ほんの数年前まで不動産投資をいえば、利回りの高い中古物件に融資をつけて購入する、
キャッシュフローに最重点を置いた手法が主流でした。

しかし、現実はどうでしょう。

• 融資がつきやすくなったことで、価格が上昇→利回りの低下に拍車がかかる。
• 大規模修繕や、高い維持費に頭を悩ます。
• 計算上では「●年後にいくらで売れる」と分かっているものの、空室や修繕と戦いながら、「本当に大丈夫だろうか」と不安の日々を過ごす…。

こんな状況の中で、新築に注目が集まるのも無理はありません。

そして、改めて説明するまでもありませんが、新築のメリットは以下のようなものです。

• 入居者のニーズを汲んだ最新のデザインと間取りで、高い入居率をキープ。
• 修繕費がほとんど発生しない。
• 単位面積あたりの賃料単価が高い。その結果、運営コストが相対的に低い。
• 出口に強い。新築なら、10年後に売却する際でも「築10年」。残債を大きく上回る金額で売却できるのは間違いありません。

さて、このようにメリット豊富な新築ですが、物件の入手方法は、大きく2つに分けられます。

もちろん、上手くやれば「自己プロデュース型新築」の方が高い利回りを出せる可能性があります。
しかし、その実現のためにはいくつものハードルがあるのも事実。

土地には建蔽率・容積率を始めとした様々な規制があり、自治体によってもその運用が異なります。間違った認識で土地を購入してしまい、「建物の大きさが予想の半分になってしまった」なんてことが起こったらシャレになりません。

これからアパートを建築する…という土地の購入には多くのリスクがあります。土地に建物を支えられる強さがあるのか、インフラの供給に問題はないか、近隣の住民が協力してくれるのか。こういったリスク要因は、購入前に解決の目処をつけておかないといけません。

利回りを上げるためにはコストを抑えたいところですが、どの費用は削っても問題なく、どの費用を削るのNGなのか。また、そもそも適正な価格水準も分からないことがほとんど。 既存建物の解体、設計、基礎工事、水道引き込みなどの費用について、相場の金額を理解しておくのは難しいものです。

いろんな工務店に建築の見積もりを依頼するものの、どうやって比較して良いか分かりません。そもそも各工務店は、それぞれ違うプランの見積もりを出しているので、どこが割安なのか判断することが不可能なのです。何十ページにもなる見積を、しっかり理解して判断できるようになるためには、かなりの経験が必要でしょう。

どんなに良いものであっても、資金調達ができなければ買えません。建売アパートは完成時に一括で購入金額を支払えば良いので、銀行は「完成した物件」を確認した上で融資の判断ができます。しかし、土地から仕入れるアパートは、完成引渡の前に「土地の決済」「工事の着手金」「中間金」といった支払いがあるため、それに対応できるような融資を受けなければなりません。

本誌発行人のコテツが、自己プロデュース型の新築を何棟も手がけているので、
読者さんからも「建売じゃない新築を持ちたい」というリクエストを、何年も前から、
そして多くの方からいただいています。

しかし、実現のためには上記のハードルをクリアしなければならず、
そのノウハウをお伝えすることは、新聞誌面はもちろんのことセミナーなどでも難しく、
これまでほとんどそのチャンスがありませんでした。

そもそも、発行人コテツをはじめ、
自己プロデュース型新築を成功させている投資家さんは、口をそろえてこう言うのです。

実際、新築投資で成功されている方たちは、
数え切れないほどの土地を、図面と法規を確認しながら検討したり、
何十社という工務店の見積を穴の空くほど比較検討した上で、
さらに、手痛い失敗をいくつも経験して、今の成功に至っているのです。

でも、もし自己プロデュース型新築を実際に建築しながら、
土地購入から運営までのノウハウを学び、サポートを受けられるような仕組みがあれば、読者さんを大きくレベルアップさせられるのではないか。

このように考え、
「学べる新築倶楽部」を発足させるに至りました。

このような制度は、サポート側にかなりの労力や準備が必要ですので、本来であれば、相応のコンサルティング料を頂かないと運営ができないのですが、建築用の土地仲介をさせていただくことで、
その問題を解決しました。

もちろん、それであってもサポートできる人数には限りがあります。

普通の大家さんが、年に1棟ずつ新築を作っていくことでさえ、至難の業です。
複数の参加者さんにノウハウを教えながら、新築をプロデュースしていく大変さは、
このサイトをお読みの方でしたら、お分かりかと思います。

従って、参加いただける方は「限定10名」。

無事に新築をスタートさせたり、何らかの事情でプロジェクトを取りやめたりして、
欠員が出た場合に、その後の募集をさせていただきます。

「満室経営新聞の名に恥じないレベル」の新築であることは、お約束できます。
従って、デザインやグレード、利回りとも一般の建売アパート以上のものを目指すことになります。

いまは都区内であれば建売であっても表面利回り6％前後、横浜やさいたま市のような周辺都市であっても8％近い利回りとなると、場所が悪い上に狭小＆粗悪建物のアパートがほとんどという状況です。
学べる新築倶楽部は、競争力のある間取りとデザインで建売以上の利回りを狙っていくことになります。

自己プロデュース型新築は、融資付けがとても難しいものです。
先に述べましたように、建売アパートを購入する場合に比べて銀行の姿勢も厳しくなりますが、経験と人脈を駆使して融資付けのサポートをしていきます。

ただ、やはり通らないものは通りませんので、
ご応募にあたっては、ある程度の自己資金・属性基準を設けさせていただきました。

高いクオリティの新築アパートを取得できる上に、2棟目以降を自己プロデュースできるスキルが身につく訳ですから、提供するサービスには何百万円もの価値があるものと思います。

しかし、参加者のご負担を最小限にするため、
また、100％の満足感を提供し続けたいという考えを大事にして、
以下のような制度とさせていただきました。

土地の仲介を提携先で行うことで、
サービスの提供についての費用を極限まで小さくすることができました。

要するに各種のノウハウ、サービスの提供について一切の前払いはなく、
「全部オッケー。完成おめでとう！」という状態になってから、お互い笑顔で、
お金のやりとりをしようということです。

ちなみに、一般の新築コンサルティングが、
建築費用の5～7％程度（5千万円の建築なら300万円前後）であることは知っておいて下さい。

サイトをご覧になって、

• 見かけの利回りを追求するより、手残りが多くて出口に強い新築をやりたい！
• 有名大家さんのように、自分で土地を探して建築する方法を学びたい！
• 業者のいいなりじゃなく、建築士や工務店とチームを組んでプロジェクトを進めたい！

このように感じた方は、学べる新築倶楽部に向いているかもしれません。
まずは、下記のフォームから私たちにお知らせ下さい。

メールでいくつかの事務連絡のあと、発行人コテツとの電話（または直接）面談を経て、
正式に学べる新築倶楽部にお入りいただく流れです。

リスクは限りなく少ないものの、覚悟のある一歩となるでしょう。

あなたからのご連絡をお待ちしています！