【連載】エターナル投資術の実践について。積算評価と収益還元法とは？

こんにちは。田中式エターナル投資塾代表の田中宏貴です。

前回は、きちんと自身の目標をまずは決めることが重要で、その目標に合わせた投資手法を選択することが重要である旨お話をさせていただきました。

満室経営にこだわる「エターナル投資法」とは？

その中で、私が実践してきたのは、オーソドックスではありますが、積算をある程度しっかり見たうえで、満室経営で運営していくことにこだわる「エターナル投資法」と命名させていただいた投資手法です。エターナルとは永遠に、永続的にという意味で、私は一過性の投資手法ではなく、永続的に物件を買い進められる手法という事で提唱をさせていただいております。

私自身はこの手法で、一歩一歩買い進めてきているわけですが、そのメリットとしては、普通の会社員が大きなリスクを抱えずに正攻法で不動産投資を拡大させることにあると思っております。　また、普通の会社員はそこまでの多くの自己資金がありませんので通常銀行からの融資を受けて不動産投資をしますので、物件選びには、銀行評価が高い物件という視点が必要になってくると思います。

積算評価とは？

銀行の基準に合った物件を購入していく上で重要な指標の一つは積算評価です。

積算評価とは、銀行において不動産物件そのものの価値を評価する指標で、土地の価値と建物の価値を合わせたものが積算価値となります。

基本的に、土地の価値については国が指定している土地の路線価×面積が土地の価値です。建物についてはそれぞれ構造によって異なりますが、平米当たりの建物単価×建物の延床面積に建物の残存年数をかけたものが現在の価値です。これを合わせたものが積算価値の金額となります。　

実勢価格と異なる場合も多いですが、銀行ではこの数値を評価に使用するので、それを意識した物件探しも必要になります。

収益還元法とは？

もう一つの指標には収益還元法というものがあります。これは不動産から上がる収益を評価する手法で、たとえば年間の家賃収入1 0 0 0 万円を生み出す物件があれば、その収益還元率が仮に 10 ％だとすると、この物件の価値は 1 億円ということになります。このように、土地の収益性を評価する手法です。

私自身も基本的には土地値の積算価値等も意識して積算が出る物件を好んで購入しています。また、それは積算価格を重視している銀行は非常に多いからともいえます。収益還元法だけで判断する銀行もありますが、少なからず積算評価は必ず見るといってもいいと思います。

積算価格と残債の関係

積算価値と同時に大事なのは、積算価格と残債の関係です。銀行への返済が進み、その過程で残債が積算価値をどこかで上回るのであればいいのですが、購入時点で積算価格が物件価格の 70 ％程度はないと、どこまでいってもプラスにはならないということになりかねません。債務超過であると判定されるリスクが高まるといえます。

この感覚は初心者の人にとっては、少々難しいかもしれません。どうしても利回りやキャッシュフローばかりに目が行きがちですが、やはりそれだけでは行き詰る可能性が高まりますのでぜひ積算評価と残債の状況についてもチェックするようにしてください！

田中　宏貴（たなか ひろたか）不動産投資家。 田中式エターナル投資塾代表
大学卒業後、大手鉄道会社に入社し経験を積む。平成17年より不動産投資を開始し、現在東京・千葉・埼玉・名古 屋・札幌・広島に16棟200室以上の物件を所有。全物件をほぼ満室で10 年以上運営を続けている。現在はさらなる資産拡大と共に、これから不動産投資を始めるサラリーマンや投資家へ向けた「田中式エターナル投資塾」も 好評で、続々と資産を積み重ねる成功者が誕生している。最近は新築RCの建築を行いたい方に向けてのアドバイスも注目をされている！
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