メガ大家、寺尾恵介はどうやって資産を築いてきたのか?不動産投資初心者、中級者に伝えたいことを聞いてみました

  • 2019/12/26
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当メディアの編集長であり、メガ大家でもある寺尾恵介。前身となる満室経営新聞の頃から知っているよという方も多いと思いますが、改めてこれまでの歩みをインタビューをしてみました。

不動産保有規模は約10億円。サラリーマンだった彼が、どのような考えで投資をし、現在の成功に至ったのか。またこのメディアを通して、何を伝えていきたいのかを単刀直入に聞いてみました。

すでに寺尾恵介をしているよという方も、全然知らないという方も、まずはご一読いただければと思います。

(ライターがインタビューをしていますので、さん付けになっていることをご了承ください)




若い頃から、会社員だから安泰だとは思っていなかった

ーー今現在の寺尾さんの総資産額はどれくらいでしょうか?

総資産というか、保有物件の規模でいうと、10億ちょっとです。いわゆる”メガ大家”という水準です。もちろん、もっとたくさん持っている人はいますけどね。

ーー寺尾さんが不動産投資をはじめたのはいつですか?

2004年の8月からです。もともと会社員だけで安泰だとは思っていなかったんですよね。上場企業の損害保険会社に勤めていて、割とかたいし、安定していると言われていましたが、「そうは言っても、本当かいな?」というように感じていました。

そして、2000年に『金持ち父さん貧乏父さん』という、本が流行ります。そこには、「資産を持たなければならない」とか、「いろんな収入の流れをつくらなければいけない」「負債ではなく資産に投資を」などと書かれていたんです。それを読んで、さまざまなアクションを起こしだしました。

その後、本やネットでいろんなものの関連を調べているときに、サラリーマンでも不動産投資をやっているという人がいるらしいと知ります。2003年頃ですかね。沢孝史さんとか、藤山勇司さんのように、先駆者みたいな人が本を出すようになった頃で、そういうものを読んで実際に不動産を買い出すために動きだしました。

その頃、当社の代表のコテツも、人気ブロガーというか人気のサイトを運営していました(ホームページはこちら)。融資が受けられなくて悪戦苦闘する中で、ポスティングされたチラシを見て融資の相談に行く話などを書いていたんですよ。その闇雲にやっている姿がおもしろくもあり、勇気づけらもしましたね。

3億円の不動産を購入し、月450万円くらいの家賃収入で、サラリーマンを辞めた

若かりし頃(?)の寺尾さん

ーーその後、サラリーマンを辞めたのはいつ頃ですか?

年に1棟から2棟とコンスタントに買い、2007年10月末、給料収入と家賃からの収入、つまりキャッシュフローが同じくらいになったので辞めることにしました。サラリーマンは12年くらいやっていましたけど、不動産投資をやり始めてからは3年ちょっとくらいで辞めていますね。

ーー最初からアパートやマンションを1棟買いしていたのですか?

そうです。最初に買ったのは、富山県にある中古の小さい木造のアパートだったのですが、そこに行きつくまでにはいろいろと紆余曲折もありました。

最初は本とかネットでもよく言われているように、東京がいいんじゃないか?と思ったんですよ。東京で買えるものというと区分マンションだったので、いろんなを見ていたんですが、なかなか買えるようなものがなくて・・・。

そもそも不動産の見方も分からず、善し悪しも分からない。「とにかくやってみよう」という気持ちだけで動いていましたね。100軒位見て回ったと思います。

ーーそのときは、どこに住んでいたのでしょうか?

富山県高岡市に住んでいました。そこから池袋に高速バスが出ていて、往復で8000円くらいでしたかね。金曜日の夜に出て、土曜日の朝について、土日で物件を見るんです。夜はカプセルサウナに泊まって、それで日曜日の夜にバスに乗って帰って、月曜日の朝について会社に行く。それを月に2回~3回くらいやってましたね。結構キツイですよね。

ーーそれがなぜ地方での投資になったのですか?

東京を見て、あまりにも見つからないので、じゃあ地元で見てみるかと思ったんです。そうしたら、東京の区分マンションと同じくらいの値段でアパートが変えることが分かったんです。ビックリしましたよね。
結局、最初に買ったアパートは1980万円です。9戸もあってですよ!

その後は、いろいろと考えて、地方の一棟ものに投資することにして、もっと大きな鉄骨やRCのマンションを買ったり。区分も持っていたりしましたけれど、サラリーマンをやめたときはだいたい家賃の年収で、月400~450万円くらい。購入金額としては3億円くらいの規模でした。

ーーなぜ、マンションやアパートなどの一棟ものが多かったのでしょうか?

不動産投資では、こういう物件を買いたいという発想ではなく、こういう物件が買えるという観点が大切です。それがぼくの場合、自分の住んでいる北陸地方の1棟ものの物件であり、規模が増やしやすかったんです。資産を築く上では、こういった「できることをやる」という発想が大切だと思います。

ーー資金はどうしたのですか?

当時は、サラリーマンが銀行で融資を受けるという頭がそもそもなかったですね。不動産の教材とか本とかを読んでも、「ノンバンクで借りましょう」と書かれていたくらいですよ(笑

ぼく自身も銀行はすべてダメで、考えに考えて、金融公庫で借りました。当時は国金って言ってましたよね。当時はポピュラーではなくて、珍しかったです。

近年は区分投資が多い3つの理由

ーー最近は区分投資が多いようですが、方向転換された理由は何でしょうか?

区分マンションにしている理由は3つあります。1つ目は、僕が会社をやめてから、融資がちょっとつきづらくなったので、小ぶりのもので増やしていこうと思ったからです。それでシフトチェンジをしました。

2つ目は、社員さんを雇って、自分の不動産投資、賃貸業をやるようになったからです。これが大きな理由です。

区分マンションは1棟ものに比べるとスピードもゆっくりで、物件のチョイスもシステマチックにやれるんですよね。この指標とこの指標を見ればOKです、といった感じに。そのため、社員さんでも見つけてくることができます。僕は、社員さんが探してきたものをチェックするような感じになっています。

ーー区分マンションが仕組み化しやすかったということですか?

そうですね。今では区分を45戸持っています。そして、すべてが自主管理です。そうなると、1人では管理しきれないですよね。たとえば更新が2年に1回とすると、月に2戸くらいある計算になります。そうなると1人では無理なので、社員さんが分担してやってもらっています。

ーー3つ目はなんでしょうか?

これはいろいろなところで話していることですが、区分マンションでも融資がつくようになってきたことです。僕は総額で7億4000万くらいの区分マンションを買いましたが、大半の物件で、満額とは言いませんが9割くらいの融資を受けています。サラリーマンのときは区分マンションに融資をつけて買うというのはあまりできなかったんですね。

ーーそれは、時代的に可能になったということですか?

いや、融資の受け方が違うという感じです。ぼく自身が銀行に、区分投資でビジネスをして成果を上げていると認識されているからだと思います。一般的に、「区分マンションは融資がつかない」と言われていますけれど、現に僕みたいにちゃんと融資をつけて買っている人はいるわけですよね。これはやり方もあるわけで、いつかお話をしたいと思います。

不動産投資家として成功したのは、勝算のルートが見えたから

長く基幹的存在となっていたマンション

ーー寺尾さんが、不動産投資を選んだ理由は何だったのですか?

サラリーマンでも副収入が必要だという考えはずっと持っていて、いろいろとやってきたんですよね、株とか。そんな中で結局、不動産投資を選んだのには明確な理由があります。

それは、勝てるパターンがあることが分かったからです。

最初は、「不動産が儲かるなら、なぜ売る人がいるんだろう?」と思っていました。要するに、儲からないから売るんじゃないかって。そうなると、売り出されている物件を買うと損することになります。

でも、やってみて思うのは、世の中そんなに賢い人とか計画的な人ばかりじゃないと言うこと。売りたくないけど売っちゃった人とか、本当は価値があるのに見抜けなかった人、賃貸契約が下手くそな人とか。何につけても、仕事を真面目にやっている人もいれば、適当にやっている人もいるわけですよね。飲食店でも、繁盛店とやる気がない店があるように、賃貸業でもやる気がない人は相応数います。だから、そういう人が安く手放した物件を買って、自分は一生懸命やればいいんだというところに勝算があるわけです。市況とか、経済動向とかに頼らず、こうやってやれば多分大丈夫だろうないうルートが見えたということです。

ーーでは、不動産投資をやって、成功した一番の理由は何でしょう?

運が良かったというのもあります。僕が不動産をやりだした2003年、2004年というのは、割と真面目にやっている人であれば、かなり高確率で成功している年代です。

でも、だからといって、今の2019年にいたるまで、参入したらダメだった年というのは1つもありません。現に僕は途中でやめずに、ずっと買ったり売ったりしているわけです。もちろん、スキルの差はあるにせよ、すごく良い時期か、合格水準に達してる時期かという違い程度で、参入してはいけない時期という年はなかったと思いますよ。

ーーその運を引き寄せるために、どのようなことをすればいいんでしょうか?

ぼくは、前述の通り、副収入は絶対に必要だと思っていたので、ずっとリサーチをしていました。そんな中で不動産に出会って、成功したことのひとつに、ビジネス書を読む習慣があったことが大きいと思います

ボクが『金持ち父さん貧乏父さん』を読んだ時って27歳でした。それで不動産がいいなと思って、ずっとリサーチをしていたから、黎明期の大家さんが本を出したころにはじめられたわけです。もし読書習慣がなかったら、そういういいタイミングではじめていないと思うんですね。運が良かったというよりも、運を引き寄せたと言った方が正しいかもしれませんね

ーー今でも読書習慣はあると思いますが、どれくらい読んでいますか?

平均すると、月に3冊くらいですかね。多読のすすめをする人がいて、とにかくたくさん読んでいる人っているんですよ。すごいなと思うんですけれど、僕はあいませんでしたね。大量摂取は忘れちゃってダメでした。
だから、ボクは同じ本を何度も読むほうがいいんじゃないかと思っています。お金も節約できるし(笑

毎月の収支を公開しているMSPレポート公開の経緯

ーーMSPレポートでは、自分の収支を毎月赤裸々に公開していますが、そのきっかけは何ですか?

2005年の4月に、『財布の中身レポート』という名前でスタートしました。ぼくは2004年の8月から大家さんをやっていたので、その時点の保有戸数は18戸。ちなみに今は170戸くらいですから、随分違いますよね。当初は、31歳で、駆け出しの若手です。はじめたばかりの投資家が、必死にがんばっている生の感じを伝えたかったので、全然すごい情報ではなかったんです。ただがむしゃらという感じ。

今よりも賃貸経営が下手で、空室に苦しむようなこともあれば、管理会社さんが上手に動いてくれなかったり、ちょっとした悪質な人に騙されかかったり。戸数が少ないので、毎月の収入も35万か40万円くらいだったと思います。今の10分の1くらいですよね。なので、大きな修繕があるとトータルの収支がマイナスになっていました。そのドタバタ感が良かったのかもしれないですけれどね(笑

その後、『MSPレポート』となり、今となっては規模も大きくなったし、賃貸経営のスキルも上達しているので、ややもするとお手本みたいに読む人も増えてきましたね。

ーー最初はリアリティのある、等身大だったという感じでしょうか。

今もリアリティはあるんですけどね。物件も社員さんが見つけてきていたりするし。だから、なるべく僕も経験談に加えて、過去の経緯も踏まえて、役立つことをお伝えするようにはしています。そう考えると、趣旨は多少変わってきているかもしれないですね。

ーーこれから、投資家として向かうべき方向性は?

不動産投資とか賃貸業というのは、今は仕組みもできているし、規模も増やしたければ増やせるようになっています。保有規模とか、得ている家賃収入というのは上を見ればきりがないのですが、別にこれくらいでいいか、という思いも正直あります。だから、投資という分野で新しいことをやって、さらに規模を急拡大させていきたいかというと、全然そんなことはないんです。

そもそも、不動産のこと自体が好きだというわけでもないんですよね。僕がこれを飽きずに続けているのは、お金が入ってくる仕組みをつくることが面白いと思うから。物件を買って、管理する人を見つけてきて、修繕をする人が電話1本、メール1本でやってくれる。社員さんもちゃんといて、仕組みとしてまわっている。そういう状態をつくりながら、ちょっとずつ良いものにしていくということが楽しいんです。

なので、「今度は商業ビルとかをやってみたいです」とかっていう好奇心は、まったくないんです。不動産投資って、そんなにスリルやエキサイトメントを求めてやるものじゃないと思いますしね。毎回、下手すれば破産・・・みたいな、そんな危ない橋を渡っていたらダメだと思うんですよ。

だから、不動産投資は好きになってほしいし、とても良いものだし、皆さんやったらいいと思うんですけれど、好きになりすぎて不動産のこと以外には興味がないみたいな、そんな人にはなってほしくないなと思います。

これから投資家を目指す人へのメッセージ

ーー投資初心者や中級者くらいの方に向けて、何かメッセージをいただきたいのですが。

ほとんどの人が不動産投資をやるのは、不動産を買うこと自体を目的としているわけではないと思います。収入や資産を増やすために不動産投資をやっていると思うのですが、それすらも究極の目的ではないと思うんです。

たとえば、増えた収入や資産で、生活とか人生を豊かにしたいと思ってやっていますよね。ですので、不動産バカとか不動産オタクにならないでほしいと思います。目的意識は忘れないようにしたほうがいいです。

不動産は手段に過ぎません。なので、「こういう物件を買わねばならない」と考えるのは、不動産を買うことが目的化しちゃっていると思うんですね。

収入が増えて、楽しい人生になればいいと考えると、買えるものを買っていくのがいいわけです。最初の僕が、物件をどういうふうに選んだか、というものも同じです。

でも、実際には、買えないものを買いたがっている人がすごく多い・・・。

そして、不動産を買うことが目的になると、プロセスまで気にしするようになります。この銀行で、このくらいの金利で借りねばならない、とか。徒歩10分以内で買いたかったら、12分の物件は見送ってしまうとかね。

そうではなくて、徒歩10分が良い理由は、賃貸市況が安定しているとか、値下がりしにくいとか、そういう意味じゃないですか。徒歩12分でもそれが達成されるところもあれば、徒歩5分でも駄目なところがあるわけです。

利回りは10%以上じゃなければならない。高い利回りということはいろんなことをよくしますけれど、12%で買っちゃ駄目な物件もありますし、6%で買っていい物件だってあるんですよね。それがぐちゃぐちゃというか、逆転しちゃっている人が出てくるんです。

ーー目的を意識すれば、プロセスにこだわらず、柔軟な対応をしていけるということですか?

プロセスというか、目的は不動産を買うことですらないわけですよ。究極的には、より楽しくて幸せな生活が送りたいわけです。そのために資産や収入を増やす。そのために不動産を買う。不動産を買うということ自体が、究極の目的の何歩も前だということですよね。

だから、不動産を買うこと自体が究極のゴールになってしまうと、その前のことにこだわりだしまいます。徒歩何分、平成何年築以上、利回り何%以上、とか。だから、もっと先が見えていると、その手前のことにあまりこだわらずに、本当の目的が達成できるほうに進んでいくと思うんですよね。ちょっと抽象的な概念かもしれまけど。

不動産の学校というメディアのこれから

ーー最後に、不動産の学校というメディアをこれからどうしていきたいとお考えですか?

不動産の学校になって大きく変わったことは、ウェブ媒体になったことを除けば、扱っている範囲が広くなりました。不動産投資に関わらず、マイホームのことや、最近ではお金を貯めるみたいものも取り扱って、幅が広くなったというのはすごく良いことだと思っています。

でも、やっぱり満室経営新聞の頃にあったような、マニアックさというのは残したいと考えています。古くからの読者さんが、「内容が薄くなった」と感じることがないように、読んでいる人の大半は意味がわからないかもしれない、不動産投資未経験だったり、初心者の方には難しいような内容かもしれないという内容も、今後はどんどんと載せていきたいなと思っています。

例えば、不動産投資のサイトがいろいろとある中で、ここにしか載っていないようなマニアックなこと。かつ属人的なこととかね。やっぱり大手のホームズさんとか、健美家さん、楽待さんと違って、運営者がちゃんとしたプレイヤーだというのは、このメディアの特徴かと思います。

ですので、そういったところは僕の視点とか、他の投資の現場で頑張っている皆の意見を取り入れながら、面白そうな人に突っ込んだ質問をしてみたり、ここでしかないようなノウハウを披露してみたり、ということを今後はやりたいなと思っています。

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