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| ボロ戸建のセルフリフォーム！！気をつけるべき点は？ | |
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これまでも、ありとあらゆる質問が送られてきましたが、「分からない」で回答できなかった質問はひとつもありません。シルバー会員の方は月に1回まで。ゴールド会員の方は回数無制限で質問をいただけます。
福岡県の地方に一棟マンションを所有しています。 現在、入居付けについては、管理会社がよく動いてくれており、住居部分は満室状態が続いております。最近では、退去前に決まる状態が続いています。 住居：27戸／店舗：2戸（1F／2F）
ただ、店舗（2F）については、入居付けが弱く1年以上も空き状態です。
（1Fには、電気店が長く入っています。）
地方とはいっても県の各機関があるくらいの中核都市で、特急の停車駅でもあるのですが、商店街に活気があるとはいえません。店舗 → 住居への変更も考えましたが、家賃5年分以上になりそうで踏み切れていません。
店舗は、日当たりのよい42㎡で広いベランダがついており、駐車場1台つきで、当然家賃も低く押さえています。店舗前に立て看板を立てたりしてみましたが、効果はあがっていません。
管理会社からは、店舗については他の会社で紹介してもらってもよいと言われてます。（あきらめムードです。）いわゆる空中店舗の入居付けでかなり難しいとは思います。もし、入居付けについて、よいアドバイスがありましたら、お願いします。
ぼくも以前は店舗物件を持っていましたので、（1Fでしたが） 回答をさせていただきます。
まず、不動産会社には店舗に強いところと弱いところの差が激しいので、強い業者さんを見つけてそこに依頼することが大切です。それでも、人通りが少ない（1分間の通行人10名以下）だと、住居と違って本当に決まらないこともあります。
その場合は、1Fのテナントさんに話をして激安の倉庫や事務所として使っていただくなどの手段を取るしかないでしょう。
先日、アパートの退去後のリフォームで37万円ほどかかると管理会社から連絡を受けました。このような高価になってしまうのは、床なりがして、大工仕事が入り、そのための費用として15万円ほど費用が必要となるのためとのことでした。
通常は退去後のリフォームは15～20万円程度とのことです。この件に関していくつか質問があります。
①退去後リフォーム費用は、通常15～20万円というのは常識的な値段でしょうか？
②床なりの修理で15万円の費用は妥当ですか？
③上記費用を削減する方法などはありませんか？
①部屋の広さにもよりますが、ワンルームですとクリーニング代で2万5千円、壁紙の交換で6畳の一部屋5万円程度掛かります。
それから床（CF貼り替え、フローリング張り）や各種調整等（水回りパッキン交換、建具調整など）の作業が発生してしまうと、部屋の全体をリフォームした場合にワンルームでは15万円から20万円のリフォームは普通にかかってしまいます。
通常は、一度この全体リフォームをしてしまえば、それから2年くらい入居して、またリフォームになったときにはそれほどかからなくなるでしょう。
②床なりの種類にもよります。
床が壁面にこすれてなる床なりであれば、ほとんどかからず、床が根太にとめている部分の緩みからでは、ビスのうち増しでできる場合もあります。
床なりで、根太から直す場合は、床を全部剥がして、根太を補強し直し、再びフローリングを張り直す、場合は15万円の値段はやや高めですが妥当であると思います。
③まずは、管理会社が提示するリフォーム箇所を現地に行き確認をするところからはじめて、壁紙貼り替え一式○○円など書かれている場合は、居室なのかキッチンなのかわからないのでそのような場合は、その特定と、材料の使用数が大体あっているのか確認してください。
平米単価が安くても、使用数量で割増があると結局高くなります。
管理会社さんとの関係や入退去段取りのスムースさを考えると、管理会社ですべてリフォームをするのが妥当だと思いますが、部分部分のリフォーム見積もりをみて、あまりに高い場合はその箇所だけ、毎度安いところで施工する方法もあります。
フローリング張替がとても高ければ、その部分だけはやらせてもらって、自分でさがして外注しても良いと思います。
リフォーム費用を削減するには、自分の手間（現地を確認、外注施工、段取り組み）を増やすことによって、削減していくことになります。現地に行く際についでに、軽微な修繕は自分でするということも必要です。
いつも大変良い勉強と新たな気づきを頂き感謝しております。
持ち物件の東京都中野区のS59年築のアパートですが、木造タイル張りで壁面がかなり汚れてきております。タイルの張り替えか塗装を考えておりますが、タイルがある場合の外壁リフォームをやったことがありません。
注意する点、コストを安く済ませるポイント、手を抜いてはならない点等、コメントを頂けますと大変助かります。尚、業者見積もりは、3社以上を検討しておりますが、推奨される業者等ありましたら是非ともご紹介ください。
壁面タイル張りにおける通常のメンテナンスは、専用液材（主に酸性の洗剤）を使用して手洗いによる洗浄作業をした後、クリア色の塗装をすることが多いです。
長年にわたり付着した汚れは高圧洗浄だけでは処理できないので、専用の洗浄剤を使用する必要があり、実際の作業については全て手作業となるので、高圧洗浄等だけの清掃作業に比べれば㎡当たりのコストも高くなります。
壁面のコンデションが良い場合（汚れ具合が比較的きれい）で、さらにコストを重視した場合、専用液剤による洗浄作業のみで工事終了とすることもできます。
しかしながら、足場代等のことを考えるとクリア塗装を施した方が長い目で見ると良いと思います。
尚、クリア塗装についてですが使用する塗料の種類によって単価も異なるので、塗装業者さんと良く相談すると良いと思います。
タイル壁面を塗装処理（クリアではなく着色）する場合というのは、築古物件に多く見られます。
経年劣化に伴い洗浄作業を行っても見栄えがパッとしない場合、オーナー様と相談の上通常の塗装工事と同じく、高圧洗浄後塗装作業にて仕上げます。この物件の場合、築年数的にも微妙なところですね
お勧めなのは、見積り時に部分的に専用洗剤による洗浄作業を行い、その仕上がり状態で下記の3パターンを考慮してみたらいかがでしょうか。
尚、壁面タイルの手洗い作業はそれだけで仕事として成り立つ特殊作業となります。塗装屋さん全般がその作業に慣れているわけではありません。塗装専門の職人さんに依頼する場合、経験値を確認した方が良いかもしれません。
不動産投資は、「仲間」と「チーム」が大切です！
同じ志をもった大家さん＆予備軍仲間との交流を通じて、常時モチベーションMAX状態で頑張りましょう。
通常は土曜日の午後から。年に2～3回は首都圏以外の場所でも実施します。お時間のない方はセミナーだけ、懇親会だけの参加もOK。
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| 不動産以外の投資、金融商品などについて少人数セミナー | |
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| 「知識＆経験ゼロ」から新しいチャレンジをするイベント | |
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※ゴールド会員の方は全ての部活動に優先参加（先行予約含む）できます。シルバー会員の方は、一部ご参加いただけないイベントがあります。
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ゴールド会員の方に限り、ご自身のニーズに応じた個別コンサルティングを実施することが可能です。お悩み解決隊が「質問」に回答するのに比べて、こちらは「相談」「依頼」的な内容でも対応できます。
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運営メンバーと専門家を交えて、目的が実現されるよう親身になって考えます。
専門家への業務委託となる場合は費用が発生しますが、基本的な相談については無料です。面談やお電話がいつでも可能な訳ではありませんが、会員さんの成功のためにしっかり時間をとって向き合います。
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不動産の学校「プレミア投資部」は、以下の運営メンバーが中心となって、コンテンツの提供や皆様のご相談にお答えしています。
地方のボロ物件系から都内を中心とした新築にシフトして大成功。不動産だけでなく、他分野にも詳しいオールラウンドな投資家＆ビジネスマン。主宰とはいうものの、あまり表に出たがらないため、一部では謎の存在。（交流会に行けばすぐに会えます 笑）
サラリーマン時代から不動産投資をはじめ、現在は家賃年収1億円超のメガ大家。空室が多い地方の高利回り物件を買って再生させるスタイル。セミナー出演や執筆も多数。早稲田大学エクステンションセンター講師、ビジネスブレークスルー大学の不動産投資講座の監修なども行っています。
常に「人の一歩先を行く」ことを実践している投資家で、ホームセンターの活用、DIY、激安戸建投資、ジモティを活用したダイレクト客付けなどをいち早く取り入れてきました。
温和な人柄でありながら、愛車のNSXを飛ばして現地には常に一番乗りするアグレッシブな一面も持ち合わせています。
旧満室経営新聞の趣旨に共感して参画された、文字通り埼玉在住のサラリーマン大家さん。楽待の人気コラムニストで、日々大量のコンテンツを生み出しています。不動産の学校「プレミア投資部」では、ご自身が経験したお話しやノウハウの中でも「特にすごい」ものを選りすぐって公開してくれており、根強いファンが多いです。
職業上顔出しをしていませんが、交流イベントに参加すれば会えるかも。
10年以上変なハンドルネームを使っていますが女性です。
各種コンテンツの編集デスク的な役割をこなしており、ゲストハウスや小規模アパートなど、手間の掛かる投資もコツコツとこなして規模を拡大しています。お酒は弱いけどお話し好き＆話題豊富なので、交流会ではいつも引っ張りだこ状態です。
会員制度は当初の名称は異なるものの、既に13年もの長きに渡って運営されており、現在でも数百名の会員さんがいらっしゃいます。
レアな情報をお届けしたり、一緒にチャリティイベントを開催したり、温泉合宿をしたり、忘年会をやったりと楽しく充実した時間を過ごしてきました。
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