２０２０年４月より改正民法が施行されました。主に改正されたのは「債権法」と呼ばれる部分で、制定以来最大の改正といわれています。不動産売買においてもさまざまな影響が生じますので、影響の大きなものとその注意点を紹介します。
不動産売買に関する民法改正の主なポイント
不動産売買に影響を与える改正点としては、契約不適合責任、契約解除要件、危険負担、手付金規定などがあります。とくに、契約不適合責任の規定は契約内容や書面の作成に多大な影響を生じさせます。まずは、これらの各点について説明していきましょう。
瑕疵担保責任 → 契約不適合責任の変更
改正民法では新たに「契約不適合責任」という考え方が導入されました。
これは、「売買契約において目的物に欠陥や瑕疵があったときにどのような責任追及を売主にできるか」という問題に適応したものです。不動産売買で言えば、目的物は住宅になるため高額であり、トラブルが起これば被害は大きくなります。そのような場合の責任の取り方を定めたものが契約不適合責任の規定となるわけです。
従来の民法には、このようなケースに対応するため、「瑕疵担保責任」の規定がありました。これが「契約不適合責任」に変わったとご理解ください。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いと成立可否
改正前民法の瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵について売主の責任を定めるルールでしたが、改正民法の契約不適合責任は「契約内容に適合しているか」で決められるようになります。そのため欠陥や瑕疵が隠れているかという点で決められるものではありません。
したがって、改正民法の契約不適合責任では、その目的物（＝住宅）に欠陥があったとしても、その欠陥が契約内容に適合していないケースでなければ責任を追及できなくなります。逆に、購入時に瑕疵の内容を買主が知っていたとしても、契約内容に適合していないといえれば責任追及できる可能性がでてくるわけです。
ただし、買主が欠陥を知っていたことは損害額を減少させる事情になりますが、価格の設定がその欠陥を考慮された上でなされたものならば、責任の追及は困難となります。
また、責任追及の期間について、改正後民法においては以前と変わらず、個人間では１年間と定められています。しかし、改正民法では売主が瑕疵を知っていたか、または知らないことに重過失があった場合にはこの期間制限は適用されず、民法の一般的な消滅時効の定めである５年の間責任追及が可能となります。
ちなみに、民法上の一般的な消滅時効の規定は、今回の民法改正で１０年から５年に変更されました。
契約不適合責任の追及手段
改正前民法では、目的物に瑕疵があったときの瑕疵担保責任の責任追及の手段は、解除と損害賠償請求の２つに限定されていました。しかし、瑕疵の程度がそれほど大きくない場合、契約自体に大きく影響を与える解除や損害賠償という手段で責任追及する必要はないのではないかとの意見がありました。
そのため改正民法では、解除や損害賠償に加えて、修補や代替物の引き渡しなどの「履行追完請求」や、「代金減額請求」が定められています。また、損害賠償請求は解除や新たな責任追及との併用もすることができます。
ⅰ履行追完請求
追完の具体的な方法としては目的物の修補、代替物の引き渡し、不足分の引き渡しが挙げられています。しかし、買主の求める追完方法が無制限に認められるわけでありません。また、買主に「不相当な負担」を課すような場合でなければ、売主は他の方法での追完を選択することができます。
ⅱ代金減額請求
代金は目的物の対価として支払うものであるため、「目的物に契約不適合が存在する場合には、等価交換の関係の維持のため代金を減額することができる」と改正民法に明記されました。もちろん、代金減額請求は契約の一部解除に準ずる機能があるため、請求をするには一定の要件が必要です。
その要件は次の３つです。
- 追完の催告をしても相当期間履行されない場合
- 履行を追完する方法がない場合
- 履行の追完について売主が明確な拒絶の意思表示をしている場合
契約の解除と帰責性
改正前民法では解除をするには、解除される側の帰責性（落ち度）が必要とされていました。しかし、改正民法では解除の意味は「契約の拘束力からの解放にある」と考えられたため、帰責性に関係なく解除できるようになりました。もっとも解除する側に帰責性がある場合には解除は認められません。
また、解除の上記趣旨から解除を認められる場合を、重大な契約違反のあるケースに限っています。具体的には債務不履行がその契約や取引上の社会通念に照らし軽微である場合には解除できないとされています。
手付のルールの明確化
改正民法では、手付のルールは改正前と変更はありません。ですが、法律の条文上に明確にされました。手付による解約は改正前民法では「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」と定められていましたが、実務の場では「解除の相手方が履行に着手するまで」とされていました。このルールが改正によって明文で定められました。
不動産売買契約書を作るうえでの修正点、注意点
不動産売買においては、契約書に基づいて契約をすることが重要となります。ここからは民法改正に伴って契約書に加えるべき修正点、また契約書を作成するうえでの注意点をまとめます。
基本的な改正点についてはそれぞれ前述しましたが、これらの規定は任意規定です。任意規定とは、当事者間で特別に合意がなされていない場合に適用される規定のこと。そのため、契約時に相手方との間でそれらの事項について民法上とは異なる内容で合意がなされた場合には、民法よりその合意内容が優先されることになります。
以上のことから、契約書を作成する際に契約不適合責任について民法上のルールとは異なるものとしたい場合には、その内容を相手方と協議し書面に記しておくことが必要になります。
ⅰ瑕疵担保責任 → 契約不適合責任
瑕疵担保責任についての規定における「瑕疵があったとき」の文面を「契約の内容に適合しないとき」に修正する必要があります。
契約不適合と瑕疵の基本的な考え方は同様のため、細かい修正が不要なケースも多いです。ただ、契約内容に適合するかはその目的や取引通念を総合して判断するため、目的、動機などを詳細に規定しておくとトラブルの拡大を予防することとなります。
ⅱ責任追及の手段
民法改正によって責任追及に手段が増えたことで、その選択等について事前に取り決めをすることが今まで以上に必要になったといえます。軽微な瑕疵では損害賠償や解約ではなく、単に修理費分を減額すれば済む場合も多いからです。
ⅲ責任機関の延長
責任追及期間について売主に故意または過失があったとき、消滅時効は５年となります。しかし、契約の締結から５年間も追及の可能性があるというのは不相当といえる場合も多いです。そのため任意規定である本規定を適用させず、契約書においてこの条項を排除する旨を定めておくことで、瑕疵を知っていた時でも１年の期間で責任追及を消滅させられます。
ⅳ解除について
債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるかという点は、文言が抽象的であるため、いざという時に紛争が生じる恐れがあります。そのため契約に際し、どのような事項が軽微ではないといえるか、目的等を詳細に列挙することが有効です。
また、双方に帰責性がある場合、改正民法では「本人にも帰責性があるため解除できない」とされていますが、この点についても「自らに帰責性がある時でも解除は妨げない」と規定しておくことは双方にとって有効であるといえます。
上記各点を考慮したうえで、改正民法の規定をそのまま適用すべきか等、当事者同士で協議をしたうえで契約を締結することで、トラブルが発生した際により柔軟により適切に対応し、その後も続く契約関係を維持することができます。
