不動産投資スタートアップ講座 ~物件調査編~

これから不動産投資を始める初心者の方に向けてお送りしている「スタートアップ講座」ですが、これまでは物件の情報収集と勉強方法、物件情報の見方についてお伝えしてきました。今回は現地でおこなう物件調査と、ヒアリングについて解説していきます。

過去の投稿をご覧になりたい方は、以下をご覧ください。

*物件の情報収集と勉強方法についてはコチラ(リンク追加)

*物件情報の見方についてはコチラ(リンク追加)

 

現地調査で必要な4つの観点

不動産投資業界でよくいわれている「買う物件を決める前に、最低100件見る」という格言や、アメリカの不動産投資家ドルフ・デ・ルース氏が提唱している「100:10:3:1の法則」などは有名です。100件の物件を現地調査して、そのうち10件に買付けを出し、3件の買付けが通り、最終的に1軒買えるというものです。

しかし、今は100件見て10件しか買付けを入れられないようでは、事前のリサーチ精度が良いとは言えません。ひと昔前ならばGoogleストリートビューはおろか、インターネットで得られる情報そのものが少なかったので、現地に行かないと分からないことたくさんありました。しかし現地調査で得られる情報量というのは以前と比べてウエイトが低くなっています。あらかじめ投資指標や需給調査や人口動態などをネットで調べ、買うか買わないかの判断基準を明確にしてから、現地を見て問題がなければ購入するという流れが望ましいでしょう。

とはいえ、現地に行かないと分からないこともたくさんありますので、そのポイントをお伝えします。

まず現地調査で大事なのは、現地へ行かないと分からないものを確認することです。現地調査のポイントは、大きく分けて4つになります。

  • 1つめは、建物の劣化状況
  • 2つめは、管理体制と入居者のマナー
  • 3つめは、物件の雰囲気
  • 4つめは、周辺の環境と需給状況

 

建物の劣化状況

建物の劣化状況はGoogleストリートビューや、賃貸募集サイトの物件写真からおぼろげながら判別できますが、やはり現地に行かなければ分からないチェックポイントです。

 

外回り

外回りでチェックすべきポイントは幾つかありますが、経年通りの修理がなされている物件はまずありません。ババ抜きのような話ですが、中古物件の大半は「もうすぐ大規模修繕が必要」という状態で売りに出されています。建物がきれいで築浅物件でもない限り、クラックやサビや汚れというのは当然あるものです。中古物件は建物が劣化していることを前提として、現地では修繕する箇所・時期・費用などを具体的に見積もっていきます。

外回りで確認することは外壁・屋上の防水、鉄部のサビ、木部の腐食、タイルの剥がれです。とくに建物というのは防水が大事で、もし雨漏りが発生した場合は建物にダメージを与えますし、入居者にも迷惑がかかり居住できなくなる可能性もあります。

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