#3 アメリカ不動産投資のモデルとは~ーキャピタルゲイン

  • 2020/10/6
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こんにちは。アメリカ不動産投資アカデミーの植村です。

前回はアメリカ不動産投資の魅力について話しました。アメリカって遠い、未知の世界!と思っていた人も、これからは日本も含めて国単位のロケーション選びをしていかないということを分かって頂けましたでしょうか。

国単位でロケーションを見た時に、不動産投資はグローバルでありながらも、ローカルなモノなのでどの国でも、どの街でも「儲かる案件」はありますが、どのように設けるのかという「投資モデル」は異なります。

例えば、日本の「投資モデル」とアメリカの「投資モデル」は異なります。なぜなら、不動産市場そのものが異なるからです。

それでは、そもそも「投資モデル」とは何でしょうか?

はい、今日は「投資モデル」について話していこうと思います。

この「投資モデル」の細かい話に入る前に、牛の話をしますね(突然!)。

投資モデルを分かりやすく解説

私が乳牛を飼っているとします。その牛のミルクを絞って、それを毎日市場で販売します。それが私の生活の収入源です。牛がしっかりミルクを出してくれるように栄養分の高い餌をあげたり、運動させたり管理しています。

そして、数年後に今まで頑張ってくれた牛を売却します。そして、その売却益で、次世代の牛を仕入れます。なぜなら、牛は一生ミルクを出すことは出来ないからです。しかも、次の牛を仕入れないといづれ私の収入源が途絶えてしまいますよね。

このサイクルを繰り返して、質の高い牛の数を増やしていくのが経営ですよね。

つまり、これが牛ビジネスのモデルです(例えばですが)。どうやって収益をモデル化できるのか、不動産投資もこれと同様です。このモデルに当てはめれば、しっかり儲かりますよという「型(パターン)」のようなものです。

不動産のビジネスモデルは利回りだけではない

それでは不動産投資の話に戻りましょう!

日本の不動産投資は、利回り重視ですよね。牛のビジネスの例で言うと「ミルク」です。
賃料ー経費=利益が主要な投資指標になります。それは、日本の不動産市場は物件価格が経年と共に下落していく市場だからです。これは誰にも変えることが出来ません。

一方、アメリカはどうでしょうか。アメリカでは、不動産投資=利回りだけではありません。
「キャピタルゲイン」という投資モデルもあります。
それは牛の例で言うと「売却益」です。

「キャピタルゲイン」という言葉は聞いたことはあるけれど、実際自分の投資モデルにあまり反映させていないかも、という人少なくないのではないでしょうか。

それでは、「キャピタルゲイン」を説明していく前に、「インフレ」について説明させてください。焦らすようですみません。

インフレとは?

アメリカの不動産投資はインフレ対策によいと言われています。

インフレ対策とは具体的にはどういう意味でしょうか。インフレとは簡単に言えば物価が上昇することです。アメリカのインフレ率は年率2~3%です。つまり、牛乳や肉、衣料などの価格が1年毎に2~3%上昇していきます。それと同様に、不動産の価値も物価の上昇、インフレ率と共に上がっていくということです。要は不動産価格も1年に2~3%ずつ上昇していきますよということですね。

例えば、200,000ドル(ざっくり2,000万円)の物件が年率3%で複利で10年間回すと、$268,783になります。

この差額$68,783がキャピタルゲインです。この物件を売却した時の$68,783が売却益となり、儲けということです。銀行に貯金をしておくと、利息が0%に限りなく近いことは皆さんご存知ですよね。

この収益$68,783に所得税を払ったとしても、お得ですよね。でもインフレ率にあわせて物価も上昇しているので大きな儲けにはなっていないのですが、これが「インフレ対策」です。お金の価値を減らさないための投資と考えられています。

極端な話、例えば中国人の投資家は、現金でアメリカの不動産物件を買って、賃貸もせずに空室のまま数年寝かしておきます。

賃料収益からの利回りは考えておらず、インフレ対策用として「資産価値を保有する」ためにアメリカにドル建てで不動産を保有します。

彼らはドル建てで資産を保有することの意義もありますが、利回りを考えずに、資産価値の保有を主眼に置いているという考え方は同じです。

それでは日本のインフレ率はどうでしょうか。2019年のインフレ率は0.99%と発表されています。日本はインフレ率も低いので、日本の銀行に貯金をしていても、損をする割合は少ないかもしれません。ただ、お金が増えないことは確かですよね。

そこで、アメリカに不動産を保有しておくだけで、インフレによる年率2~3%の価格上昇を複利で回していくことができるのです。この複利の原則がポイントです。

その延長上に、本来の不動産投資の世界で言われる「キャピタルゲイン」があります。

アメリカでは、歴史的にインフレ率の2~3%にプラスして、2~3%の高騰率(合計5~6%)の物件価格の上昇が見込めます。

先ほどの例で200,000ドル(ざっくり2000万円)の物件を5%で複利で10年間回すと、$325,778となり、キャピタルゲインは$125,778(ざっくり1250万円)となりますね。

これを月の収益に換算するとどうなるでしょうか。

$125,778÷10年÷12ヶ月=$1,048/月

一か月に$1048ドルの収益

これを年率の表面利回りとして計算すると、6.3%です。ここから固定資産税と火災住宅保険を支払っても、純利益で約5%となります。

繰り返しになりますが、これは賃貸経営をしていない空室状態を10年間行った場合の利益です。

その利益で十分、というのが中国人の投資家(他国の投資家も含みます)ですね。

考え方によっては、管理会社とのやり取り、テナントが起こした修繕、家賃の滞納などの手間ひまを考えると空室のまま寝かしておくことも戦略の1つなのかもしれません。

キャピタルゲインを取るにはロケーションが重要

しかし、この戦略を実行するためのポイントは、ロケーションです。これは第二話でも話しましたが、キャピタルゲインが取れる都市を選定する必要があります。

それは人口が増えていて、住宅の需給のバランスが取れていないエリアは不動産価値が高騰し、キャピタルゲインに繋がります。

このキャピタルゲインが取れそうな都市とは、アメリカでは限られていて、概して産業基盤が確率されている大都市になります。代表的な都市はニューヨークやロスアンジェルス、サンフランシスコです。

このような都市は得てして物件販売価格が高いですね。

さらに、中堅都市では、シアトル、デンバー、フェニックス、ダラス、タンパといった都市が挙げられます。

キャピタルゲインのリスクは、現在価値に換算すると、不確定要素が高まるので、リスクも高まります。インフレ率はある程度予測できますが、キャピタルゲイン率は過去の実績から予測することは出来ても、誰も将来のことを確実に見抜くことはできません。

所謂、株と同じで、過去30年を見ると浮き沈みはあったにせよ、右肩上がりで上昇しているという事実があるというだけの話で、自分の保有期間や投資プランにちょうど当てはまるかは誰も分かりません。

従って、キャピタルゲインは、短期的な経済の浮き沈みを吸収できるぐらいの長期保有の戦略に適していると言われています。

そこで短中期的により確実に経営をするために、賃貸収入があります。空室経営ではなく、テナントからの家賃によって収益を確保していく戦略です。これが所謂「利回りの投資モデル」となります。

次回はアメリカ不動産投資の「利回り」ついては話していこうと思います。

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