マイホーム購入自体が節税に！ 住宅ローン減税の節税効果を賃貸と比較
マイホームの購入か賃貸物件に住み続けるかは、多くの人が悩む問題です。マイホーム購入には、不動産の資産価値や老後も住み続けられるメリットなどがあります。節税効果があることも、マイホーム購入のメリットです。今回は、マイホーム購入でどのような節税効果があるのかについて、賃貸物件を借り続けた場合と比較します。マイホーム購入の節税効果がどのぐらい大きいのかについて知りたい方は、ぜひ最後までご覧ください。
マイホーム購入による節税効果のメインは住宅ローン減税
マイホーム購入に伴うもっとも大きな節税は、住宅ローン減税を受けることです。住宅ローン減税では、ローンの残債に応じて所得税や住民税が10年間減税されます。住宅ローン減税の具体的な減税内容や、住宅ローン減税の対象となる住宅の条件について、さらに詳しく見ていきましょう。
住宅ローン減税の概要
これからマイホームを購入すると、住宅ローン減税の条件は以下のようになります。
- 毎年、住宅ローン残高の1%を10年間所得税より減税（最大40万円、特定の条件では最大50万円）
- 所得税で相殺しきれなかった金額は住民税から減税（年間最大13.65万円、年間課税額の7%以内）
住宅ローン残高が10年間ずっと4,000万円以上あれば、最大40万円を10年間受け取れる計算ですね。長期優良住宅、低炭素住宅などの場合は、年間最大50万円、10年間で最大500万円の節税になります。
住宅ローン減税を受けるには、以下の要件をすべて満たす必要があります。
- 住宅ローンの償還期間は10年以上でなくてはならない
- 所有者自身が居住すること
- 合計所得金額が3000万円以下であること
また、住宅ローンとして借り入れたお金ですが、親族や知人からの借入金は住宅ローン減税の対象外となるので注意してください。
住宅ローン減税の対象住宅
住宅ローン減税の対象は、新築住宅だけではないことはご存知ですか？
住宅ローン減税の対象となる住宅の条件は以下の通りです。
- 新築住宅
- 中古住宅（一定要件を満たす必要あり）
- マイホームの増築、改築工事で工事費が100万円以上かかる場合
新築住宅の購入だけでなく、中古住宅も住宅ローン減税の対象ですが、以下の条件を満たす必要があります。
- 耐火建築物以外の場合は築年数20年以内、耐火建築物の場合は築年数20年以内
- 以下のいずれかにより現在の耐震基準を満たしていると証明できること
- 耐震基準適合証明書
- 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入
優良な注文住宅を中古でマイホームとして購入する場合も、条件さえ満たしていれば住宅ローン減税の対象となります。立地条件や状態の良い中古住宅をマイホームとして購入したい場合は、その住宅が住宅ローン減税の対象となるかどうかについて調べておきましょう。
また、すでにマイホームを持っていて、改築や増築などリフォームをする場合も、工事費が100万円以上かかる場合は住宅ローン減税の対象です。ただし、リフォームの場合、リフォーム減税の対象となる場合もあります。住宅ローン減税とリフォーム減税は併用できないため、どちらの方がお得か計算して確認しましょう。
賃貸物件と比較しての節税効果を試算！
それでは、住宅ローン減税を利用してマイホームを購入した場合、賃貸物件と比較するとどれだけの節税効果があるかを試算しましょう。試算する条件を以下のように仮定します。
- マイホームとして5,000万円の新築住宅を購入
- 住宅：延べ床面積120平方メートル、取得価格2,500万円、固定資産評価額1,200万円
- 土地：面積180平方メートル、取得価格2,500万円、固定資産評価額1,800万円
- 住宅ローン：4,200万円（フラット35を利用・35年・固定金利年利1.27%として計算）
- 年収：夫750万円、妻は専業主婦（子供なし）として計算
- 月々の返済額：12.4 万円（ボーナス払いは併用せず）
上記の条件で、実際の住宅ローン減税額を試算します。
マイホームを購入して住宅ローン減税を利用した場合の節税額
先述した条件で、マイホームを購入して住宅ローン減税を利用した場合、所得税および住民税の節税額は以下の通りになります。
- 1年目：所得税・40万円
- 2年目：所得税・40万円
- 3年目：所得税・39万円
- 4年目：所得税・38万円
- 5年目：所得税・37万円
- 6年目：所得税・36万円
- 7年目：所得税・35万円
- 8年目：所得税・33.9万円
- 9年目：所得税・32.9万円
- 10年目：所得税・31.8万円
10年間で、合計363.6万円の節税です。住民税は、2年目以降から住宅ローンの減税対象となるため、1年目は所得税のみ減税となります。次年度以降も、所得税の減税額が40万円を超えないため、住民税の減税はありません。
マイホーム取得でかかる税金を計算して賃貸と比較
住宅ローン減税は上記の通りですが、マイホームを購入すると、不動産取得税と固定資産税が必要です。これらの税金分は、賃貸物件ではかからない税金ですので、こちらも試算して節税額から引いておきましょう。
不動産取得税は、土地と建物別々に計算します。土地の場合、平成33年3月31日までは、計算に使用する固定資産税評価額を2分の1にして3％を乗じた額が不動産取得税です。先述の例の場合、27万円になります。この不動産取得税に対し、平成33年3月31日までの軽減措置では、以下の金額のうち大きい方を計算した税額から控除できます。
次に、不動産を持っていると毎年必要になる固定資産税です。これも固定資産税評価額をもとに計算します。
- 土地：1,800万円×6分の1×1.4% = 4.2万円
- 建物：1～3年目まで1,200万円×2分の1×1.4% = 4.2万円（平成33年3月31日までの軽減措置）
- 4年目以降 1,200万円×1.4% = 8.4万円
この計算で税金を計算し直すと、節税額は以下のように変動します。
- 1年目：所得税・40万円 – 固定資産税8.4万円 – 不動産取得税0円 = 31.6万円
- 2年目：所得税・40万円 – 固定資産税8.4万円 = 31.6万円
- 3年目：所得税・39万円 – 固定資産税8.4万円 = 30.6万円
- 4年目：所得税・38万円 – 固定資産税12.6万円 = 29.6万円
- 5年目：所得税・37万円 – 固定資産税12.6万円 = 28.6万円
- 6年目：所得税・36万円 – 固定資産税12.6万円 = 27.6万円
- 7年目：所得税・35万円 – 固定資産税12.6万円 = 26.6万円
- 8年目：所得税・33.9万円 – 固定資産税12.6万円 = 25.5万円
- 9年目：所得税・32.9万円 – 固定資産税12.6万円 = 24.5万円
- 10年目：所得税・31.8万円 – 固定資産税12.6万円 = 23.4万円
10年間の節税額は、279.6万円となります。11年目以降は軽減措置がなくなり、固定資産税がかかり続けますが、固定資産税ずっと一定額かかるとした場合、節税した額を支払う固定資産税が上回るのはさらに22年と少し経過したときです。つまり、マイホームを購入して30年経過しても、賃貸よりもお得ということになります。
住宅ローンを組まずマイホーム購入した場合の節税効果は？
住宅ローンを組まずにマイホームを購入する場合、現金を自己資金で用意するか、親からの贈与で用意するかの2パターンが考えられます。それぞれの場合でも節税効果があるかどうかを確認しましょう。
自己資金でマイホーム購入をする場合
自己資金が潤沢にあり、現金でマイホーム購入が可能な場合、住宅ローン控除による節税はできません。不動産取得税や固定資産税は、平成33年3月31日まで軽減措置があり、その分は節税効果が見込めます。
「住宅ローンは借りて、住宅ローン減税が終わる10年後に一括返済する」という方法もありますが、マイホーム取得の諸費用は住宅価格の数%かかり、節税効果を上回る場合もあります。
手元にキャッシュを残さなくても問題がない場合は、節税を気にせず即金でマイホーム購入に踏み切っても問題ありません。ただ、手元にある程度のキャッシュを残して、いざというときの生活資金を確保したい場合は、住宅ローンを借りて当面の間住宅ローン減税を受けるという方法を取ると良いでしょう。
親からの生前贈与でマイホーム購入をする場合
自己資金で足りない分を、親からの贈与で賄う場合、マイホーム購入の場合には以下の特例措置があります。この特例措置は、消費税率と住宅新築契約の締結日によって、特例を受けられる金額が異なります。消費税を8%とする場合と10%とする場合、それぞれに分けてみていきましょう。
【消費税率8%の場合】
消費税率は、2019年3月時点で、2019年10月より10%にアップされる見込みです。親からの贈与で住宅購入を考えている場合は、特例措置の金額アップと消費税率アップの兼ね合いで、どちらの方が得かを考えたいところです。
例えば、平成31年12月1日に5,000万円の一般住宅を購入すると、消費税率が8%から10%にアップすることで、消費税が100万円アップすることになります。
親からの贈与で2,000万円の支援を受けると仮定すると、消費税8%の場合700万円までは非課税枠、1,300万円が課税額となり、贈与税が330万円かかります。しかし、消費税10%の場合、一般住宅でも2,000万円すべてが非課税枠となり、贈与税がかかりません。つまり、230万円の節税となります。
親からの贈与を受けてマイホームを購入する予定のある方は、消費税が10%になるのを待つ方が得策かもしれないので、かならず試算して確認しましょう。
まとめ
マイボーム購入の節税効果について解説しました。マイホーム購入での節税効果は、主に住宅ローン残高に応じた所得税・住民税の減税と、親から贈与を受ける場合の贈与税の2パターンです。賃貸に比べて、マイホーム購入による節税効果は住宅ローン減税がある10年間については、特に大きいと言えます。
親からの資金援助でマイホームを購入する場合は、消費税率が10%に上がるタイミングがお得になる可能性が高いため、自分の場合はどうなのかをシミュレーションして確認してください。マイホーム購入を検討している方は、上手に節税できる方法を見極めて、大きな買い物を成功させましょう。
