「家賃を払わない時代」に備えた不動産投資家の行動　～編集長コラム

こんにちは。編集長けいすけです。

緊急事態宣言が発令されて2度目の週末にこの原稿を書いています。

他の業種に比べると、このご時世でもかなり安定していると思われた不動産賃貸業ですが、予想をしていたのとは違う方向から風が吹いて来ました。

賃貸業が厳しくなってくるとすれば

• 自粛や警戒によって飲食や小売店などの売上が下がり、テナントの退去や滞納が増えてくる。
• 失業者も増えるはずなので、高級価格帯の物件は値下がり圧力が掛かる

というようなイメージです。
リーマンショックの頃も、同じような感じでした。

ところが、こちらのニュース。

賃料の猶予・減免を「政府が」不動産オーナーに対して要請するというようなニュースが出ました。

この施策は、賃料の猶予をしたことで収益が減ったオーナーの税金と社会保険料の支払が猶予されるといったもので、結局は不動産オーナーが損失を丸かぶりするという酷いものなのですが、お客が減ったテナントは自店の資金繰りだけで精一杯でしょうから、これからより多くのの減賃・猶予の要請が来るのは間違いありません

そして怖いのは、「家賃なんかきちんと払う必要がない」というような世論が形成されてしまうことと、さらには「約束通りに支払った損だ」「言ったもん勝ち」という意識が一般化してしまうことです。

ツイッターを見ていたら、こんな投稿がありました。

とうとう来たか。今から電話して協力したいなとは思うけど。 pic.twitter.com/7JMwBMHrPg

— もりあん (@morian175) April 17, 2020

セブンイレブンが貸主に向けて、一斉に賃料減額の要請文を送付しているようです。

同社はコロナ騒動時においても売上の低下はわずかであり、非常に便乗感が強いと思いますが、これも上記の「言ったもん勝ち」という考え方からの行動でしょう。

少数だとは思いますが、「ここでセブンイレブンに退去されたら、果たして次のテナントが見つかるだろうか・・？」と考えて、減賃を受け容れてしまうオーナーも出てきそうです。

飲食や小売りなどのテナントに比べれば、住居系の大家さんは影響が小さいとは思いますが、この騒動で収入が下がってしまった人は大勢いらっしゃるはずですので、減賃・猶予の圧力は高まってくるはずです。

ぼくの事務所にも先日、飲食店関連のお仕事をされている入居者さんから、家賃を減らして欲しいという連絡がありました。

 

ここで、コラムをお読みの方にお伝えしておきたいのは以下の２点です。

• 減賃や猶予の要請があったときに、どういう判断をするのか決めておく
• 手元の資金を厚くしておく

１については、「家賃を○ヶ月間半額にする」という結果を決めておくのではなく、どういう基準で判断をするのかを決めておくということです。

入居者さんの中には、クチベタでご自身の窮状を伝えることが難しい方もいらっしゃいますし、全く困っていないのに「明日にでも飢えてしまう」かのような演技力を発揮できる方もいらっしゃいます。

怒鳴りつけるような電話を受けてしまうと、その場では冷静な判断ができないようなこともあり得ます。

「電話を受けたらまずこれとこれを確認して、こういった書類を取り交わして・・」というような自分なりのフローを作っておくことで、正しい対処ができる可能性が高まります。

ちなみに、ぼくは減免の申請書を作成して、入居者さんに提出してもらうことにしました。

ツイッターに画像をアップしたところ「足下を見られているようで不快だ」という反応もいただいたのですが、自分としては「この書類が出せないようであれば、まだ余裕があるのかな」という判断をするまでです。

うちにもお家賃なんとかしてっていう連絡来たので、申請書を作ってみました。 pic.twitter.com/igldij4Kpe

— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) April 13, 2020

そして２について。

もし、持ち物件の入居者さんの半分が家賃を払わなくなったらどうなりますか？

入居者さんが契約している保証会社が「コロナによる滞納は、国土交通省も容認しているので当社の支払責任はありません。不服なら裁判してください」と言ってきたらどうでしょう。

こういったことがこれから起こりうる可能性は、決して低くありません。

幸い、日本政策金融公庫などでコロナ関連の特別な融資制度が作られています。
既に申込を済ませて着金までしているような大家さんも、いらっしゃることでしょう。

このような制度を活用して、ローンの返済や各種支払にできるだけ長期間耐えられるような現金を手元に確保しておくことも大切ではないかと思います。