マイホーム購入希望者こそ不動産を学び、 豊かな人生を送ってほしい。不動産を学ぼう・マイホーム購入編

｢不動産について学ぶ｣のはマイホームを買う際に非常に重要な知識というのがコテツの認識です。そこで今回は、投資は考えておらず、あくまでもマイホームを購入したいと考えている方に向けた情報をまとめてみました。家の購入は人生で一番大きな買い物ですが、一生に一度きりではない人が増えています。これからますます知識の有無が実質的なメリットとして影響が出るようになりますので、ぜひご一読ください。

マイホームのあり方や不動産との関わりは変化しはじめた

ーー今回のテーマは、投資家でなくても不動産について学ぶことで、人生を豊かにすることができるというテーマですが、不動産ってとても身近な存在ですよね。

はい。｢衣・食・住の住｣にあたるのが不動産ですし、マイホーム購入は非常に大きな買い物になるわけで、興味深い人が多いのではないでしょうか。

このマイホーム購入について、昔の日本のライフスタイルでは、社会人になって結婚をして、お子さんができたくらいで家を買うという人が多かったと思います。つまりこの頃が不動産に関しての情報を知りたいと思うピークでした。ところが、このタイミングで得た知識が活かされるのは、その一回のみ。購入するときの一瞬だけしか役に立たない情報だったんです。

しかし、目線をアメリカなど欧米に向けると、ライフスタイルに合わせてその都度家を住み替え、そのたびに家を購入して、買い替えて行くというケースが一般的です。

ーーアメリカでは一生のうちで7回住み替えをすると聞いたことがあります。

7回はすごいですねよね。最初は二人で暮らす家、その後、子供ができて家は大きくなっていきます。しかし、子供が巣立てば、今度はダウンサイジング。こうやって一生に何度も不動産と関わるわけです。

日本はアメリカの後追い的なところがあるので、今後同じような考えになって行くだろうと感じています。実際、｢半投半住｣と言う言葉が注目され、一生に何度も不動産を購入する人が現れています。

ーーつまり不動産を購入するのが一生に一回ではなくなるということですね。

そうなんです。働き方も変わってきていますよね。以前であれば、家を探すときに職場からの距離や時間を前提にしてきたわけですが、これからは不動産のあり方、関わり方も変わって来ると思います。長野県などではワーケーションと言ってリゾート地で働くことを推奨していますし、ユーチューバーやフリーランスは場所を問わずに生活の糧を得ています。こうなると職場に近い遠いという、そもそもの発想がなくなってきますよね。あと、シェアハウスなんかも、以前ではないスタイルだったし、2拠点生活もありえなかった。働き方、生き方が多様化してくると、不動産の種類、また概念も変わって行くと思います。

ーー不動産に対する新たな着眼点がうまれてきますね。

そうです。日本でもライフスタイルの変化に合わせて不動産を何度も購入したり、借りたり、貸したりと様々な関わりが多くなれば、不動産について正しい知識を持っていることが非常に重要になりますよね。

 

不動産は金額が大きいので1%でも大きな違いになる

ーー不動産を学ぶと言っても、学べる場所があまりないのではありませんか？

ないですね。例えばSUUMOさんとかが、スーモカウンターに来た人に色々教えてくれます。でもそれは、SUUMOで家を買うという前提での学びなんですよね。これだと客観的な学びではないし、その後に活かせるかどうかには疑問が残ります。

また、世間一般の感覚からすると、「不動産を学ぶ」と言うと不動産投資をする人がすることという印象を持つ人がいます。そのため、危険で怪しい世界だと思う人がいたり、敷居が高い印象をもったりして、不動産には距離があると感じてしまう人がいます。

ーーマイホームの購入について知りたいけれど、不動産投資をしたいわけではないから不動産を学ぶということに意識が向かないわけですね。

そうなんです。でも、不動産を買ったり売ったりする回数が増えると、それについて正しい情報を持っているかどうかは、一生に大きな影響を与えることになります。

例えば、ある人が不動産会社から、土地を3,100万円で紹介されたとします。普通だったらそのまま購入してしまうでしょう。でも、不動産に関わる機会の多い僕の場合、｢本当に3,100万で買わなきゃいけないのかな？｣と考えるわけです。｢もっと違う値段が適正じゃないのかな｣と。

ーー新たな交渉の余地が出てくるということですね。

そうです。そして、自分のそれまでの知識を活かして交渉した結果、2,600万円で買えたとします。1回の不動産で、500万円の割引きができたことになりますよね。これってかなり大きな金額です。しかも、一生のうち何回もこのチャンスがあるとしたら、メリットはさらに大きくなりますよね。

ーーなるほど。500万は大きいですし、2回なら1,000万円ですか！

マイホームの購入は、普通、数千万円から、高いものだと億単位になります。こうなると、1％値引きしただけでも大きな金額であり、その後の生活に大きく関わってくるのです。

 

有利な交渉をするために、不動産会社の仕組みを知る

ーーメリットを得るために、どのようにすれば良いのでしょうか？

不動産の売買は一生に一回だとすると、多くの人が経験ゼロで交渉し、それっきりになってしまいます。
それに対して、売主と不動産会社、それに仲介会社はたくさんの経験値を持っています。特に仲介会社などは、不動産売買の専門会社なので、たくさん経験してるんですね。ここに圧倒的な知識の差があるわけで、これでいい取引をしようといってもなかなか難しいものです。

ーー知識の差があると、不利になるものですか？

なりますね。不動産売買の際に登場する人は、以下のようになります。

まずは買主さん。そして家を売りたい人、つまり売主がいます。さらに、不動産会社と仲介会社がいます。この仲介会社には大きく分けて2つのパターンがあり、売主側と買主側が同じ会社ということもあれば、売主側の仲介会社さんと買主側の仲介会社さんが別々にいる場合もあります。もっとも、日本の大手の不動産会社の場合、1社でやりたいケースが多いです。

ーー売主側と買主側の仲介業者を1つの会社がやるということですね。そうなる理由は何ですか？

仲介会社の視点からすると、売主も買主も自分の会社内で完結できる方が嬉しいんです。なぜなら、売主からも買主からも手数料がもらえるからです。1度の取引で2度おいしいわけで、こういうのを両手取引と言います。

でもこれは、不動産会社から見ると売主の利益も考えなければいけないし、買主の利益も考えなければいけないという難しい立場。言い方を変えると、利益が相反する立場になってしまいます。ただし、現実的な問題でいうと、大切にされるのは圧倒的に売主なんです。

ーーなぜでしょうか？

まず買主は、希望者でしかありません。実際に買ってくれるかどうかは、まだわからない状態です。一方、売主は、すでに物件を持っている人や会社です。そういう中で、買主の希望を優先したら、売主から「買主を優先するなら、もうあんたのとこでの取引はやめる」となってしまい、他の会社に行ってしまいます。つまり、自分の会社では売れなくなってしまうということです。そうはなりたくないですよね。なので、不動産会社の目線は常に売主に向いています。

ーーより確実な顧客を優先するということですね。

そうなんです。つまり、安く買いたいという買主さんと、高く売ってほしいと言う売主さんだと、高く売って欲しい方が優先されるということです。これを知らないで、不動産会社の営業担当の人がいい人だ、親身になってくれるという風に感じて任せてしまうと、結果的には高い金額で不動産を買うことになってしまいます。

ーー怖い世界ですね。

これは仕組み上のことなので、担当者が悪い、良いではないのですが･･･。ただ、こういう仕組みを知らないでいると、すごく損をしてしまうということを知っておく必要はあります。あと、売主と買主の担当する仲介会社が違う場合、要望を出すと相手の不動産会社にいろいろ交渉する必要が出てきます。これがなかなか難しい。売主側の仲介会社に要望が伝わらなかったり、思っていることがうまく届かなかったりするわけです。

ーーマイホーム購入には、いろいろな壁があるということですね。

そうです。売買にかかわる仲介業者さんが1社だけのいわゆる「1度で2度おいしい方の取引」では売主さんが優先され、売主買主それぞれ別々の仲介会社さんが入る場合では要望がうまく伝わらない。こういうことを乗り越えなければいけないので、日頃から不動産について学び、知識をつけておくことが大切なんです。

ーー｢当社は売主さんを優先してます｣、なんて教えてくれる不動産屋さんはないですもんね。

はい。言えるはずがないですよね。ですので、そもそも、そんな現実があるということすら、多くの買主さんは知らないわけです。社会では取引をする前に、業界のことをよく知るのは当たり前だと思うのですが、不動産の中ではそうは考えられていません。不動産の勉強を教えてもらえるところもないですし、そもそも知ろうという発想がない人が多い。大きな買い物にも関わらず･･･。これが大きな問題だと考えています。

 

国も推奨するマイホームの買い換え。ローンも組める！

ーー家を買うのは大きな金額が動くことなので、2回目となると躊躇する面はありますよね。

実はマイホームの売買については、おいしい特典があります。国は家を買うことを奨励しているんです。なぜなら、家が売れることは経済効果が高いからです。家が売れれば、それ自体で経済が潤うのはもちろん、カーテンや家具、家電が売れることで波及効果が生まれます。そのため国は、購入時には住宅ローン控除。売るときには3,000万円まで非課税にしているんです。

ーー3000万円ですか！それは大きい金額ですね。

夫婦共有名義にしたら、非課税額は6,000万円まで跳ね上がります。事業をやっている方なら分かると思いますが、こんなに税制上恵まれているものは他にはありません。

3,000万円特別控除とは？
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
居住用の家屋や敷地（居住用財産）を売却した場合の特例チェックシート（国税庁）

ーーでも気になるのは、住み替えのときのローンです。

買い替えが前提であることを最初に金融機関にいえば、ローンを組めるケースが増えています。中には、｢新しい不動産を買ったけど、前の不動産が希望の金額で売れない｣ということもあるでしょう。そういった時は、しばらく人に貸すという選択肢もありますが、それも認めているところがあります。もちろん、銀行とよく相談していただくというのが前提になりますけどね。

ーーこういった住替えなら、お金や資産が目減りしていくという感じがなく、生活が豊かになりますよね。

そうなんです。だから多くの人に不動産について学んでほしいわけです。

 

前向きな住み替えをするためにも、コツコツと学んでいくことが大切

ーーでは、不動産についてはどのように勉強していくのが良いと考えてますか？

不動産についてはコツコツと、情報を蓄積していくことが大切だと思っています。以前は一生に一回しか買わなかった不動産が、ニーズの多様化により、一生に何回もとなっていく。これに伴って不動産への関わり方も変わってくるので、自然に変化がわかるように学んでいくと楽ですよね。もちろん、学んだ結果、不動産投資に興味を持つ人もいるでしょうが、みんなが投資家になる必要はありません。それでもメリットがあるのか不動産。一生賃貸住まいだなと思っていた人がお得に家を購入できたり、その家が将来の資産になったりします。

ーーマイホーム購入か賃貸かで悩む人って多いですもんね。

そうなんです。これからの時代、不動産を住み替えたり、売ったり貸したり、または拠点を複数持つといったライフスタイルが増えます。投資家にならなくても、そのときの選択肢を増やすという意味では不動産について学んでいることは大切ですよね。

ーー今までは、買い替えや住み替えは必要に迫られて、マイナスの意味で引っ越しをしてきた人もいるかもしれませんが、知識があることで、前向きな住み替えができそうですね。

そういうことです。住んでいる地域が気に入ったのなら、今よりも価値のあるものを市場価格より安く買えるチャンスも巡ってくるかもしれません。そうすると住まいがバージョンアップできますよね。そうすると、今まで住んでいたところは貸してもいいし、売ってもいい。そう考えてくると、老後2,000万円問題もむやみに不安になることも無くなってくるかと思います。

ーーでも、学ぶのってなかなかうまくいきませんよね。

そうなんです。ですので、これからずっと関わり続けていこうと思ったものは毎日そのための時間を確保して、情報を取り入れていけば良いと思います。例えば、毎日不動産に関する情報を見るとか。

ーー時間を取るというより「時間を確保する」というだけでも感覚的に違いますよね。

そうです。可能であれば、毎日一定のルーティンとして情報を確保しておくといいですね。とはいえ皆さん忙しいと思うんですよ。人によってはお子さんがいたりとか、仕事が忙しいとか、趣味で忙しいとか。なので最初は、5分でも、なんなら1分でもいいと思うんです。とにかく毎日続けることで全然変わってきますから。まず日常生活の中にちょこっとした隙間時間に不動産の知識習得を取り入れるということをしてみてはいかがでしょうか。もちろん、この｢不動産の学校｣も、ぜひチェックしてくださいね（笑）

 

まとめ

今回は、マイホーム購入を考えている人こそ不動産についての知識を身につけるべきだという観点から話を進めました。 自分らしくマイホームを変えていくという発想は時代にもあっていますし、その都度、交渉を有利に進められれば資産形成も大きく変わることになります。結果、豊かな人生が送れることにもつながるのですから、学ばない手はないと思います。みなさんも、ぜひ、情報に触れることからはじめてはいかがでしょうか。

不動産を学ぶシリーズは、賃貸編と投資家編も順次進めていきます。興味のある方は、ぜひご覧になってください。