コテツのアメリカ不動産視察ツアー備忘録。世界一の経済大国の可能性と安定感に大きな魅力が!

  • 2019/12/23
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2019年11月。アメリカに不動産物件視察ツアーを行った不動産の学校代表のコテツ。そこで見たのは日本と異なる経済と、それに伴って上昇を続ける不動産市場でした。

日本と何が違ったのか?
アメリカ不動産の魅力は?
これからの可能性は?

帰国間もないコテツに直撃インタビューをしてみました。
これから投資家としての新たな一歩になりそうな予感がしたそうで、肌で感じたリアルなアメリカの話をお伝えします。

(今回はライターがインタビューをしていますので、「さん付け」になっていることをご了承ください)




インフレの国の勢いをリアルに感じた

ーー今回、海外に不動産視察ツアーに行かれたそうですが、いつ、どこに行かれたのでしょうか?

2019年の11月6日から8日間、アメリカに行ってきました。

ーーなぜアメリカで不動産を見てみようと思われたのですか?

もともと投資では、新興国のほうがドカンと上がりそうな感じがして興味を持っていたのですが、一方でアメリカの持つ先進国ならではの安心感や国としてのアメリカの強さというものをひしひしと感じていました。当社の顧客の中で、すでに資産を一定規模築いた方はそういう安定感や安心感を望まれる方が多いので、新興国よりはアメリカの方がフィットするだろうなと思ったんです。そこで、久しぶりにアメリカの不動産を見てこようと思いました。

ーーこれまでにアメリカに視察に行かれたことはあるのですか?

10数年前にアメリカ本土に行っています。

ーー実際に現地を訪れて、肌で感じる違いはありましたか?

日本と全く違うことは、インフレかデフレかの部分です。不動産でいうと、まずは賃料。日本では、オーナーとしては「いかに賃料を下げないようにがんばるか」という発想なんですね。でもアメリカは、毎年自動的に賃料が上がっていきます。一時的に下がることがあったとしても、長期的に見れば上がっていく。あと、不動産価格もそうですよね。日本は下がりがちなのに、アメリカは上がっています。収益物件を買えば、賃料も上がる。日本とアメリカの差をすごく感じました。

学区が重要なアメリカ。サイトでスクールレベルが分かってしまう

ーー治安への不安はなかったですか?

今回行ったのは2つの地域です。1つは、カリフォルニア州ロサンゼルスという都会。もう1つは、アラバマ州ハンツビルという田舎でした。

特にロスのほうは10数年前に行ったとき、ちょっと怖いイメージがありましたし、場所によっては今回もそう感じました。けれど、治安がヤバイところ、危険なところはありますが、良いところと悪いところがハッキリ分かれているんです。ですから、治安が良いところにいるときは、あまり不安を感じることはなかったです。

ーー当然、投資を考えるのは、そういった安全なところということですね。

そうです。ぼくらはアメリカで、最初は戸建てを購入しファミリーに貸すというスタンスで考えています。ファミリーだと当然お子さんがいるわけですが、アメリカの公立の学校って、外部サイトではっきりと評価されていて、みんながネット上で見れるんです。例えば、GreatSchoolsというサイトでは1~10段階で学校が評価されています。

1とか2とか3とかっていう低い学校もあれば、それこそ10っていう学校もあります。治安がよいと言われているところは、学校のスコアも必ず良いところ。逆に、荒れているところのスクールスコアを見ると、すごく低いんですね。
ご両親は必ずチェックしていて、「ここの学校はやめる」とか、「ここに行きたい」とか、ある意味すごく露骨です。

ーー良いところと悪いところは、距離的に離れているんですか?

思ったより近いですね。極端にいえば、通り一本隔てると学区が変わって、全然雰囲気が違うこともあります。家の雰囲気とかがガラッと変わるんですよね。まったく初めての街でも治安の変化を感じた時は、スクールスコアをチェックしてみて、やっぱりね・・・と感じることがありました。

ーー日本だと差別だとか何だとかって大騒ぎになりそうですよね。

そうなんですよ。日本は皆平等みたいなところがあるんですけれど、向こうはしっかり区別するのが当たり前というか、皆一緒という発想はない感じです。

土地が安く、企業が移転してくる地域の学区が良いところが狙い目

ーーちなみに、コテツさんとかが買おうとしているところは、どれくらいのスコアのところでしょうか?

カリフォルニアは都会なので不動産が高いです。こうなると、スクールが10とか9とかっていうところって、めちゃくちゃ高いんですね。下手したら、1億でも買えません。

一方、アラバマは、アメリカ人からは「なんであんな田舎に行くんだ?」みたいな感じで言われている地域です。こうなると、わりと知的レベルが高い人達が住んでいる一部地域でも、土地は安いんです。だから、アラバマでぼくらが狙おうとしたところは、エレメンタリー、ジュニアハイスクール、ハイスクール、全部が10。そういう地区でも1500~3000万円で立派な家が買えます。

ーー5倍の差があるということですね。では、どちらかというと、都会ではなく、田舎を狙っていったほうがいいということですか?

自分達が狙っているところは、Googleがデータセンターをつくりますとか、トヨタが工場をつくるという地域で、わりとお給料が良い方が多く、また、雇用がすごく増えている場所なんです。しかもそういう人達は、必ず子供の教育を考えるじゃないですか。そうすると、レベルの高い学校に入れたいと考える方が多く、賃料がとれると言うことなんです。単純に田舎ならなんでも良い訳ではないです。

ーー今、そしてこれからすごく良くなっていく地域ということですね。

そうですね。まずは、今後数年間は各社の移転があるので、確実に良くなります。でも、それが来るから良いというわけではなくて、もともと割安な場所だったんです。要は、土地が安い。建物が安い。なのに、賃料相場は悪くない場所ということです。

もちろん、今後価格が上がって割高になったら、そこで一旦物件価格の上昇は止まるかもしれません。そうなれば、投資家はもっと別な割安なところに行くでしょう。ただ、アメリカはインフレの国なので、どこも基本的に、家賃の差はあっても賃料が上がっていく土壌です。不動産価格も上がっていく。その安心感はあるかなと思っています。

とにかく広大な不動産に思わず脳がとろけた

ーーどういった不動産を見られたんですか?

戸建てですね。新築だったり、中古だったり。一番狭かったもので100平米くらい、広いものは300平米くらいですかね。建物の広さがです。

ーー当然、庭とかもついているんですよね?

庭は、下手をすると2000平米とかありました。不思議なもので、そういう広い物件を見ていると、100平米ちょっとの建物を見ると、「うわっ、狭っ!」って感じるんですよね。自分の住んでいる部屋おぼえてるのか?とツッコミたくなりますが・・・。そう言った、家に対する恵まれた感は、すごくありましたね。

ーー中古も見られたということなんですけれど、古さはどれくらいのものですか?

古いものだと1960~1970年代に建てられたものです。ちゃんとリノベーションしているものはすごくピカピカですし、ちょっとくたびれたものもあります。

ーー金額は建物で違ってくるのでしょうか?

新築よりは、中古はやはり安いですね。だいたい7割から8割くらいのイメージです。ただ、日本ほどの差はないです。

ーーそれは長く住むことが多いからですかね?

そうですね。日本のように30年で壊してつくり直すという文化はないですが、日米で建物自体には、それほど差はないと思います。ただ1つ、一般的に言われているのは、気候の違いがあります。向こうのほうがカラッとしているので、木造でも長持ちするんじゃないかとは言われていますね。

パートナー選びが海外不動産投資の成功の鍵

ーー今までは日本で不動産投資をやられていたわけですが、今回アメリカで視察をして、個人として直感で感じたことはありましたか?

やっぱり欲しいなと思いました。自分の投資家としての第3のポートフォリオの中に、まずは米ドルが欲しいですし、アメリカの不動産も欲しいなと率直に思いましたね。

ーー今まで新興国と言われるところを中心に見られていたと思いますが、そことは違った印象でしたか?

新興国で欲しいなと思うことも結構あったんですけれど、離れているので、そこを管理してもらう人って日本以上に大事になりますよね。めったに会えないですし。そこで全幅の信頼を置いて、「この人に騙されたらしょうがない」って思えるような出会いが、なかなかなかったんです。それを見つけられなかったのが投資に踏み出せなかった、1つの大きなポイントでした。

アメリカでもやはり同じで、いきなり最高のエージェントが見つかって、この人に・・・というわけには行きません。けれども、やっぱりそれを抜いても、何度か通って探して、アメリカに物件が欲しいなというのは感じました。管理してくれる会社とかが見つかるといいんですけれど、またそこは、いろんな人の協力を得ながら探したいと思っています。

ーーアメリカの不動産に対して、将来性の観点から、どういったところに魅力を感じましたか?

まず、移民とかも含めて、人口が増えていている点。そして、世界ナンバーワンの経済大国という点がすごく魅力ですかね。安定して成長していくと感じました。

ーーなぜアメリカは成長していて、日本はこんなに鈍化しているんでしょうね?

やっぱり人口の増減って大きいんじゃないですかね。日本は減っていっている。アメリカは移民も含めて増えていっている。しかも、世界中のお金持ちも集まっているんです。

今回はロサンゼルスに行って、ビバリーヒルズなど有名なお金持ちが集まるエリアをいくつか見てきました。そこには、いわゆる中華系の人だけじゃなくて、南米や中東からもお金持ちが来る。本当に多様なんですね。いろんな国から富を持った人が来るし、または富を求めて人も来る。この厚みって日本にはないものだなと感じました。

国民性の違いと長期的な視点が重要。経済ショックはチャンス!

ーーでは逆に、そういった厚みがある国で不動産投資をやる場合、気を付けなければいけないなと思う点はありますか?

まず1つは、国民性の違いがありますよね。一言でいうと、ざっくりなんですよ。日本みたいにきめ細かくやってくれない。あとは、金額的に小さな仕事、または利益的に小さな仕事でも、日本ってわりとちゃんとやってくれるところがありますが、アメリカは露骨に手を抜くし、動いてもらえないケースが日本より圧倒的に多いです。そこを理解しないで日本と同じクオリティや仕事の進め方を求めると、多分ストレスで死んでしまうと思います(笑

ーーそれは、どのように注意していこうと思われますか?

向こうの考え方とか価値観とか、そういうものを理解しながら仕事を進めていくことですかね。日本風なサービスを求めても、それはアメリカではムリだと悟るというか・・・。ざっくりした中で、どうやって上手く仕事を進めていくかというところだと思います。

あとは短期的な面でいうと、アメリカ及び世界では何年かに一度、いろんな経済ショックが起こります。代表的なのはリーマンショックとか。それが、そろそろ周期的に起こりそうなタイミングだと言われています。

去年の年末、10月から12月くらいにアメリカの金利(10年債が3%越え)が上がり、そろそろショックが来るかな?という雰囲気はすごくありました。実際に経済指標だったり、株価だったり、為替も下がったりしたんです。不動産も下がっていて・・・。そういうショックみたいなものがくると、場所によっては日本以上に下がると思います。そこは短期的な注意点ですよね。

ーーそういう、ガクッと下がってしまったときは、売って損切りをするのか、それともチャンスだと買い足すのか、コテツさんはどちらのタイプですか?

自分は完全に後者です。ですので、今後アメリカに10という資金を入れるとしたら、多分、今入れるのは2とか3とかです。残りの7とか8は、そういうショックが起きたときのために取っておきますね。
でも、ショックがあと5年、10年来なかったら、さらに上がっちゃって、「ああ、あの時、買っておけばよかった」ともなりかねません。なので、どこかのタイミングでリミットを決めて、10の内いくつ買うかというのを決めてやっておかないとと思っています。

ーー面白いですね。あとは、アメリカで不動産投資をするために、何が必要か。もしくは何が大切だと思いますか?

語学力は絶対にあったほうがいいと思います。アメリカの人達と話したり、コミュニケーションをとるためにも。コミュニケーションとは喋るだけじゃなくて、読むことも含みます。契約書など、ある程度読めるという素養があったほうが絶対に良いと思います。

ーーコテツさんは、英語はどの程度話せるのでしょうか?

十分ではないんですよ(笑
そうゆう人は、できるパートナーを見つけるのがいいですよね。1クッション入るので、コストはかかりますが、信頼できる人を見つけるというのはとても大事かなと思っています。パートナー抜きだったら、ちょっと自分は怖くてやれないですね。

再渡米は早めに。次はもっと具体的に進めたい

ーー今後、また海外不動産を見にいくとしたら、どういったところに見に行きたいですか?またアメリカに行きたいですか?

いろんな国に行きたいという気持ちはあるんですけれども、また別の国に行ったら、別の国の良さを感じて、「あそこもいいな」となると思うんです。そうなるとアメリカ熱が一気に下がっていくと思うので、次もアメリカに行きたいと思っています。

ーー希望としては、次はいつくらいに行かれる感じですか?

希望は、1、2月くらいです。ちょっとスケジュールを見ながら調整します。

ーそれは具体的に物件を探しに行く感じですか?

そうですね。今回の訪問と帰国後毎日物件をチェックしているので、相場感みたいなものが養われました。ですので、次回は物件を買う前提、と言うと大げさですけれど、それくらいの気持ちでいかないといけないかなと思っています。

あとは、買い方ですね。単純に個人で買うのか、日本の法人で買うのか、アメリカに法人をつくって買うのか。その具体的な買い方を考えます。それに資金。自己資金で出すのか、またはアメリカの金融機関から借りるのか、日本の金融機関から借りるのか。そこまで細かく詰めて考えたいなと思っています。

ーー今はまだ、ノープランな状態ですか?

アメリカって訴訟が多い国なので、そこをケアしたいと思っています。その意味では、アメリカに法人をつくって、物件を買うのがいいのではないかと。それが本当にいいのかどうかっていうのは、実際にやっている方に聞きながら決めていこうかなと思っています。

ーーなるほど。それを聞く人というのは、ある程度目星がついているんですか?

そうですね、2人はいらっしゃって。ただ、セカンドオピニオンとか、そういう人も必要なので、いろんな方に話が聞けたらいいな、と思っています。

海外不動産をしたい人は、現地に行くほうがいい

ーー海外の不動産を取り扱っているところって、日本でもホームページを見ればいろんなところがありますけれど、どこがいいのかが分かりませんよね。中には騙されちゃう人もいるのですが、どうすればいいのでしょうか?

アメリカには、不動産の一定の履歴を見られる仕組みができています。例えば、Zillowというサイト。ここでは、売りに出ていない物件すら評価しているんですね。隣地との比較もできるし、自分が買いたい物件が過去いくらで売られていて、いくらで成約しているのかといったことが、全部ガラス張りになっています。そうゆうのは、ちゃんと見たほうがいいですよね。

日本の会社で案内されたのがすごく高い金額のときってありますよね。たとえば大規模なリノベーションをしたので値段が上がっているというのだったら理解はできるんですけれど、そういうのもなくてすごく高い場合。そういう物件は注意したほうがいいと思います。

ーーでは最後に、アメリカ不動産投資に興味がある人に、現段階でアドバイスするとしたら、どんなことですか?

まずは行ってみたほうがいいですね。いくら日本でセミナーを聞いても、やはり行かないと空気感みたいなものって分かりません。空気感もわからずに買っちゃうよっていう人は別にいいと思うんですけれど、どうしようかなって迷っている人だったら、行ったほうがいい。

それこそ、もしかしたら、うちの会社、または不動産の学校で、一緒に行きませんか?と募るかもしれないですね。そういうときに皆で行ったら楽しいかなと思っています。もちろん、うちじゃなくてもいいので、何かしらのツテを使って現地に行ってみるのがいいと思います。

編集後記

実は帰国予定日に悪天候で飛行機が飛ばず、空港で一夜を明かしたコテツさん。大変な思いがありつつも、とても刺激の多い視察だったようで、意気揚々とインタビューを進めることができました。
「不動産の学校」で視察ツアーが実現しても楽しそうですよね。企画の実現に期待します!

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