の土地建物を購入する際は、さまざまな情報を分析して、損をしないよう慎重に検討しましょう。

 

まとめ 

接道義務と不適合接道について解説しました。道路交通法で定められた道路に2m以上接していなければ接道義務を満たさず不適合接道となり、建物の新規建築も再建築も認められません。例外規定はありますが、建築確認をするたびに、毎回行政庁に許可申請する必要があります。

今回は許可されても次回も許可されるとは限らないため、ほんとうに不適合接道の土地を買うかどうかはよく考えてください。近いうちに不適合接道と接している、接道義務を満たしている土地が空く予定があるなら、同時購入を狙うと思わぬキャピタルゲインが得られるかもしれません。周囲の土地の情報も加味して、購入するかどうかを決めましょう。