J-REATの賢いすすめ!長期戦でかまえるなら逆張りが賢い・・・かも?!

  • 2021/9/7
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不動産投資と言うと「難しそう」というイメージがあるかもしれません。でも、個人で不動産投資をするよりももっと手軽で、実質的な苦労がなく、確実性も高くなる方法があるといったらどうでしょう?

この記事では、J-REITの簡単な説明と、初心者の方におすすめの買い方を紹介します。

なお、J-REITの回し者でもなければ、怪しい商材を売ろうというものでもないので、「そんな方法もあるんだ」と軽い気持ちで読んでいただければと思います。

ここのところ、よろしくお願いします!

J-REITとは?

まずは、J-REIT って何だ?という説明から。

J-REITとは、たくさんの投資家から多くのお金集めて、その資金を使ってオフィスビルや商業施設、マンションなどを購入し、その賃貸収入や売買益を得て、投資家に分配するという仕組みです。

簡単に言ってしまえば、みんなで共同大家さんという感じです(ちょっと乱暴・・・)。

2001年9月にJ-REITが初めて正式に公開されたので、20年ちょっとしかたっていない比較的新しい投資ということになりますね。

ちなみに「REIT」とは、「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取ったもの。

アメリカで誕生し、本場(?)では「REIT」と言っているので、「日本だから「J」をつけてしまえ。どうせなら、頭につけてしまえ」と言ったかどうかは知りませんが、JapanのJをつけてJ-REITと言われています。

J-REITは法律で指定された法人格で、「不動産投資法人」と呼ばれます。会社の一形態と思うとだいたい合っていると思います。

J-REITの仕組み

J-REITは、株式会社でいうところの株式に相当する「投資証券」を発行します。投資家がこの証券を購入することで、法人は資金を得ることができ、不動産を買ったり、売ったり、運営したりします(他にも社債にあたる投資法人債を発行します)。

投資家側からすれば、自分で直接物件を持つわけではないけれど、ある意味ではれっきとした大家さんなわけです。しかも、個人では持つことができないような大きな物件を持つことになり、なんだか満足感がでかいですよね。

そしてもちろん、運営する不動産投資法人もでかい!

こうなると、自分で不動産投資物件を買ってみたら○○の馬車的な事故物件で、「うまい話に乗ったら失敗して大損こいた」というようなリスクがないのが魅力なわけです。

J-REITの魅力は銀行利息の何倍もある配当金!

で、ここからが大切なお話です。

J-REATの魅力は何かと言えば、何を差し置いても配当金の高さでしょう。

今は銀行やゆうちょにお金を預けても、雀の涙にもならないほど。

例えば、ゆうちょに定期貯金として預けた場合、1月以上3月未満であろうが、5年であろうが、0.002%です。100万円預けても、2000円。

通常貯金なら、0.001%なので、ランチに1回行ったら終わり。牛丼(大盛り)でも、2回で終了です!

それに比べると、J-REATの配当金は4%を超えるものも結構あるわけで、これが最大に魅力と言えます。

100万円預けたら4万円!
何回ランチに行けることか!

しつこいですが、牛丼(大盛り)なら、5日に一回言ってもおつりが来ます!

しかも、借主を探したり、故障箇所を修繕するのに奔走したりする本当の大家さんのような面倒さはなく、投資会社に任せていればいいとなると、さらに魅力的ですよね。

株と何が違うのか?

で、このような話をすると、「株の方がいいじゃん」とか、「株と一緒じゃない?」という人がかなり出てきます。

ある部分では似ているのですが、安定性という意味では違うんですよね。

ここはしっかり伝えたいところ!

そもそも不動産は、よっぽどなことがない限り、価値がゼロにならないもの。よっぽどのことが何を指すかと言えば、戦争になって負けて、他国に支配されて、土地が強制的に収容されてしまうレベルです。

一方、株は企業の価値に投資するもの。なので、価値が下がれば下落するし、業績が悪化して民事再生手続きになったりしたら価値はなくなります。だから大もうけする人もいる世界ですが、裏を返せばそれだけ大損をしている人もたくさんいるわけです。

下落パニックは一時的

とは言え、J-REITは投資ですから、銀行に預け入れをするのとは違い、分配金は約束されたものではありません。

実際、分配金利回りは、0.1%を切ったものから、5%を超えるものまであります。

こうなると、「やっぱり怖い」という方もでてくると思うのですが、ここに魅力があるわけです。

まず初心者は、タイムリーに相場をみながら売り買いをするような手法は向いていません。それは、デイトレーダーのような投資の専門家がやることで、ノウハウを持たない人が同じ土俵にあがると、あっという間に火だるまになります。

でも、逆に言えば、短期間で売り買いをして差益を稼ぐのではなく、長期的な投資と見るならば違う方法がでてきます。

例えば直近で、J-REATの価格が低調になったのは、2020年3月のこと。

日経レート指数で言えば、直前の2月21日に2,244だったものが、3月19日に1,145に下落。一気に、価値が半減したので、多くの人が、「J-REATがやばい!」と言い、たくさんの人が手放しました。当然、やっすい金額でです。

この頃のネット記事を見てみると、ヤバイ感が伝わってきます。

例えば、週刊東洋経済プラスの2020年4月4日号記事。
「不動産市場への影響も不可避 REIT・不動産は物件開発の資金回収に暗雲」

世も末感が出まくってますよね。

この時期はこういった情報があちこちで出ました。

「割安度がリーマンショック時の水準と同じだ」
「いや、それ以上だ」

となるとパニックになって当然。

実際、この時期に下がっていた日米株式よりも、J-REATの方が、下落幅が大きかったんです。

下落した後は元に戻る

でも、大切なのはここから!

その後、長期的に見れば、順調に上がっていくんですよね。

つまり、これは考え方次第ということ。

リーマンショックの時はあらゆるものが大暴落したのは事実ですが、その後は順調に立ち直ってきて、だからこそ今回の大暴落が起きたわけで、ずっと下がりっぱなしだったわけではありません。

つまり、これまでの傾向に沿って長い目で見れば、市場は確実に上がる(元に戻る)わけです。

それならば、「J-REITが下がった。やばい、やばい」という時期に安く買って、みんなが「J-REATが好調らしいから、魅力的みたいよ」と言い出したら売るようにすれば、売買差益も手に入るということです。

この売り時、買い時を知るには、細かい日々の情報をチェックする必要はなく、新聞の一面やWEBのニュースを見るだけでよいわけです。

専門的な用語がたんまりと書いてある新聞や雑誌を見るのではなく、世間の逆張りをしていく感じです。

業績好調なのに、下落に巻き込まれた銘柄を探すのがコツ

ただし、下落している時期だからと、何を買ってもよいというわけではありません。

下落の時期には、ほとんどの銘柄がドスンと下がります。これを「連れ安」と言うのですが、個別の業績に関係なく下がる。

しかし、一定の下げが終わった後、次に来るのは相場が上がる時期なわけですが、この時早期にいち早く価格を上げ、かつ上がり幅が大きいのは、やはり好調なものなんですよね。

ですから、こういうものを安く買うことができるのが、本当の意味で賢い方法というわけです。

最低でもジャンルで見極める

とは言え、細かいことは初心者には分からないので、ジャンルから見ていくのがよいと思います。

J-REITは、大きく分けると、「単一用途特化型」と「複数用途特化型」に分けられます。

このうち、単一用途特化型は、以下の6つに分けられます。

  • 事務所特化型
  • 商業施設特化型
  • ホテル特化型
  • 物流施設特化型
  • ヘルスケア施設特化型
  • 住居特化型

この中で今、初心者がはじめやすいのは「住居特化型」。

なぜなら、誰でも住居は必要だからです。コロナが猛威を振るいましたが、一番あおりを受けなかったことを見てもお分かりいただけるでしょう。

次に固いのは「物流施設特化型」。物流は経済を支える重要な役割を担っていて、拡充が急がれています。

一方、「商業施設特化型」や「ホテル特化型」はコロナの影響を大きく受けた分野であり、この先もどうなるかは不明瞭で目利きが必要です。

今、手を出せるのは上級者のみ。初心者はやめた方がよいです。

原田園子

原田園子ディレクター

投稿者プロフィール

「不動産の学校」のディレクター兼ライター。
住宅メーカーや不動産業者をクライアントに持っています。
不動産関連の取材実績も多数あり。
不動産投資から日々の暮らし記事まで、幅広く担当します。

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