通常の賃貸物件の利用では原状回復費の請求はあまり発生しませんが、どんなケースで原状回復費が発生するのかを、事例とともにみてみましょう。また、原状回復費を請求されないようにどのような点に気をつければ良いかを紹介します。
原状回復費とは
原状回復費とは簡単に言うと、「退去時にどれだけ綺麗かどうかで、クリーニングやリフォーム等に必要な費用を請求される費用」です。入居時はクリーニング済みのため綺麗な部屋ですが、長年利用していると劣化や汚れが発生してしまいます。その度合いによって、貸主が借主に請求できる費用というわけです。
原状回復費は基本的に敷金から補填されます。敷金は一般的に1ヶ月〜2ヶ月分の賃料が相場と言われています。
原状回復費は、大家さんのさじ加減一つで決まってしまうものかと思いきや、国土交通省から出されている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で詳細に定められています。ここでは、借りた当時の状態までに戻す必要はないということが示されています。ただし、故意、過失、通常の使用の限度を超える使い方によるものは請求対象となります。
日焼けや電気やけ、家電を設置したことによるカーペットや床の凹み、クロスや畳の変色や色落ちは通常の使用で発生するものなので、借主の負担対象ではありません。掃除を怠ったために発生したシミや汚れは借主の責任です。
原状回復費の請求は通常の利用では発生しませんので、常識の範囲で日々の清掃を行っていれば問題ありません。退去時には、掃き掃除、拭き掃除、水周り、油汚れを取るようにしましょう。
【原状回復費の負担目安】
| 家主 負担 |
借主 負担 |
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| 日照による壁紙の変色 | ● | |
| ペットの飼育に伴う壁や柱、床の傷 | ● | |
| ポスター、カレンダー等を壁に貼り付けた際の画鋲や留めピンの穴跡 | ● | |
| 冷蔵庫、テレビ、洗濯機、エアコン等を設置したこと による壁、床の黒ずみ | ● | |
| 電灯の直付けによる天井の傷(元々用意されていた吊 り下げ器具を使わなかった場合) | ● | |
| 煙草のヤニ汚れ | ● | |
| 部屋のクリーニング(借主が日常の清掃を怠っていな い場合) | ● | |
| 鍵の交換(借主による鍵の紛失、破損等がない場合) | ● | |
| 穴開き、ゆがみ等による網戸の交換(通常の使い方を していた場合) | ● | |
| 結露による壁紙等の染み、カビ汚れ | ● | |
| トイレ、浴室等の水垢、カビ汚れ | ● |
キッチン
- 入居者負担 換気扇の油汚れ、ススの残り
- 大家負担 冷蔵庫を設置したことによるカーペットの凹み、設置後
- 掃除を全くせず放置しっぱなしでついてしまった汚れは借主の責任です。汚れがこびりついてしまう前に掃除しておきましょう。
壁
- 入居者負担 下地を変えなければいけないほどの穴
- 大家負担 小さなねじや画鋲のあと、畳やクロスの変色
- 棚をとりつけたいからと行って穴をあけてしまうと、原状回復費請求の対象となってしまいます。
- 棚をつけたい場合は、こちらの記事を参考に
→ 賃貸マンションでも棚を作れる！ラブリコ、ディアウォール活用事例30選
原状回復のトラブル事例
毎年13,000件以上のトラブルの相談が国民生活センターに寄せられています。
借主が負担しなくても良い部屋の痛みや汚れも貸主が請求して、敷金が戻ってこないといったトラブルなど様々です。その内容を見てみましょう。
前の住人による汚れを請求された
入居時点で前の入居者が作ったと思われるシミや汚れについて、原状回復費を請求された。前の入居者のものと証明できなかったため、ハウスクリーニング代が発生した。
相場よりも高いハウスクリーニングを請求された
子供やペットがおらず夫婦二人で住んでいた物件を退去した際にハウスクリーニング代が発生。明細を請求したところ相場よりも高い金額を請求されていた。
特約にもない請求が発生した
契約書の特約や重要説明事項の説明でもなかったクロスの張替えや畳の張替えが強制的に請求された。
入居前に修繕されておらず、入居中に被害が拡大
壁やクロスの損傷がひどいまま入居し、洪水や台風により浸水被害をうけて、さらに壁や天井にシミが発生した。そのシミに対してクリーニング費用を請求された。
修繕箇所を現状よりも請求された
壁紙を汚してしまい、その支払いに合意し、請求書を受け取ったが、実際の面積よりも広い面積で請求された。
このように大家と借主の認識の違いに依るものや、できるだけ多く請求したい大家の意向など原因は様々です。
原状回復のトラブルを回避するために気をつけたいこと
国民生活センターでは借主がトラブルに巻き込まれないようにアドバイスを明示しています。
賃貸住宅の退去時に伴う原状回復に関するトラブル(発表情報)_国民生活センター
- 退去時には、できる限り家主、管理会社、仲介業者等（以下、家主側）の立ち会いの下で部屋の現状を確認する
- 退去時に示された原状回復費用の内訳について、家主側に十分な説明を求める
- 複数の業者から見積りを提示してもらうよう、家主側に要求する
- 家主側との話し合いによる解決が難しい場合、民事調停や少額訴訟等の手続きもある。これらの手続きをとることも含めて、各地の消費生活センターへ相談すること
退去時には、できる限り家主、管理会社、仲介業者等（以下、家主側）の立ち会いの下で部屋の現状を確認する
退去時だけでなく、入居時にも立ち会いを行い原状回復費が発生する可能性のある汚れやシミを相互確認しましょう。写真に撮って保存し、入居してすぐにメールや手紙で大家さんや管理会社に報告をしておきましょう。シミや汚れの発生日時が明確にわかることで、責任所在がはっきりします。少しでも気になる部分があれば、写真に撮って報告しておくとより安心です。
退去時に示された原状回復費用の内訳について、家主側に十分な説明を求める
もし退去時に原状回復費が請求されたら、支払う前やサインをする前に内訳を請求しましょう。「原状回復費として8万円請求します」とだけ言われても、いったい何に8万円が発生しているかわかりません。もしかして、支払う必要のないクロスや畳の張替えの費用まで請求されている可能性があります。内訳の確認をして、借主が支払わなくてはいけない費用なのか、また、相場よりも高額になっていないかを確認しましょう。
複数の業者から見積りを提示してもらうよう、家主側に要求する
借主の過失で原状回復費の請求が発生したときに、複数の業者から見積もりをとって妥当な業者に依頼してもらうようにしましょう。大家さんの知り合いや身内に依頼して、相場よりも高い金額を請求されてしまう可能性もあります。あくまでも、適正な価格を払うために相見積もりが必要であると大家さんに伝えましょう。もしくは、自分で見積もりをとりましょう。
家主側との話し合いによる解決が難しい場合、民事調停や少額訴訟等の手続きもある。これらの手続きをとることも含めて、各地の消費生活センターへ相談すること
どうしもて納得がいかない費用請求やトラブルが発生すれば、法的手段が必要になる場合もあります。その場合は、最寄りの消費生活センターへ相談しましょう。
契約書にサインをする前に、契約書、特約、重要説明事項をしっかりと読み込みましょう。また、管理会社に「通常の契約書にはあまり書かれていない条件や、こちらに支払いが発生する条件などはありますか？」と確認しましょう。「クロスや畳の張替え費用は、借主も1/2を負担する」「自然消耗（日照りによる日焼けや画鋲の穴などの借主が通常負担しない項目）の修繕費の一部を借主が負担する」などといった特約がある物件もあります。それらの特約に気づかずサインをしてしまうと、大家さんは借主に費用の請求をすることが可能です。契約時点で、自分に不利な条件や、退去時に発生する費用がないかどうかを自分自身で確認しましょう。
最初と最後が肝心
最初の契約時点での特約や重要説明事項の確認、退去時の相互確認、そして、請求の内訳の確認が重要であることがわかりました。「大家さんから請求がきたので」と、払う必要のない高額な金額を支払ってしまうリスクがあります。もし、違和感を感じたり、高額な請求をされたら、契約書や原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを確認しましょう。大家さんや管理会社と話し合いをしても納得ができない場合には、消費者センターに連絡をしてアドバイスを仰ぎましょう。何よりも、借りている部屋を綺麗に使って、トラブルなく契約が終了するように日々の生活や掃除に気を配ることが肝心です。
